SKN | תוכנית 19 אלף הדירות בהרצליה מעלה שאלה רחבה יותר לגבי הכלכלה של שוק הדיור בישראל

תוכניות ענק בהרצליה מתקדמות למרות חולשה מתמשכת בשוק הדיור

קידום תוכנית הדיור החדשה בצפון-מזרח הרצליה משקף שינוי רחב יותר במדיניות הדיור של ישראל, המתבססת יותר ויותר על הרחבת היצע תכנוני בקנה מידה גדול. התוכנית האחרונה, הכוללת כ-2,800 יחידות דיור במתחם “שביב” סמוך לרעננה, מצטרפת לכ-16 אלף יחידות דיור נוספות שקודמו לאחרונה במערב הרצליה, בסמוך לתוואי המטרו העתידי. יחד, מדובר באחד ממוקדי ההתרחבות למגורים הגדולים ביותר שתוכננו במרכז הארץ בשנים האחרונות.

הנרטיב הציבורי סביב תוכניות מסוג זה פשוט יחסית: ישראל סובלת ממחסור כרוני בדירות, ולכן הגדלת היקפי האישור התכנוני אמורה, בטווח הארוך, למתן את מחירי הדיור. בהתאם לגישה זו, תפקיד המדינה הוא להאיץ שיווקי קרקע, לקצר הליכים בירוקרטיים ולהגדיל את היצע הדירות באזורי ביקוש. הרצליה, הנהנית מקרבה לתל אביב ולמוקדי תעסוקת ההייטק המרכזיים, הפכה באופן טבעי ליעד מרכזי להתרחבות.

אולם המנגנון הכלכלי מורכב משמעותית מכפי שמספר יחידות הדיור מרמז. אישורי תכנון אינם היצע דיור בפועל. מדובר במלאי עתידי מותנה, התלוי בעלויות מימון, איתנות פיננסית של יזמים, קצב פיתוח תשתיות, זמינות כוח אדם, תמריצים עירוניים, התנגדויות משפטיות ויכולת הרכישה של משקי הבית. בתנאי השוק הנוכחיים בישראל, גורמים אלה משמעותיים לא פחות ממספר הדירות המאושר.

עלויות המימון והביצוע הופכות למוקד המרכזי

תוכניות ההתרחבות בהרצליה מקודמות בתקופה שבה יזמים ישראלים מתמודדים עם סביבת מימון יקרה, ירידה בהיקף העסקאות וגידול במלאי הדירות הלא מכורות. אמנם בנק ישראל החל להפחית ריבית בהדרגה, אך עלויות המשכנתאות עדיין גבוהות משמעותית ביחס לתקופת הריבית האפסית שאפיינה את גל העליות הקודם בשוק הדיור.

גם עבור היזמים עצמם, עלויות המימון נותרו גבוהות, במיוחד בפרויקטים רחבי היקף בעלי אופק ביצוע של שנים רבות. במקרים רבים, פרויקטים מסוג זה עשויים להימשך קרוב לעשור עד לאכלוס מלא.

המורכבות גדלה עוד יותר כאשר בוחנים את מבנה הקרקע והתחייבויות הפיתוח. מתחם “שביב” מבוסס ברובו על קרקע חקלאית פרטית, ולכן סוגיות של איחוד וחלוקה, פיצויים ותיאום בין בעלי קרקע עשויות להאריך משמעותית את לוחות הזמנים.

במקביל, התוכנית כוללת גם מרכיבי תשתית משמעותיים, בהם חיבורי תחבורה חדשים, שטחי מסחר, שטחים ציבוריים פתוחים ודירות להשכרה ארוכת טווח. רכיבים אלה עשויים לשפר את איכות הסביבה העירונית, אך הם גם מגדילים את עלויות הפיתוח ואת מורכבות הביצוע.

מודל השכירות המוסדית מוסיף אתגר כלכלי נוסף

הכללת כ-800 דירות להשכרה ארוכת טווח, כאשר כרבע מהן מיועדות להשכרה במחיר מופחת, מוסיפה שכבת מורכבות נוספת למשוואה הכלכלית.

מודלים של השכרה מוסדית דורשים מבני מימון ותשואות שונים לחלוטין ממודלים המבוססים על מכירת דירות רגילה. בסביבת ריבית גבוהה יחסית, הכלכלה של פרויקטים להשכרה הופכת מאתגרת יותר, אלא אם מחירי הקרקע, עלויות הבנייה או תנאי המימון יעברו התאמות משמעותיות.

התמונה הרחבה יותר היא ששוק הדיור בישראל פועל כיום למעשה בשני צירי זמן שונים. מצד אחד, המדינה ממשיכה להציג תוכניות עתידיות רחבות היקף שנועדו לשדר תגובתיות תכנונית ופתרון ארוך טווח. מצד שני, השוק הנוכחי עדיין מוגבל על ידי בעיות מיידיות של נגישות לדיור, מחסור בכוח אדם בענף הבנייה, צווארי בקבוק תשתיתיים ושחיקה בכוח הקנייה של משקי הבית.

ההסתמכות על המטרו מחדדת את אי-הוודאות

גם ההנחות התחבורתיות שעליהן מבוססות תוכניות הצפיפות בהרצליה מעלות סימני שאלה. חלק ניכר מהציפיות לביקוש עתידי נשען על שילוב עתידי של מערכת המטרו ונגישות תחבורתית אזורית, תשתיות שעשויות להתממש רק בעוד שנים רבות.

בפועל, עיכובים בתשתיות עלולים להשפיע באופן משמעותי הן על כדאיות הפרויקטים והן על יכולת השוק לספוג את היקפי הבנייה העתידיים.

בנוסף, עולה שאלת עלות האלטרנטיבה. הון המופנה לפרויקטי ענק ארוכי טווח במרכז הארץ מתחרה, באופן עקיף, בהשקעות בהתחדשות עירונית, בתשתיות אזוריות או בפתרונות דיור מהירים יותר באזורים אחרים. תוכניות בקנה מידה גדול יוצרות נראות ציבורית ופוליטית, אך נראות בפני עצמה אינה מפחיתה את מחירי הדיור.

אם בעיית הנגישות לדיור בישראל נובעת כיום יותר ממגבלות מימון מאשר ממחסור מוחלט בקרקע, עולה השאלה מה בדיוק פותרות תוכניות התכנון העתידיות בטווח המיידי.

הצהרת אחריות: כתבה זו מיועדת למטרות מידע בלבד ואינה מהווה ייעוץ פיננסי, השקעות, נדל”ן או ייעוץ משפטי.