SKN | מכירות הדירות של י.ח. דמרי עלו ברבעון הראשון, אך הביקוש העתידי עדיין תלוי בתנאי המימון

י.ח. דמרי הגדילה את היקף מכירות הדירות ואת ההכנסות ברבעון הראשון של 2026 למרות סביבת שוק מאתגרת.

תוצאות החברה ממחישות את הפער בין ביצועי פרויקטים ספציפיים לבין החולשה הרחבה יותר בשוק הדיור.

ריבית, נגישות לדיור והיקף הבנייה העתידי צפויים להשפיע על הביקוש יותר מאשר נתוני מכירות קצרי טווח.

מדוע הגידול במכירות של י.ח. דמרי חשוב?

י.ח. דמרי דיווחה על מכירת 177 יחידות דיור במהלך הרבעון הראשון של 2026, בהיקף כספי של כ-485.8 מיליון שקל. לשם השוואה, ברבעון הראשון של 2025 מכרה החברה 160 יחידות דיור בתמורה לכ-369.3 מיליון שקל. הנתונים משקפים עלייה הן במספר העסקאות והן בהיקף ההכנסות.

במבט ראשון, התוצאות עשויות להעיד על עמידות יחסית של שוק המגורים בישראל. עם זאת, חשיבותן אינה נובעת רק מהיקף המכירות, אלא בעיקר מהתובנות שהן מספקות לגבי מצב הביקוש, תנאי המימון והשלב הנוכחי במחזור הנדל”ן למגורים.

הנרטיב המרכזי: הביקוש חוזר לשוק

הפרשנות הרווחת לנתונים היא כי למרות השפעות המלחמה, סביבת הריבית הגבוהה ואתגרי הנגישות לדיור, רוכשים ממשיכים לרכוש דירות. הנהלת החברה ציינה כי לאחר תום הרבעון נמכרו 156 יחידות דיור נוספות, והעריכה כי ירידת ריבית עתידית עשויה להאיץ את קצב ההתאוששות.

גישה זו מבוססת על ההנחה שהביקוש הבסיסי למגורים נותר חזק, וכי גורמים זמניים כגון אי-ודאות ביטחונית ועלויות מימון גבוהות מעכבים עסקאות אך אינם מבטלים אותן.

למרות שקיימים נתונים התומכים בגישה זו, התמונה הכלכלית רחבה ומורכבת יותר.

מעבר לנתוני המכירות הרבעוניים

נתוני מכירות רבעוניים מספקים תמונה חלקית בלבד של מצב שוק הדיור. ביצועיו של יזם נדל”ן מושפעים בין היתר מהשקת פרויקטים חדשים, פיזור גיאוגרפי, אסטרטגיית תמחור, הטבות מימון ועיתוי מסירת הדירות.

נכון להיום, י.ח. דמרי מחזיקה בכ-4,717 יחידות דיור הנמצאות בשלבי ביצוע ב-23 פרויקטים. מתוך אלה נמכרו כבר כ-1,397 יחידות, המייצרות לחברה צבר הכנסות עתידי בהיקף של כ-2.7 מיליארד שקל.

נתונים אלה מדגישים את חשיבותו של צבר המכירות, ולא רק את היקף המכירות ברבעון בודד. עבור יזמי נדל”ן, השאלה המרכזית אינה רק כמה דירות נמכרות כיום, אלא באיזה קצב ניתן לספוג את המלאי הקיים ביחס להיצע העתידי שייכנס לשוק.

צבר משמעותי מספק יציבות מסוימת, אך הרווחיות העתידית תלויה ביכולת לשמר את קצב המכירות תוך ניהול יעיל של עלויות הבנייה והוצאות המימון.

עלויות המימון נותרות המשתנה המרכזי

להתייחסות החברה לאפשרות של ירידת ריבית יש משמעות מהותית לשוק הדיור.

ראשית, ירידת ריבית מפחיתה את ההחזר החודשי על משכנתאות ומשפרת את יכולת הרכישה של משקי הבית. שנית, היא מגדילה את יכולת המימון של רוכשים ומאפשרת קבלת הלוואות גבוהות יותר. בנוסף, היא מפחיתה את עלויות המימון של היזמים עצמם ומשפרת את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים חדשים.

עם זאת, ריבית נמוכה יותר אינה פותרת בהכרח את בעיית הנגישות לדיור. מחירי הדירות בישראל עדיין גבוהים ביחס להכנסות משקי הבית, וירידה מתונה בריבית עשויה שלא להספיק כדי לצמצם את פערי היכולת שנוצרו לאחר שנים של עליות מחירים חדות.

לכן, התאוששות בביקוש תלויה לא רק בריבית אלא גם בהתפתחות השכר, ברמת אמון הצרכנים ובנכונות משקי הבית להתחייב לחוב ארוך טווח.

התמונה הרחבה: היצע, ציפיות ותזמון שוק

אחד הגורמים שפחות זוכים לתשומת לב הוא היקף ההיצע העתידי המצטבר. אלפי יחידות דיור נמצאות כיום בשלבי תכנון, שיווק ובנייה ברחבי הארץ, והן צפויות להגביר את התחרות בשוק בשנים הקרובות.

יזמים נדרשים לאזן בין ביצועי המכירות הנוכחיים לבין מלאי עתידי שיגיע לשוק בהמשך. במקביל, גם לציפיות הרוכשים יש השפעה משמעותית. אם הציבור מעריך שהריבית תמשיך לרדת, חלק מהרוכשים עשויים לדחות החלטות רכישה מתוך ציפייה לתנאי מימון טובים יותר. מנגד, ציפיות לעליית מחירים עשויות לעודד רכישות מוקדמות.

במצב כזה, השוק מושפע במידה רבה מציפיות לגבי העתיד ולא רק מהמצב הכלכלי הנוכחי.

תוצאות הרבעון הראשון של י.ח. דמרי ממחישות כי יזמים בעלי פרויקטים מבוקשים עדיין מסוגלים לייצר פעילות מכירות משמעותית. עם זאת, הן אינן מעידות בהכרח כי אתגרי הנגישות לדיור נפתרו או ששוק המגורים כולו חזר למסלול התאוששות יציב.

בסופו של דבר, אם הביקוש מתחזק בעיקר בזכות ירידה בעלויות המימון, ייתכן שהשוק אינו בהכרח בריא יותר — אלא פשוט תלוי יותר במחיר האשראי.