SKN | שוק היוקרה למגורים בתל אביב התרחב ב־2025 למרות החולשה בשוק הדיור הרחב

שוק היוקרה פועל בנפרד ממחזור הדיור הרחב

שוק הדיור בישראל רשם בשנת 2025 את אחת השנים החלשות ביותר בעשורים האחרונים מבחינת מכירות קבלנים, אך פלח דירות היוקרה פעל בכיוון הפוך. מנתוני עסקאות שנבחנו ממאגר רשות המסים עולה כי מכירות דירות מעל 20 מיליון שקל רשמו עלייה מתונה הן במספר העסקאות והן בהיקף הכספי הכולל.

בזמן ששוק הדיור הרחב התמודד עם ירידה בביקושים, עלויות מימון גבוהות והאטה בפעילות העסקאות, פלח היוקרה המשיך להפגין יציבות יחסית.

הפער הזה משמעותי משום שהוא מערער את ההנחה שכל סגמנטי שוק הדיור מגיבים באופן דומה להידוק תנאים פיננסיים. בפועל, נדל”ן יוקרה פועל לעיתים תחת מערכת כלכלית שונה לחלוטין, במיוחד בערים כמו תל אביב וירושלים, שבהן להון בינלאומי, לעושר שמקורו בענף הטכנולוגיה ולנזילות גבוהה יש השפעה מרכזית.

נרטיב המחסור והיוקרה אינו מסביר לבדו את המגמה

ההסבר המקובל לעמידות שוק היוקרה מתמקד במחסור ובסטטוס. לפי גישה זו, רוכשים אמידים ממשיכים לפעול משום שנכסי פריים נדירים, דירות יוקרה שומרות על ערכן לאורך זמן, ובעלי הון פחות רגישים למחזורי ריבית.

יש בסיס לגישה הזאת, אך היא מסבירה רק חלק מהתמונה של 2025. הגורם המשמעותי יותר עשוי להיות ההפרדה ההולכת ומעמיקה בתוך כלכלת הדיור בישראל עצמה.

שוק הדיור הרחב נשען במידה רבה על משכנתאות, הטבות מימון ויכולת החזר חודשית. לעומת זאת, שוק היוקרה חשוף הרבה פחות ללחצים הללו, משום שחלק משמעותי מהרוכשים מבצע עסקאות באמצעות הון עצמי גבוה או ברכישות במזומן.

הפער הזה בלט במיוחד ככל שתנאי המימון בשוק הרחב הפכו הדוקים יותר.

ההיגיון הכלכלי מאחורי הפער

מכירות הקבלנים בישראל ירדו לפי הדיווחים בכ־25% במהלך 2025, בעיקר בשל העלייה בעלויות המימון והיחלשות כוח הקנייה של משקי הבית. מנגד, רוכשי היוקרה נותרו יחסית מנותקים מהשפעת הריבית על המשכנתאות.

פלח העלית של שוק הדיור מתפקד כיום יותר כשוק להקצאת הון מאשר כשוק מגורים במובן הקלאסי.

הכלכלה של דירה בשווי 25 מיליון שקל או 100 מיליון שקל שונה מהותית מזו של דירה ממוצעת. רוכשים בסגמנט זה מונעים לעיתים קרובות משיקולי פיזור נכסים, מיקום גיאוגרפי, אסטרטגיות של Family Office או שימור הון לטווח ארוך — ולא משיקולי החזר חודשי.

כך ניתן להבין מדוע גם בתקופה של חולשה רחבה המשיכו להתבצע עסקאות במגדלי היוקרה של תל אביב. עסקת הענק במגדל רוטשילד 10, שבה נרכשה לפי הדיווחים דירה בשטח של 656 מ”ר על ידי יזם הטכנולוגיה זיו אבירם תמורת 106.6 מיליון שקל, שיקפה מחיר של יותר מ־160 אלף שקל למ”ר.

ברמות מחיר כאלה, העסקה דומה יותר לרכישת נכס פיננסי גלובלי מאשר לרכישת דירת מגורים רגילה.

הכוחות המבניים שתומכים בשוק היוקרה

מספר גורמים מבניים פחות גלויים ממשיכים לתמוך בפלח היוקרה בישראל. תושבי חוץ ממשיכים למלא תפקיד משמעותי, בעיקר בירושלים, שם זהות גיאופוליטית, שיקולי אורח חיים ושימור הון לטווח ארוך משתלבים יחד.

גם הרצון להחזיק נכסים מוחשיים במיקומים הנתפסים כאסטרטגיים מבחינה פוליטית וכלכלית ממשיך לתמוך בביקושים.

במקביל, ההיצע בפלח היוקרה מוגבל באופן מבני. מלאי פריים אמיתי במרכז תל אביב מוגבל בשל מגבלות גיאוגרפיות, תכנון עירוני, זמני פיתוח ארוכים ומחסור בקרקע.

גם בתקופות חלשות יחסית, מספר הדירות המסוגלות להגיע לשווי של עשרות ואף מאות מיליוני שקלים נותר קטן מאוד.

עם זאת, עוצמת שוק היוקרה אינה בהכרח עדות לבריאותו של שוק הדיור כולו. תחילת 2026 כבר הציגה סימני האטה, עם מספר מצומצם יחסית של עסקאות מעל 20 מיליון שקל בחודשים הראשונים של השנה.

ייתכן שמדובר בפערי דיווח, אך ייתכן גם שהנזילות בקצה העליון של השוק הופכת סלקטיבית יותר.

מחירי היוקרה והאשליה של עוצמת שוק

השאלה העמוקה יותר היא האם העלייה בשווי עסקאות היוקרה אכן משקפת עוצמה בשוק הדיור, או שמא היא דווקא חושפת עד כמה נדל”ן הפריים בישראל התנתק מהמציאות הכלכלית של מרבית משקי הבית בישראל.