SKN | המעבר של בכירים פוליטיים לחברות נדל”ן ציבוריות מדגיש את הקשר המתרחב בין תשתיות לכלכלה בישראל

שר הפנים לשעבר משה ארבל מונה ליו”ר מהדרין, זרוע הנדל”ן והחקלאות של קבוצת דלק שבשליטת יצחק תשובה.

המינוי משקף את החפיפה ההולכת וגוברת בין ניסיון בתכנון במגזר הציבורי לבין אסטרטגיית פיתוח קרקעות במגזר הפרטי.

ההתמקדות המתרחבת של מהדרין בבנייה ולוגיסטיקה מאותתת כיצד חברות קרקע מגוונות ממקמות את עצמן מחדש מעבר לחקלאות המסורתית.

השינוי בהנהגת מהדרין משקף מגמה מבנית רחבה יותר

מינויו של שר הפנים לשעבר וחבר הכנסת מטעם ש”ס משה ארבל ליו”ר מהדרין מייצג יותר ממעבר ניהולי שגרתי. הוא משקף את החשיבות האסטרטגית ההולכת וגוברת של ידע רגולטורי, היכרות עם מערכות תכנון וניסיון במגזר הממשלתי בתוך כלכלת הנדל”ן והתשתיות המתפתחת של ישראל.

מהדרין, שנמצאת בשליטת קבוצת דלק של יצחק תשובה מאז 2023, פועלת בתחומי החקלאות, תשתיות מים, לוגיסטיקה ונדל”ן. החברה מחזיקה עתודות קרקע נרחבות ברחבי ישראל והאיצה לאחרונה את התרחבותה לפעילויות פיתוח ובנייה. המעבר של ארבל מתפקידים ממשלתיים בכירים לראשות חברת קרקעות ותשתיות ציבורית מדגיש עד כמה ענף הנדל”ן הישראלי הפך מחובר למערכות רגולטוריות, אישורי תכנון וסדרי עדיפויות ארוכי טווח של תשתיות מדינה.

המשמעות של המינוי טמונה פחות במהלך האישי עצמו ויותר במה שהוא חושף על מבנה הענף.

פיתוח קרקעות תלוי יותר ויותר בניווט רגולטורי

הנרטיב הציבורי הדומיננטי מציג לעיתים קרובות חברות נדל”ן בעיקר דרך פעילות הבנייה או היצע הדיור. בפועל, חלק משמעותי מיצירת הערך בנדל”ן בישראל תלוי באישורי תכנון, תהליכי שינוי ייעוד, תיאום תשתיות ואופטימיזציה ארוכת טווח של קרקעות.

ארבל שימש בעבר בתפקידים ממשלתיים בכירים שפיקחו על תחומים הקשורים ישירות לגידול אוכלוסייה, מערכות מוניציפליות ומינהל עירוני, כולל משרד הפנים ומשרד הבריאות. בעוד שתפקידו החדש נמצא במגזר הפרטי, הרקע שלו ממחיש את הערך ההולך וגדל שחברות מייחסות לידע מוסדי בשוק שבו עצם הזמינות של קרקע אינה מבטיחה יכולת פיתוח.

דינמיקה זו התחזקה ככל שמחסור הדיור בישראל, צורכי ההתחדשות העירונית וצווארי הבקבוק בתשתיות דוחפים יותר ויותר את חברות הנדל”ן למודלים תפעוליים מורכבים יותר. בעלי קרקעות גדולים אינם פועלים עוד רק כיזמים. רבים מהם מתפתחים לפלטפורמות תשתית רב-תחומיות המשלבות לוגיסטיקה, חקלאות, בנייה ונכסים מניבי הכנסה.

מהדרין עצמה משקפת את המעבר הזה.

חברות קרקע מגוונות מתרחבות מעבר לחקלאות המסורתית

מהדרין, שבעבר הייתה מזוהה בעיקר עם חקלאות ופעילות הדרים, פועלת כיום בארבעה תחומים מרכזיים: חקלאות, תשתיות קירור ואחסון, מערכות מים ונכסי נדל”ן. בשנים האחרונות האיצה החברה את פעילות הפיתוח שלה, כולל רכישת השליטה בחברת ההנדסה והבנייה פי הנדסה ובנייה.

לגיוון זה יש משמעות כלכלית משום שחברות השולטות בעתודות קרקע גדולות ניצבות כיום בפני לחץ למקסם את פריון הנכסים שלהן במקום להסתמך רק על תשואות חקלאיות מסורתיות. מתקני לוגיסטיקה, תשתיות תעשייתיות ופיתוח למגורים מייצרים כיום לעיתים קרובות פוטנציאל ערך גבוה משמעותית משימושי הקרקע הישנים.

במקביל, פעילות הלוגיסטיקה והקירור של החברה ממקמת אותה בתוך מגמה מבנית חשובה נוספת: השילוב ההולך וגובר בין נדל”ן, תשתיות שרשרת אספקה וכושר ייצור מקומי. בישראל, שבה המחסור בקרקע נותר חריף, חברות המסוגלות לשלב תשתית תפעולית עם גמישות פיתוח עשויות להחזיק ביתרונות אסטרטגיים מול יזמים ממוקדים יותר.

ענף הנדל”ן הופך לכן ליותר ויותר מקושר לסדרי עדיפויות תשתית לאומיים רחבים יותר, במקום לפעול כשוק דיור מבודד בלבד.

התמונה הנסתרת היא המיסוד ההולך וגובר של כוח הנדל”ן

התמונה הנסתרת מאחורי מינויים כמו זה של ארבל היא המשך המיסוד של מוקדי ההשפעה בכלכלת הקרקעות בישראל. ככל שמורכבות התכנון גדלה והצמיחה העירונית נעשית תלויה יותר בתיאום מדינתי, חברות נהנות ממבני הנהלה המכירים היטב מערכות רגולטוריות, ממשל מוניציפלי ותכנון תשתיות ארוך טווח.

אין בכך בהכרח כדי להעיד על חפיפה בלתי ראויה בין הממשלה למגזר הפרטי. עם זאת, הדבר מחזק את העובדה שנדל”ן בישראל פועל יותר ויותר דרך גישה מוסדית, מחזורי תכנון ארוכי טווח ותיאום מנהלי — ולא רק באמצעות דינמיקות שוק מבוססות היצע וביקוש.

קיימת גם הסוגיה הרחבה יותר של ריכוזיות הקרקעות. חברות המחזיקות עתודות נרחבות בתחומי החקלאות, הלוגיסטיקה והפיתוח עשויות להפוך למשפיעות יותר ויותר כאשר ישראל מתמודדת עם דרישות מתחרות לדיור, צמיחה תעשייתית, ביטחון מזון ותשתיות תחבורה.

הערך ארוך הטווח של חברות אלה עשוי להיות תלוי פחות בצנרת הפרויקטים הנוכחית ויותר ביכולתן לשנות את ייעודי הקרקע לאורך זמן בתגובה לשינויים דמוגרפיים וכלכליים.

אם חברות הקרקע הגדולות בישראל ימשיכו להתפתח לפלטפורמות תשתית רב-תחומיות הקשורות באופן הדוק למערכות התכנון ולסדרי העדיפויות של צמיחת המדינה, האם עתיד התחרות בענף הנדל”ן יהיה תלוי פחות בבנייה עצמה — ויותר בשאלה מי שולט בתשתיות הרגולטוריות והקרקעיות שמאחוריה?