SKN | התחדשות עירונית בנתניה ובהוד השרון מעלה שאלה רחבה יותר: האם פינוי-בינוי יכול לפתור את מגבלות הדיור של ישראל?

אישור מתחמי התחדשות עירונית חדשים עבור אורון נדל”ן בנתניה ובהוד השרון מהווה צעד נוסף באסטרטגיה של ישראל להגדלת היצע הדיור באמצעות פיתוח מחדש של אזורים קיימים, במקום הרחבה רחבת היקף אל קרקעות בלתי מפותחות. החלפת מבני מגורים ישנים בפרויקטים בצפיפות גבוהה יותר עשויה לשפר את התשתיות ולהוסיף יחידות דיור חדשות, אך התוצאות הכלכליות תלויות בתנאי המימון, בעלויות הבנייה, בלוחות הזמנים התכנוניים וברמת הנגישות הכלכלית לטווח הארוך. לפיכך, האישורים הללו ממחישים סוגיה מבנית רחבה יותר בשוק הדיור הישראלי: ההתחדשות העירונית הופכת יותר ויותר לצורך הכרחי ולא רק לאפשרות פיתוח, אולם יכולתה להתמודד עם בעיית הדיור בר־השגה נותרת בלתי ודאית, כאשר העלויות ממשיכות לעלות לאורך מחזור הבנייה.

זמינות הקרקע המוגבלת בישראל, הגידול באוכלוסייה וריכוז מקומות התעסוקה במטרופולינים הגדולים הפכו את ההתחדשות העירונית לאחת מאסטרטגיות הדיור המרכזיות של המדינה. עם זאת, יעילותה של גישה זו תלויה לא רק במספר הדירות המאושרות אלא גם ביכולת להשלים את הפרויקטים ביעילות ולשמור על נגישותם הכלכלית עבור הדיירים העתידיים.

פתיחה

פרויקטים של התחדשות עירונית הפכו למרכיב מרכזי במדיניות הדיור של ישראל, כאשר קובעי המדיניות מבקשים להגדיל את הצפיפות העירונית ובמקביל לחדש שכונות ותיקות. כל אישור חדש מוסיף פוטנציאל להגדלת היצע הדיור, אך אישורים לבדם אינם מסירים את החסמים הפיננסיים והרגולטוריים הקובעים מתי – ואם בכלל – הדירות החדשות יגיעו בסופו של דבר לשוק.

ההנחה הציבורית

רבים מניחים כי אישור פרויקטים נוספים של התחדשות עירונית יביא באופן אוטומטי לירידת מחירי הדיור באמצעות הגדלת ההיצע. ההיגיון נראה פשוט: יותר דירות אמורות ליצור תחרות גדולה יותר ולשפר את רמת הנגישות הכלכלית.

אולם הכלכלה של שוק הדיור מורכבת הרבה יותר. פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים שנים של תכנון, משא ומתן עם הדיירים הקיימים, הסדרי מימון, שדרוגי תשתיות וביצוע עבודות בנייה. במהלך תקופה זו, אינפלציה, מחסור בכוח אדם ועלייה בעלויות המימון עשויים להגדיל משמעותית את הוצאות הפרויקט ולצמצם את היתרונות המיידיים שהגדלת ההיצע הייתה יכולה ליצור מבחינת מחירי הדיור.

הניתוח הכלכלי

התחדשות עירונית מבוססת על איזון בין תמריצי פיתוח לבין היתכנות כלכלית. על היזמים לפצות את בעלי הדירות הקיימים, לממן את ההריסה והבנייה מחדש, לעמוד בתקנים רגולטוריים המשתנים מעת לעת ולספוג תנודות בריביות ובמחירי חומרי הגלם. לכן, רווחיותם של פרויקטים אלו נשענת על תכנון פיננסי מדויק ולא רק על הגדלת מספר הדירות.

עדויות מוצקות מצביעות על כך שנגישות הדיור ממשיכה להיות אתגר משמעותי בשוק הישראלי. היחס בין מחירי הדיור הממוצעים להכנסות משקי הבית עלה באופן משמעותי בעשור האחרון, והפך את רכישת הדירה לקשה יותר עבור משפחות רבות. עליית ריביות המשכנתאות צמצמה עוד יותר את כוח הקנייה באמצעות הגדלת ההחזרים החודשיים. במקביל, גם עלויות ביטוח הבנייה, עלויות ההקמה והוצאות המימון עלו, והגדילו את מבנה העלויות הכולל של פרויקטי ההתחדשות העירונית.

גם לעלות האלטרנטיבית יש חשיבות רבה. הון המוקצה לפרויקטים ארוכי טווח של התחדשות עירונית יכול היה להיות מופנה לחלופין לפיתוחים מסחריים, להשקעות בתשתיות או לנכסים פיננסיים בעלי פרופיל סיכון-תשואה שונה. לכן, משקיעים ויזמים בוחנים את כדאיות ההתחדשות העירונית מול מגוון רחב של חלופות השקעה.

פילוח השוק

לא כל שווקי הדיור בישראל מתנהגים באופן דומה. ערי החוף, כמו נתניה, נהנות בדרך כלל מביקוש גבוה יותר בזכות אפשרויות תעסוקה, נגישות תחבורתית וקרבה למרכזים כלכליים מרכזיים. לעומת זאת, ערים פנימיות מושפעות יותר מתעסוקה מקומית ומהשקעות בתשתיות אזוריות, ולכן דינמיקת המחירים בהן שונה.

גם סוגי הנכסים יוצרים תוצאות כלכליות שונות. בנייני מגורים רבי-קומות מאפשרים ניצול יעיל יותר של הקרקע ואכלוס של אוכלוסייה גדולה יותר, בעוד שבתים צמודי קרקע ופיתוחים בצפיפות נמוכה צורכים שטח רב יותר אך פונים לקהלי יעד שונים. בהתאם לכך, השפעת ההתחדשות העירונית מורגשת בעיקר בשוק הדירות והבתים המשותפים ולא בשוק הבתים הפרטיים.

התמונה הנסתרת

מחיר הרכישה של דירה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית הוא רק חלק אחד מעלויות הבעלות ארוכות הטווח. בעלי הדירות עשויים להתמודד גם עם הוצאות תחזוקה, דמי ניהול, השתתפות במימון תשתיות, עלויות ביטוח וקרנות עתידיות לתיקונים. מבנים מודרניים כוללים לעיתים קרובות מעליות, מערכות חניה ומתקנים משותפים, המגדילים את ההוצאות השוטפות ביחס למבנים ישנים.

התחדשות עירונית עשויה גם לשנות את הכלכלה של השכונה באמצעות עליית ערכי הקרקע והתרחבות הפעילות המסחרית. בעוד שתשתיות משופרות עשויות להועיל לסביבה כולה, עליית ערכי הנדל”ן עלולה להשפיע גם על גובה המיסוי העירוני ועל יכולת הרכישה של דירות בעתיד. לכן, יש להעריך את הצלחת ההתחדשות העירונית לא רק לפי היקף הבנייה אלא גם לפי קיימותה הכלכלית לאורך זמן.

אם ההתחדשות העירונית תמשיך לשמש כאחד הפתרונות המרכזיים למחסור בדיור בישראל, האם על קובעי המדיניות למדוד את הצלחתה לפי מספר האישורים שניתנו לפרויקטים—או לפי השאלה האם הפרויקטים שהושלמו אכן משפרים את רמת הנגישות הכלכלית לדיור לאחר שמביאים בחשבון את עלויות המימון, התחזוקה והבעלות ארוכת הטווח?