SKN | הזינוק בהיתרי הבנייה בישראל מסתיר ירידה חדה בהשלמת הדירות

נההנחה הציבורית

עלייה במספר היתרי הבנייה נתפסת בדרך כלל כעדות לכך שהיצע הדיור מתרחב. בשנת 2025 הנפיקו הוועדות המקומיות היתרים לכ-84,400 יחידות דיור, לעומת 75,700 יחידות ב-2024.

ירושלים הובילה את המדינה עם היתרים ל-8,444 יחידות דיור, ואחריה תל אביב עם 6,915. לוד דורגה במקום השלישי עם 3,381 יחידות דיור שקיבלו היתר — נתון בולט בהתחשב בכך שאוכלוסיית העיר קטנה מזו של שתי הערים הגדולות.

כאשר מסתכלים רק על נתוני ההיתרים, מתקבלת תמונה של פעילות בנייה חזקה יותר וצינור פוטנציאלי גדול יותר של יחידות דיור בעתיד.

אבל היתר בנייה הוא אישור לבנות — לא דירה שהושלמה.

הפער הכלכלי

הנתון המשמעותי יותר הוא מספר אישורי האכלוס שהונפקו. בשנת 2025 הונפקו אישורים המאפשרים אכלוס של דירות חדשות עבור 42,696 יחידות דיור, לעומת 47,415 ב-2024. מדובר בירידה של כ-10%.

הפער חשוב משום שהיצע הדיור הופך לזמין באופן ישיר רק כאשר הבנייה מגיעה לסיומה. היתר בנייה יכול להישאר חלק מצינור הפרויקטים למשך תקופה ממושכת, בעוד שאישור אכלוס מייצג שלב מאוחר בהרבה בתהליך הפיתוח.

נתוני 2025 מציגים לכן שתי מגמות שונות המתרחשות במקביל: יותר פרויקטים קיבלו אישור להתקדם, אך פחות דירות הגיעו לשלב שבו התושבים יכולים להיכנס אליהן.

תל אביב רשמה את המספר הגבוה ביותר של אישורי אכלוס, עם 5,684 יחידות דיור. נתניה אחריה עם 2,497, בעוד שגם אשקלון, פתח תקווה, ירושלים, רחובות ובית שמש רשמו מספרים משמעותיים.

מסלול ההיתרים המורשים נותר מצומצם יחסית. במהלך 2025 הוגשו 348 תיקי מידע להיתר, הונפקו 16 היתרים ואושרו 56 יחידות דיור במסגרת המסלול.

התמונה שמאחורי הנתונים

היעילות של ועדות התכנון המקומיות מוסיפה נדבך נוסף לשאלת היצע הדיור. התקנות מחייבות את הוועדות המקומיות לקיים לפחות 12 ישיבות בשנה, בעוד שמוסדות הרישוי נדרשים להתכנס מדי חודש.

בשנת 2025 דיווחו 68% מהוועדות המקומיות כי קיימו לפחות 12 ישיבות מליאה או ועדת משנה. אף שמדובר בשיפור של 25.8% לעומת 2024, כשליש מהוועדות עדיין לא הגיעו לרף שנקבע בחוק.

מוסדות הרישוי הציגו ביצועים טובים יותר, כאשר 93% מהוועדות דיווחו על קיום ישיבת רישוי לפחות פעם בחודש, נתון הדומה ל-94% ב-2024.

גם קצב קבלת ההחלטות המנהליות נותר לא אחיד. רק 45% מהוועדות העבירו את תיקי ההחלטות בתוך שלושת הימים הנדרשים על פי חוק. 42% נוספות נזקקו לארבעה עד שמונה ימים, בעוד ש-11% נדרשו ליותר משמונה ימים.

גם השתתפות גורמי הייעוץ נותרה מוגבלת. מתוך 1,689 ישיבות שדווחו בשנת 2025, נציגי לשכת התכנון המחוזית השתתפו ב-28% מהן, בעוד שנציגי שר הפנים השתתפו בכ-14% מהישיבות.

3,381 היתרי הבנייה של לוד מדגימים כיצד רשויות מקומיות בודדות יכולות לייצר היקפים משמעותיים של אישורים. עם זאת, הנתונים הארציים מצביעים על כך שיכולת להנפיק היתרים היא רק חלק אחד ממשוואת הדיור.

סיכום

אם ישראל יכולה לאשר בנייה של 84,400 יחידות דיור בשנה, אך להנפיק אישורי אכלוס עבור 42,696 יחידות בלבד, השאלה החשובה יותר עבור שוק הדיור עשויה להיות כבר לא כמה דירות מקבלות היתר — אלא באיזו מהירות ההיתרים הופכים לבתים.