SKN | מודל ההתחדשות העירונית שלאחר תמ״א 38 מגביר את הלחץ להרחבת זכויות הבנייה בערים צפופות בישראל

אישורו של פרויקט התחדשות במסגרת חלופית לתמ״א 38 ברחובות משקף את המעבר הרחב יותר המתרחש בענף ההתחדשות העירונית בישראל בעקבות החלפתה ההדרגתית של תוכנית החיזוק הארצית. בעוד שרשויות מקומיות ויזמים ממשיכים לקדם פרויקטי התחדשות כפתרון למבנים מתיישנים ולמחסור בדיור, עלויות מימון גבוהות, הוצאות בנייה מתייקרות וספי כדאיות כלכלית מחמירים יותר מגבירים את הלחץ להרחיב זכויות בנייה בשווקים עירוניים מרכזיים כמו פתח תקווה. המעבר גם מדגיש כיצד כלכלת הפיתוח מחדש הופכת תלויה יותר ויותר במקסום צפיפות הבנייה כדי לספוג עלויות פרויקט הולכות וגדלות.

שוק ההתחדשות העירונית בישראל נכנס לשלב חדש כאשר הרשויות המקומיות מתאימות את עצמן למסגרות פיתוח חדשות המחליפות את מודל תמ״א 38 המקורי. אישורו של פרויקט ברחובות במסגרת מנגנון חלופי, לצד מאמצים מתמשכים של יזמים להגדיל זכויות בנייה בפתח תקווה, ממחישים את המתח הפיננסי הגובר סביב כלכלת הפרויקטים. ככל שעלויות הבנייה עולות ותנאי המימון מתהדקים, מספר יחידות הדיור המאושרות בכל מגרש הופך לאחד המשתנים המרכזיים הקובעים האם פרויקט התחדשות נותר כדאי מבחינה כלכלית.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא שפרויקטי התחדשות עירונית משפרים באופן טבעי את היצע הדיור, מחזקים מבנים ישנים ומחדשים תשתיות עירוניות. במסגרת תפיסה זו, הרחבת זכויות הבנייה נתפסת לעיתים כהתאמה תכנונית טכנית שנועדה לתמוך ביעילות הבנייה ובצמיחה העירונית.

גישה זו מניחה שניתן להוסיף צפיפות מבלי להשפיע באופן מהותי על נגישות הדיור לטווח הארוך, על עומסי התשתיות או על תפקוד השכונות. בנוסף, היא מניחה שרווחיות הפרויקטים נותרת גבוהה מספיק כדי לספוג עלויות מימון ותפעול הולכות וגדלות.

הניתוח הכלכלי

נגישות הדיור בישראל נותרת תחת לחץ כבד למרות המשך פעילות ההתחדשות העירונית. באזורים עירוניים רבים, יחס מחירי הדירות להכנסה ממשיך לעלות על פי 10 מההכנסה השנתית של משקי הבית, בעוד שריביות המשכנתאות עלו משמעותית בעקבות מדיניות ההידוק המוניטרי של בנק ישראל. עלויות המימון הגבוהות הפחיתו את יכולת הרכישה של משקי הבית והגדילו את הוצאות ההלוואה עבור יזמים.

כלכלת הבנייה ממשיכה להפעיל לחץ כלפי מעלה על פרויקטי ההתחדשות. מחסור בכוח אדם, אינפלציה במחירי חומרי הגלם, דרישות הנדסיות ותקני רגולציה מחמירים יותר העלו את עלויות הפיתוח הבסיסיות ברחבי המדינה. פרויקטי התחדשות רגישים במיוחד משום שהם כוללים לעיתים קרובות עלויות הריסה, חובות פינוי ושיכון דיירים, שילוב תשתיות והליכי תכנון מורכבים.

ככל שעלויות אלו עולות, יזמים נשענים יותר ויותר על הרחבת זכויות בנייה והגדלת הצפיפות כדי לשמור על כדאיות הפרויקטים. תוספת קומות ויחידות דיור מאפשרת לפרוס את עלויות הפיתוח הקבועות על פני מספר גדול יותר של נכסים הניתנים למכירה, ובכך לשפר את הכדאיות הפיננסית בסביבת רווחיות מצומצמת יותר.

מיסוי וחיובים מוניציפליים מוסיפים עומס נוסף על מבנה העלויות. היטלי פיתוח, השתתפות במימון תשתיות ושדרוג שירותים ציבוריים משולבים לעיתים קרובות בהסכמי ההתחדשות, ומגבירים את הלחץ הפיננסי. גם עלות ההזדמנות משפיעה על התנהגות היזמים, כאשר חברות משוות את תשואות ההתחדשות מול השקעות חלופיות בסביבת ריבית גבוהה יותר.

פילוח השוק: ערי המרכז מול הפריפריה, דירות מול בנייה נמוכה

רחובות ופתח תקווה מחזיקות במיקום אסטרטגי במסדרון העירוני של מרכז הארץ בזכות נגישות תחבורתית, חיבור למוקדי תעסוקה וצפיפות אוכלוסין גבוהה. מאפיינים אלו תומכים בעמידות ביקוש חזקה יותר בהשוואה לשווקים פריפריאליים, והופכים התחדשות בצפיפות גבוהה לכדאית יותר מבחינה כלכלית.

עם זאת, התחדשות בשוקי המרכז גם מגבירה את הלחץ כלפי מעלה על ערכי הקרקע ועל ציפיות המחירים. יזמים הפועלים באזורים אלו תלויים יותר ויותר במקסום צפיפות היחידות, משום שמחסור בקרקע ועלויות גבוהות מגבילים את הרווחיות במודלים בעלי צפיפות נמוכה יותר.

גם פילוח סוגי הנכסים משמעותי במיוחד. מסגרות ההתחדשות העירונית מתעדפות כמעט לחלוטין בניית דירות במקום בנייה נמוכה. בנייה רוויה משפרת את יעילות השימוש בקרקע, אך היא גם יוצרת עלויות בעלות שוטפות הקשורות לניהול מבנים, מעליות, מערכות תחזוקה וקרנות תחזוקה משותפות.

אפשרויות לבנייה נמוכה ממשיכות להפוך לפחות נגישות במרכז הארץ משום שתמריצי ההתחדשות מעודדים צפיפות לגובה במקום התרחבות פרברית.

התמונה הנסתרת

מעבר לכלכלת הפיתוח הישירה, הגדלת הצפיפות יוצרת עומסים נוספים על התשתיות העירוניות. כבישים, בתי ספר, מערכות תחבורה, תשתיות מים וחשמל ושירותי בריאות נדרשים להתמודד עם ביקוש גובר ככל שההתחדשות העירונית מגבירה את הריכוז העירוני.

גם עלויות התחזוקה במבנים חדשים ממשיכות לעלות. מגדלי מגורים מודרניים דורשים מערכות תשתית מורכבות יותר וקרנות תחזוקה ארוכות טווח גדולות יותר בהשוואה למבנים ישנים, מה שמגדיל את הוצאות הבעלות השוטפות של הדיירים.

גם סיכוני תפוסה ונגישות כלכלית נותרים רלוונטיים. אם מחירי הדירות עולים מהר יותר מכוח הקנייה של משקי הבית, פרויקטים עלולים להתמודד עם קצב מכירות איטי יותר גם באזורי ביקוש חזקים במרכז הארץ.

דינמיקות אלו מצביעות על כך שמודל ההתחדשות העירונית שלאחר תמ״א 38 מתפתח למערכת שבה כדאיות הפרויקטים תלויה יותר ויותר בהשגת צפיפות מספקת שתאזן עלויות עולות במהירות.

אם פרויקטי התחדשות דורשים כיום זכויות בנייה גדולות יותר ויותר כדי להישאר כדאיים מבחינה פיננסית, האם ההתחדשות העירונית יכולה להמשיך לתפקד כאסטרטגיה לשיפור נגישות הדיור, או שהיא הופכת בעיקר למנגנון לשימור כלכלת הפרויקטים בערים שהופכות יקרות יותר ויותר?