SKN | ההתחדשות העירונית שוברת שיאי תכנון, אך היתרי הבנייה חושפים פער הולך וגדל בביצוע

ענף ההתחדשות העירונית בישראל הציג בשנת 2025 תמונה מורכבת ואף סותרת. מצד אחד, פעילות התכנון הגיעה לשיא חסר תקדים, עם אישור של כמעט 76 אלף יחידות דיור במסגרת פרויקטים של פינוי-בינוי ותוכניות התחדשות שונות. מצד שני, מספר היתרי הבנייה שהונפקו לפרויקטים שכבר נמצאים בדרך לביצוע ירד לעומת השנה הקודמת.

הפער הזה חשוב משום ששוק הדיור מושפע בסופו של דבר מדירות שנבנות ונמסרות בפועל – ולא מתוכניות שאושרו על הנייר בלבד. בעוד שאישורי תכנון מרחיבים את פוטנציאל ההיצע העתידי, היתרי בנייה מסמנים את המעבר משלב התכנון לשלב הביצוע.

הנרטיב המרכזי: יותר תוכניות מאושרות משמעותן יותר היצע דיור

הנרטיב השולט סביב ההתחדשות העירונית מתמקד בהישגי התכנון המרשימים. רשויות המדינה מצביעות על הגידול החד במספר יחידות הדיור המאושרות בעשור האחרון – מכ-6,000 יחידות בלבד בשנת 2015 לכמעט 76,000 יחידות בשנת 2025.

מנקודת מבט זו, הנתונים נראים חיוביים במיוחד. ערים מרכזיות כמו ירושלים, תל אביב, אשדוד, חיפה וטירת כרמל ממשיכות לקדם פרויקטים רחבי היקף, ובמקביל נרשמת התרחבות של ההתחדשות העירונית גם לפריפריה בצפון ובדרום הארץ.

ההנחה פשוטה: ככל שיותר תוכניות יאושרו, כך יגדל בעתיד היצע הדירות ויופחת המחסור הקיים בשוק.

המציאות הכלכלית: תכנון אינו בנייה

אולם השאלה החשובה יותר אינה כמה יחידות דיור מקבלות אישור תכנוני, אלא כמה מהן מצליחות להתקדם לביצוע בפועל.

בשנת 2025 הונפקו היתרי בנייה עבור 28,902 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. למרות שמדובר עדיין ברמה גבוהה מבחינה היסטורית, הנתון משקף ירידה של כ-15% לעומת שנת 2024.

המשמעות היא שנוצר פער הולך וגדל בין קצב יצירת התוכניות החדשות לבין יכולת המערכת להוציא אותן אל הפועל.

בפועל, גם לאחר אישור תכנוני, פרויקטים נדרשים לעבור שורה ארוכה של שלבים הכוללים מימון, זמינות קבלנים, הליכים משפטיים, תיאומים מול הרשויות המקומיות, פיתוח תשתיות, הסכמות דיירים והתמודדות עם עלויות בנייה הולכות וגדלות.

לכן, אישור תכנוני לבדו אינו מבטיח שהפרויקט אכן ייצא לדרך.

מבנה העלויות שמאחורי ההאטה

מספר גורמים מבניים מסבירים מדוע היקף היתרי הבנייה מתקשה להדביק את קצב התכנון.

פרויקטים של התחדשות עירונית פועלים כיום בסביבה פיננסית מורכבת יותר. עלויות הבנייה ממשיכות לעלות, קיים מחסור בכוח אדם, הוצאות הפיתוח והתשתיות גדלות, עלויות המימון גבוהות יותר וקיימת אי-ודאות לגבי קצב מכירת הדירות.

יזמים נדרשים לאזן בין העלויות ההולכות וגדלות לבין מחירי המכירה הצפויים, תוך שמירה על רמת רווחיות שמצדיקה את ביצוע הפרויקט.

במקביל, רשויות מקומיות רבות דורשות הרחבת תשתיות, מוסדות חינוך, פתרונות תחבורה ושירותים ציבוריים לפני קידום פרויקטים גדולים. דרישות אלו מאריכות את לוחות הזמנים ומוסיפות שכבות נוספות של אישורים ורגולציה.

התוצאה היא שהצלחה בשלב התכנון אינה מתורגמת בהכרח להאצה בקצב הבנייה.

התמונה הנסתרת: סיכון בצנרת הפרויקטים

היבט אחד שלעתים קרובות זוכה לפחות תשומת לב הוא הגידול המתמשך במלאי יחידות הדיור המאושרות שטרם נבנו.

ככל שמספר האישורים ממשיך לשבור שיאים, כל עיכוב בין שלב התכנון לשלב הביצוע דוחה את כניסתן של דירות חדשות לשוק.

ההבחנה הזו חשובה במיוחד בדיון על מחירי הדיור ונגישות הדיור. מחסור בדירות אינו נפתר באמצעות מסמכי תכנון, אלא באמצעות דירות גמורות שנמסרות לרוכשים ונכנסות למעגל המגורים.

לכן, אף שהיקף התוכניות המאושרות ממשיך לצמוח, מימושן בפועל עדיין תלוי בתנאי המימון, ביכולת הרשויות המקומיות, בזמינות כוח האדם ובכדאיות הכלכלית של היזמים.

גם המעבר למסגרות תכנוניות חדשות לאחר סיום תוכנית תמ”א 38 מוסיף שכבת מורכבות נוספת, כאשר רשויות ויזמים ממשיכים להסתגל למנגנוני ההתחדשות החדשים.

השאלה האמיתית

אם מספר יחידות הדיור שאושרו ממשיך לשבור שיאים בעוד שקצב היתרי הבנייה והבנייה מתקשה לעמוד בקצב, האם יש להתבסס על תחזיות היצע הדיור על מספר היחידות המתוכננות – או רק על פרויקטים שכבר קיבלו אישור בנייה בפועל?