SKN | התחלות הבנייה בישראל יורדות ב-7% כאשר תל אביב וחיפה מציגות פעילות בנייה חזקה יותר

צנרת הבנייה למגורים בישראל מציגה תמונה מנוגדת. במהלך 12 החודשים מיולי 2025 ועד יוני 2026 ניתנו היתרי בנייה למספר גדול יותר של דירות, אך בפועל חלה ירידה בהתחלות הבנייה, בעוד שמספר הדירות הנמצאות בבנייה פעילה נותר גבוה במיוחד.

הנתונים מצביעים על כך שהאתגר של היצע הדיור בישראל קשור יותר ויותר לא רק להליכי התכנון ולאישורים, אלא גם לקצב שבו פרויקטים שקיבלו היתר עוברים לשלב הבנייה ובהמשך מגיעים להשלמה.

ההנחה המקובלת

מספר גבוה יותר של היתרי בנייה נתפס בדרך כלל כאינדיקציה לכך שהיצע הדירות העתידי מתרחב.

במהלך 12 החודשים האחרונים ניתנו היתרים לכ-83,340 דירות, עלייה של 2% לעומת התקופה הקודמת. עם זאת, בנייתן של 76,040 דירות בלבד החלה בפועל, ירידה של 7% לעומת כ-81,760 דירות בתקופה הקודמת.

להבדל הזה יש משמעות. היתר בנייה יוצר את האפשרות החוקית לבנות, בעוד שהתחלת בנייה מייצגת פרויקט שכבר עבר לשלב של פיתוח פיזי בפועל.

במקביל, במהלך התקופה הושלמה בנייתן של 60,970 דירות, עלייה של 7.9%.

התמונה הכלכלית

ההתפלגות הגיאוגרפית של הבנייה ממשיכה להיות מרוכזת במספר מחוזות מרכזיים. מחוז המרכז ומחוז תל אביב היו אחראים כל אחד ל-23.4% מהדירות שקיבלו היתרים, בעוד שמחוז הדרום היווה 16.5%.

מספר היתרי הבנייה במחוז תל אביב עלה ב-13.2% לעומת השנה הקודמת, בעוד שבירושלים נרשמה עלייה של 4.2% ובחיפה עלייה של 3.3%. במחוז הצפון נרשמה ירידה של 11.3% במספר ההיתרים, בעוד שבמחוז הדרום חלה ירידה של 5.8%.

התחלות הבנייה התרכזו במידה מעט שונה. מחוז המרכז היווה 25.3% מהתחלות הבנייה, אחריו מחוז תל אביב עם 22.9% ומחוז הדרום עם 18.4%.

מתוך 76,040 הדירות שבנייתן החלה, 92.5% היו תוספת למלאי הדירות. לאחר הפחתת כ-5,730 דירות קיימות שנהרסו, מספר התחלות הבנייה נטו הסתכם בכ-70,320 יחידות.

גם הרכב הבנייה החדשה חשוב. כ-69.9% מהתחלות הבנייה היו של דירות שנבנו למכירה. הדיור המסובסד על ידי הממשלה היווה 13.3% מהיחידות הללו, או כ-7,070 דירות.

30.1% נוספים מהתחלות הבנייה לא נועדו למכירה. בתוך קטגוריה זו, 48.4% היו פרויקטים בבנייה עצמית, 24.6% היו במסגרת עסקאות קומבינציה ו-13.9% נועדו להשכרה.

התמונה שמאחורי הנתונים

היקף צנרת הבנייה הקיימת מספק הקשר נוסף. בסוף יוני 2026 היו כ-217,240 דירות בבנייה פעילה.

מחוז תל אביב היווה 25.1% מהדירות הללו, ומחוז המרכז היווה 24% נוספים. מחוז חיפה היווה 9.6%.

גם ההתחדשות העירונית הופכת לרכיב משמעותי בצנרת הבנייה. במהלך התקופה החלה בנייתן של 17,670 דירות לאחר הריסת מבנים קיימים. מחוז תל אביב היווה 45.9% מהיחידות הללו, ומחוז המרכז 34.6%.

מתוך הדירות שנבנו במסגרת הריסה ובנייה מחדש, 84.4%, או כ-14,910 יחידות, נבנו במסגרת תמ״א 38/2 ופינוי-בינוי.

הנתונים ברמת הערים ממחישים עוד יותר עד כמה פעילות הבנייה אינה אחידה. בתל אביב-יפו החלה בנייתן של 7,611 דירות, עלייה של 19.9% לעומת התקופה הקודמת. ירושלים נעה בכיוון ההפוך, עם 5,440 התחלות בנייה, ירידה של 30.1%.

בחיפה נרשמו 3,085 התחלות בנייה, עלייה של 93.3%, בעוד שבקריית גת נרשמו 2,965 התחלות בנייה, זינוק של 119.1%.

הפערים הללו מצביעים על כך שנתוני הבנייה ברמה הארצית עלולים להסתיר שינויים משמעותיים בין שוקי דיור שונים.

סיכום

אם ישראל מנפיקה יותר היתרי בנייה בעוד שהתחלות הבנייה דווקא יורדות, האם מדיניות הדיור צריכה להתמקד פחות במספר הפרויקטים שקיבלו אישור ויותר בסיבות לכך שפרויקטים מאושרים נדרשים לזמן ארוך יותר כדי לעבור מהנייר לשלב הבנייה, ובסופו של דבר להפוך לדירות שהושלמו?