SKN | צנרת ההתחדשות העירונית בישראל מציגה מכירות חזקות יותר, אך כלכלת הפרויקטים נותרת לא אחידה

יזמים בישראל המשיכו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית במהלך תקופת חגי תשרי, אך נתוני הפרויקטים האחרונים חושפים שוק המונע ממנגנונים כלכליים שונים מאוד. קבוצת Keta דיווחה על מכירת 50 דירות בפרויקט SQUARE תל אביב, בעוד יזמים בהרצליה, גבעתיים, רמלה, ירושלים ופתח תקווה קידמו פרויקטים מהריסות והליכי רישוי לעבר שלבי הבנייה. הנתונים מראים כי התקדמות בענף תלויה לא רק בביקוש מצד הרוכשים, אלא גם בצפיפות התכנון, עלויות הבנייה, המימון והיכולת לייצר זכויות בנייה חדשות בהיקף שמספיק לתמיכה בכלכלת הפרויקט.

פתיחה: מכירות הן רק מדד אחד להתקדמות הפרויקט

נתון המכירות הבולט ביותר הגיע מ-SQUARE תל אביב, שם קבוצת Keta מכרה 50 יחידות דיור במחיר ממוצע של 4.2 מיליון שקל, ובכך העלתה את היקף המכירות המצטבר בפרויקט ליותר מ-211 מיליון שקל. הפרויקט נמצא כיום בבנייה ויכלול בסופו של דבר 164 דירות במגדל בן 23 קומות ובבניין בן שבע קומות מעל קומת מסחר.

במחיר הממוצע המדווח, 50 העסקאות מייצגות כ-30% מהדירות המתוכננות בפרויקט. עם זאת, קצב המכירות אינו מתורגם בהכרח ישירות לרווחיות היזם, משום שהוצאות הבנייה, עלויות המימון, המסים, הוצאות השיווק ומועד גביית התקבולים קובעים את כלכלת הפרויקט בפועל.

ההנחה הרווחת: מכירות חזקות משמעותן שהשוק התאושש

היקף גבוה של מכירות דירות נתפס לעיתים קרובות כסימן לכך שהביקוש לדיור התאושש באופן רחב. הנתונים מציגים תמונה מפוצלת יותר. ביצועי SQUARE תל אביב משקפים ביקוש למוצר מסוים באזור מטרופוליני בעל ערך גבוה, בעוד פרויקטים אחרים עדיין תלויים באישורי תכנון, הריסה או בנייה בשלבים.

גם שוק הדיור הרחב נותר רגיש לתנאי המימון. בנק ישראל מגדיר משכנתאות שבהן יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% כהלוואות בסיכון גבוה. במקביל, שיעורי המימון המרביים עומדים על 75% עבור דירה יחידה, 70% עבור דירה חלופית ו-50% עבור נכס להשקעה. מגבלות אלה משפיעות ישירות על כוח הרכישה הזמין לרוכשים הפוטנציאליים של היזמים.

הפירוק הכלכלי: הצפיפות יוצרת את מרווח הפיתוח

הכלכלה של ההתחדשות העירונית ניכרת במיוחד ביחסי ההמרה של הפרויקטים. בהרצליה, אשטרום מחליפה שלושה בניינים הכוללים 18 דירות בשני בניינים בני שבע קומות הכוללים 45 דירות, ובכך מוסיפה 27 יחידות דיור. בגבעתיים, Urban Brand מחליפה 11 דירות בבניין בן שבע קומות הכולל 25 יחידות דיור, כאשר 14 מהן מיועדות למכירה בשוק החופשי.

המלאי הנוסף הוא למעשה המנוע הכלכלי שמאפשר לממן את ההריסה, הבנייה וההתחייבויות להחלפת הדירות עבור הדיירים הקיימים. הפרויקט של Urban Brand מספק דוגמה ברורה יחסית: ההכנסות הצפויות עומדות על כ-56 מיליון שקל והרווח הגולמי החזוי על 15 מיליון שקל. מדובר בשיעור רווח גולמי מדווח של כ-27%, לפני התחשבות במימון ובסעיפים נוספים שמתחת לרווח הגולמי.

עלויות הבנייה נותרות משתנה מהותי. הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה דיווחה כי מדד תשומות הבנייה למגורים עלה ב-0.4% באוגוסט 2026 וב-3.5% במהלך 12 החודשים שקדמו לו. עלויות העבודה עלו ב-5.3% בתקופה של שנה. עבור פרויקטים עם לוחות זמנים של מספר שנים, גם עליות עלויות מתונות עשויות לשנות באופן מהותי את היתכנות הפרויקט.

פילוח השוק: ערי המרכז מציגות כלכלת פרויקטים שונה

הפרויקטים שהוצגו ברחבי הארץ ממחישים כיצד המיקום משנה את משוואת ההתחדשות. בבית הכרם בירושלים מתוכננות 70 דירות קיימות להפוך ל-222 יחידות דיור בשני מגדלים בני 28 ו-30 קומות. ברמלה, פרויקט בשלבים מתחיל עם 268 דירות וצפוי להגיע בסופו של דבר ל-530 יחידות דיור בארבעה מגדלים ובבניין הכולל שימושים מעורבים.

בפתח תקווה מוחלפות 26 דירות קיימות ו-10 חנויות מסחר ב-185 דירות בשני מגדלים בני 35 קומות, לצד שטחי מסחר ומשרדים ואולם מופעים חדש. פרויקטים אלה נשענים על צפיפות גבוהה משמעותית מזו של הבניינים שהם מחליפים, אך זכויות הבנייה הנוספות נדרשות גם לתמוך בדרישות חדשות לתשתיות ולשטחים ציבוריים.

התמונה הסמויה: הזמן הוא עלות פיתוח

העלות החשובה ביותר אינה תמיד נראית בנתוני המכירות המרכזיים. עיכובים בתכנון, הסכמות עם דיירים, הריסה, דיור זמני ומימון עלולים להאריך את התקופה עד שהפרויקט מתחיל לייצר הכנסות. SQUARE תל אביב של Keta כבר נמצא בבנייה, בעוד פרויקטים אחרים עדיין נמצאים בשלבי רישוי או הריסה. הדבר ממחיש את הפערים הגדולים בין פרויקטים הנמצאים באותו מחזור של התחדשות עירונית.

גם נתוני הדיור האחרונים בישראל מצביעים על כך שמחירי הדירות לא נעו במסלול חד-כיווני. הלמ”ס דיווחה על עלייה של 0.1% בהשוואה הדו-חודשית האחרונה שהייתה זמינה באוגוסט, לאחר מספר תקופות של ירידות מוקדם יותר ב-2026. בסביבה כזו, לתזמון יש חשיבות הולכת וגדלה עבור יזמים, שמודלים כלכליים של הפרויקטים שלהם נקבעו לעיתים שנים לפני תחילת הבנייה.

אם חברות ההתחדשות העירונית מצליחות לייצר מכירות חזקות יותר בפרויקטים מסוימים, בעוד עלויות הבנייה ומגבלות המימון נותרות גבוהות, השאלה המרכזית הופכת להיות כמה מהפרויקטים בצנרת הארצית יוכלו לשמר את ההנחות הכלכליות המקוריות שלהם עד להשלמת הבנייה.