SKN | התחלות הבנייה למגורים בישראל יורדות ב-7% כאשר תל אביב וחיפה מובילות צמיחה מקומית

צינור הבנייה למגורים בישראל מציג במקביל שתי מגמות שונות. יותר דירות מקבלות היתרי בנייה, אך פחות דירות עוברות בפועל לשלב הבנייה. הנתונים מצביעים על כך שאישור רגולטורי אינו מתורגם באופן מיידי לתוספת היצע פיזית.

לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, המכסים את התקופה מיולי 2025 ועד יוני 2026, החלה בנייתן של 76,040 דירות – ירידה של 7% לעומת כ-81,760 דירות בתקופה המקבילה שקדמה לה. באותה תקופה ניתנו היתרים לכ-83,340 דירות, עלייה של 2%, בעוד ש-60,970 דירות הושלמו – עלייה של 7.9%.

ההנחה הרווחת בציבור

עלייה במספר היתרי הבנייה מתפרשת לעיתים קרובות כסימן לכך שהיצע הדירות עומד לגדול. הנתונים האחרונים ממחישים מדוע ההנחה הזו עלולה להיות מטעה.

מספר הדירות שקיבלו היתרי בנייה היה גבוה ביותר מ-7,000 יחידות ממספר הדירות שבנייתן החלה בפועל בתקופה הנבחנת. הפער מייצג פרויקטים שקיבלו אישור, אך טרם עברו לשלב של פעילות בנייה.

גם התמונה האזורית אינה אחידה. מחוז תל אביב רשם עלייה של 13.2% במספר הדירות שקיבלו היתרים, בעוד שבמחוזות ירושלים וחיפה נרשמו עליות של 4.2% ו-3.3%, בהתאמה. מנגד, מספר היתרי הבנייה ירד ב-11.3% במחוז הצפון וב-5.8% במחוז הדרום.

הפירוט הכלכלי

מתוך 76,040 הדירות שבנייתן החלה, 69.9% נועדו למכירה. דיור מסובסד מטעם הממשלה היווה 13.3% מהיחידות הללו, כלומר כ-7,070 דירות. במחוז המרכז היו 2,440 יחידות מסובסדות, בעוד שבמחוז הדרום היו 1,980.

30.1% הנותרים מהתחלות הבנייה לא נועדו למכירה. כמעט מחצית מהיחידות הללו היו פרויקטים בבנייה עצמית, בעוד ש-24.6% היו קשורות לעסקאות קומבינציה ו-13.9% נועדו להשכרה.

לכן, להרכב הבנייה החדשה יש חשיבות לא פחותה ממספר התחלות הבנייה הכולל. ירידה במספר הכולל של התחלות הבנייה אינה משפיעה באופן זהה על כל פלחי שוק הדיור, במיוחד כאשר בנייה להשכרה מהווה חלק קטן יחסית מהפרויקטים שאינם מיועדים למכירה.

התחדשות עירונית היא מרכיב מרכזי נוסף. בנייתן של 17,670 דירות החלה בעקבות הריסה ובנייה מחדש, כאשר 45.9% מהיחידות הללו נמצאות במחוז תל אביב ו-34.6% במחוז המרכז. תמ״א 38/2 ופינוי-בינוי היוו יחד 84.4% מהתחלות הבנייה במסגרת הריסה ובנייה מחדש.

התמונה שמסתתרת מאחורי הנתונים

השינויים הבולטים ביותר ניכרים ברמת הערים. בתל אביב-יפו החלה בנייתן של 7,611 דירות, עלייה של 19.9% לעומת 6,346 בתקופה הקודמת. בחיפה החלה בנייתן של 3,085 דירות, זינוק של 93.3%, בעוד שבקריית גת הגיע מספר התחלות הבנייה ל-2,965 – עלייה של 119.1%.

ירושלים הציגה מגמה הפוכה. מספר התחלות הבנייה בעיר ירד מ-7,788 ל-5,440 דירות, ירידה של 30.1%.

הנתונים ממחישים כי מגמות הבנייה ברמה הארצית יכולות להסתיר שינויים משמעותיים בין שוקי דיור שונים. זינוק בפעילות בחיפה או בקריית גת אינו בהכרח מפצה על חולשה במקומות אחרים, במיוחד משום שהביקוש לדיור, מוקדי התעסוקה, התשתיות והפוטנציאל להתחדשות עירונית שונים באופן משמעותי בין הערים.

גם צינור הבנייה הרחב יותר נותר תלוי במהירות הביצוע. במקביל לירידה בהתחלות הבנייה, מספר הדירות שהושלמו עלה ב-7.9%. הדבר עשוי להוסיף באופן זמני יותר דירות גמורות לשוק, אך היכולת לשמור על היצע עתידי תהיה תלויה בשאלה האם פרויקטים שקיבלו היתרים יעברו לשלב הבנייה ובאיזו מהירות יושלמו.

תובנות לסיום

אם ישראל מנפיקה יותר היתרי בנייה במקביל לירידה בהתחלות הבנייה, השאלה כבר אינה כמה דירות אושרו – אלא כמה מהאישורים הללו יהפכו בפועל לדירות, ובאילו אזורים.