SKN | כניסת מנרב לשותפות בהתחדשות עירונית משקפת את העלייה בדרישות ההון בשוק הפיתוח מחדש בישראל

החלטתה של מנרב להצטרף לפרויקט התחדשות עירונית שמובילה אנשי העיר בתמורה לכ-32 מיליון שקל משקפת כיצד פרויקטי פיתוח מחדש בישראל הופכים תלויים יותר ויותר במבני הון משותפים ובשותפויות פיננסיות. בעוד שהתחדשות עירונית ממשיכה להיות מוצגת כפתרון להזדקנות התשתיות ולמחסור בדיור, עלויות מימון גבוהות, התייקרות הבנייה ומורכבות רגולטורית מקשות על יזמים לבצע פרויקטים באופן עצמאי. העסקה מדגישה גם כיצד שוק ההתחדשות העירונית בישראל מתפתח בהדרגה לענף עתיר הון, שבו חוסן פיננסי ופיזור סיכונים הופכים חשובים לא פחות מזמינות הקרקע ואישורי התכנון.

פרויקטי התחדשות עירונית בישראל ממשיכים להתרחב, כאשר רשויות מקומיות פועלות להחלפת מבני מגורים ישנים בבנייה צפופה ומודרנית יותר. עם זאת, התנאים הכלכליים התומכים בפרויקטים אלו השתנו באופן מהותי בשנים האחרונות. עלויות מימון גבוהות יותר, דרישות תשתית והליכי אישור ממושכים מגבירים את הלחץ על היזמים ומעודדים מעבר למיזמים משותפים ולהסכמי שותפות פיננסיים.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא כי שותפויות בין יזמים משקפות בעיקר אמון ברווחיות ארוכת הטווח של פרויקטי התחדשות עירונית. במסגרת תפיסה זו, כניסת שותפים נוספים נתפסת כהוכחה לכך שהביקוש לפיתוח מחדש נותר חזק גם בתקופה של אי־ודאות כלכלית.

גישה זו מניחה כי פרויקטי התחדשות מייצרים רווחיות יציבה באופן טבעי בשל המחסור המתמשך בדיור והביקוש הגבוה במרכזים העירוניים בישראל.

לחצי מימון ועלויות בנייה משנים את כלכלת ההתחדשות העירונית

נגישות הדיור בישראל ממשיכה להיות תחת לחץ כבד, במיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ שבהם מרוכזת עיקר פעילות ההתחדשות העירונית. בערים רבות יחס מחירי הדירות להכנסה השנתית של משקי הבית ממשיך לעבור את רף פי 10, בעוד שריביות המשכנתאות גבוהות משמעותית ביחס לתקופת הריבית האפסית שתמכה בעבר בהתרחבות אגרסיבית של פרויקטי פיתוח מחדש.

פרויקטי התחדשות עירונית רגישים במיוחד לתנאי המימון, משום שהם כוללים עלויות הריסה, התחייבויות לפינוי דיירים, שילוב תשתיות והליכי אישור ארוכים לפני תחילת יצירת ההכנסות. העלייה בריבית הגדילה משמעותית את עלויות המימון של היזמים, צמצמה את שיעורי הרווחיות והגבירה את סיכוני הביצוע.

גם עלויות הבנייה ממשיכות לעלות בשל מחסור בכוח אדם, התייקרות חומרי גלם, מורכבות הנדסית והחמרת תקני הבנייה הקשורים לעמידות סיסמית ולבנייה בצפיפות גבוהה. גורמים אלו מגדילים את היקף ההון הנדרש בשלבי הפרויקט הראשונים לפני שניתן להגיע לכדאיות כלכלית.

לכן, מיזמים משותפים והסכמי שותפות הופכים יותר ויותר למנגנוני פיזור סיכונים. באמצעות חלוקת ההון והתחייבויות המימון, יזמים מפחיתים את החשיפה ללחצי נזילות ולעיכובים בפרויקטים, ובמקביל משפרים את הגמישות במאזן.

גם המיסוי והדרישות העירוניות משפיעים על כלכלת הפרויקטים. היטלי פיתוח, השקעות במרחב הציבורי, שדרוגי תשתיות והשקעות תחבורתיות מגדילים את מבנה העלויות הכולל של פרויקטים עירוניים צפופים.

פילוח שוק: מרכז הארץ מול הפריפריה, מגדלים צפופים מול בנייה ותיקה

פעילות ההתחדשות העירונית ממשיכה להיות מרוכזת בעיקר בערי הביקוש במרכז הארץ, שבהן מחסור בקרקע ונגישות תחבורתית תומכים בפוטנציאל תמחור גבוה יותר בטווח הארוך. אזורי הביקוש סביב תל אביב ממשיכים למשוך הון לפיתוח מחדש בזכות ריכוז מקומות התעסוקה והביקוש המתמשך לדיור.

ערי פריפריה עשויות להציע עלויות רכישה ובנייה נמוכות יותר, אך קצב ספיגת הדירות האיטי יותר והעלייה המתונה במחירים עלולים לפגוע בכדאיות הפרויקטים בהשוואה לאזורי המרכז.

גם סוג הנכס הופך לגורם משמעותי יותר. מרבית פרויקטי ההתחדשות מבוססים על מגדלי מגורים בצפיפות גבוהה, שכן תוספת יחידות דיור נדרשת כדי לקזז את העלייה בעלויות המימון והבנייה. עם זאת, מגדלים רבי־קומות יוצרים התחייבויות תפעוליות משמעותיות, כולל תחזוקת מעליות, קרנות תחזוקה, מערכות ניהול, חניונים ושירותי אבטחה.

מבנים ותיקים ונמוכים נשאו בדרך כלל בעלויות תחזוקה נמוכות יותר, למרות איכות תשתית נמוכה יחסית, מה שיוצר פער בין הרצון להתחדשות לבין היכולת לשמור על עלויות מגורים סבירות לאורך זמן.

לחצי תשתיות ונזילות מעצבים מחדש את שוק הפיתוח מחדש

מעבר לשותפויות המימון, אחד הסיכונים המרכזיים בטווח הארוך נוגע ליכולת התשתיות להתמודד עם צפיפות גבוהה יותר. פרויקטים רחבי היקף מפעילים לחץ גובר על תחבורה ציבורית, מערכות חשמל ומים, מוסדות חינוך, שירותי בריאות ותשתיות עירוניות באזורים שגם כך סובלים מעומסים.

גם סיכוני הנזילות הופכים חשובים יותר. יזמים הפועלים בסביבה של האטה בקצב העסקאות ועלויות מימון גבוהות עשויים להעדיף שותפויות פיננסיות כדי לשמר את רציפות הפרויקטים ולהקטין סיכון מאזני.

בנוסף, הוצאות התחזוקה הופכות למרכיב משמעותי יותר בכלכלת הדיור. מגדלי מגורים חדשים דורשים בדרך כלל הוצאות תפעול שוטפות גבוהות משמעותית בהשוואה לבניינים ישנים, מה שמגדיל את הנטל ארוך הטווח על הדיירים.

התפתחויות אלו מצביעות על כך ששוק ההתחדשות העירונית בישראל עובר ממחזור צמיחה המבוסס בעיקר על פיתוח מהיר לסביבה פיננסית מורכבת יותר, שבה ניהול הון ופיזור סיכונים הופכים לחלק מרכזי מהיכולת להוציא פרויקטים לפועל.

אם פרויקטי התחדשות עירונית דורשים יותר ויותר שותפים ומבני הון גדולים כדי להישאר כדאיים כלכלית, האם מדובר בהתבגרות של הענף לשוק מוסדי ויציב יותר, או בתלות גוברת בעליית מחירים מתמשכת ובמינוף פיננסי?