SKN | פסיקת ההתחדשות העירונית החדשה בישראל עלולה להעמיק עיכובים בפרויקטי פינוי-בינוי שכבר תקועים

מערכת ההתחדשות העירונית בישראל ניצבת בפני שכבת אי-ודאות נוספת

שוק ההתחדשות העירונית בישראל עשוי להיכנס לשלב מורכב יותר מבחינה משפטית וכלכלית בעקבות פסיקת בית המשפט המחוזי, אשר משנה את אופן חלוקת תוספות השטח בפרויקטי פינוי-בינוי. לפי הפסיקה, הפיצוי לבעלי הדירות צריך להיקבע באופן יחסי לגודל הדירה המקורית, ולא באמצעות תוספת אחידה וקבועה של מטרים רבועים לכל הדיירים.

למרות שבמבט ראשון מדובר בשינוי טכני, להחלטה עשויות להיות השלכות רחבות בהרבה מסוגיית גודל הדירות. הפסיקה משפיעה ישירות על מערכות היחסים והמשא ומתן בין דיירים, יזמים ורשויות מקומיות — בענף שכבר כיום סובל מהליכי אישור ממושכים, מגבלות מימון ומחלוקות משפטיות תכופות.

המשמעות המרכזית של ההחלטה אינה נוגעת רק לאופן חלוקת ההטבות, אלא גם להשפעתה האפשרית על ההנחות הכלכליות שעליהן נשען מודל ההתחדשות העירונית בישראל.

המודל המסורתי נשען על אחידות ופשטות תפעולית

במשך שנים רבות פעלו מרבית פרויקטי הפינוי-בינוי לפי מודל פיצוי אחיד יחסית.

בעלי הדירות קיבלו בדרך כלל את שטח דירתם המקורית בתוספת שטח קבוע. בעבר עמדה התוספת המקובלת על כ-25 מ״ר, אך בשנים האחרונות הצטמצמה במקרים רבים לכ-12 מ״ר בלבד, על רקע העלייה בעלויות הבנייה והיחלשות הכדאיות הכלכלית של פרויקטים.

ההיגיון במודל האחיד היה בעיקר תפעולי.

תוספות סטנדרטיות פישטו את המשא ומתן מול הדיירים, צמצמו מחלוקות פנימיות ואפשרו ליזמים לחשב את כדאיות הפרויקט בצורה צפויה יותר.

הפסיקה החדשה מערערת על המבנה הזה ומציגה תפיסה אחרת של שוויון.

לפי גישת בית המשפט, הענקת אותה תוספת שטח לדירות בגדלים שונים יוצרת בפועל תוצאה כלכלית לא שוויונית. דירה קטנה שמקבלת תוספת של 12 מ״ר נהנית משיפור משמעותי יותר בשטח ובשווי ביחס לדירה גדולה שמקבלת את אותה תוספת בדיוק.

בכך הופכת שאלת הפיצוי מסוגיה של אחידות פורמלית לשאלה של הוגנות יחסית.

ההשלכות הכלכליות חורגות מההיבט המשפטי

המשמעות הרחבה של הפסיקה טמונה בהשפעתה האפשרית על ביצוע הפרויקטים עצמם.

פרויקטי התחדשות עירונית בישראל נחשבים כבר כיום לאחת מצורות הפיתוח המורכבות ביותר בענף הנדל״ן למגורים. הם כוללים לעיתים עשרות ואף מאות בעלי דירות, זכויות קניין שונות, הסדרי מימון מורכבים, אישורים עירוניים ותנאים רגולטוריים משתנים.

הוספת שכבת מחלוקת נוספת סביב אופן חלוקת התמורות עלולה להגדיל משמעותית את החיכוך בפרויקטים שגם כך חשופים לעיכובים ממושכים.

שמאי הממשלה הראשי לשעבר, טל אלדרוטי, הזהיר כי פרויקטים שכבר מתעכבים בשל מחלוקות בין דיירים עלולים להתמודד כעת עם ויכוחים חדשים סביב השאלה מהו פער “מהותי” בגודל הדירות וכיצד יש ליישם חלוקה יחסית בפועל.

מבחינה כלכלית, לאי-הוודאות הזו יש משמעות גדולה משום שזמן הוא אחד הגורמים היקרים ביותר בפרויקטי התחדשות עירונית.

עיכובים פוגעים ישירות בכדאיות הפרויקטים

כל שנת עיכוב נוספת מגדילה את עלויות המימון, את החשיפה לעלויות בנייה משתנות ואת הסיכון הרגולטורי עבור היזמים.

ענף הבנייה בישראל פועל כיום בסביבת ריבית גבוהה יחסית, מחסור בכוח אדם ותנודתיות במחירי חומרי הגלם. ככל שהפרויקטים נמשכים זמן רב יותר, כך גדלה החשיפה לשינויים כלכליים שעלולים לפגוע ברווחיות.

חלק גדול מפרויקטי ההתחדשות העירונית פועלים גם כך בשולי רווח מצומצמים, בעיקר מחוץ לאזורי הביקוש היקרים במרכז הארץ.

לכן, לפסיקה עשויות להיות השלכות גיאוגרפיות לא אחידות.

באזורים חזקים כמו מרכז תל אביב, ייתכן שהפרויקטים יישארו כדאיים גם אם יידרשו להתמודד עם עיכובים או מורכבות נוספת, בשל רמות המחירים הגבוהות.

לעומת זאת, בפרויקטים בפריפריה או באזורים בעלי רווחיות נמוכה יותר, אי-הוודאות המשפטית עלולה להקשות עוד יותר על קידום הפרויקטים.

היזמים עשויים לשאת בעלויות עקיפות נוספות

חלק מהגורמים בענף טוענים כי הפסיקה משנה רק את אופן חלוקת ההטבות בין הדיירים, מבלי להשפיע בפועל על היזמים עצמם, שכן “סל התמורות” הכולל נותר קבוע.

עם זאת, בפועל המציאות עשויה להיות מורכבת יותר.

מחלוקות חדשות בין דיירים עלולות להאריך לוחות זמנים, לחייב שינויים תכנוניים ולהגדיל הוצאות משפטיות ועלויות גישור. בנוסף, יזמים עשויים להידרש להציע הטבות נוספות כדי לשמר הסכמות ולמנוע קריסת עסקאות.

בפועל, גם אם מבנה הפיצוי הפורמלי אינו משתנה, חלק מהעלות הכלכלית עלול לעבור ליזמים עצמם.

הבעיה המבנית עמוקה יותר מסוגיית חלוקת השטחים

הסוגיה הרחבה חורגת הרבה מעבר לגודל הדירות.

ישראל נשענת יותר ויותר על התחדשות עירונית ככלי מרכזי לטיפול במלאי דיור מתיישן, בסיכוני רעידות אדמה ובמחסור בדירות באזורי הביקוש.

גורמי ממשל כבר הבהירו בשנים האחרונות שחלק משמעותי מהיצע הדיור העתידי צפוי להגיע מפרויקטי פינוי-בינוי והתחדשות עירונית.

אלא שהמערכת עצמה כבר כיום סובלת משבריריות מבנית.

פרויקטים נמשכים לעיתים עשור ואף יותר. תנאי המימון הפכו מורכבים יותר. רשויות מקומיות מתקשות להתמודד עם עומסי תשתיות. התנגדויות דיירים וסכסוכים משפטיים ממשיכים לעכב ביצוע בפועל.

הפסיקה האחרונה עשויה לחשוף עד כמה המודל הנוכחי תלוי בנורמות בלתי פורמליות של משא ומתן, ולא במסגרת משפטית אחידה וברורה לחלוטין.

השאלה המרכזית: האם ניתן לשלב בין הוגנות לכדאיות

פסיקת בית המשפט מעלה שאלה לגיטימית בנוגע להוגנות היחסית בין בעלי דירות בגדלים שונים.

עם זאת, פרויקטי התחדשות עירונית יכולים להתקדם רק כאשר כדאיות כלכלית, ודאות משפטית והסכמה בין הדיירים נשמרות ברמה שמאפשרת ביצוע בפועל.