SKN | שיתופי פעולה בינלאומיים בנדל”ן מתרחבים, אך האם הם פותרים את האתגרים המבניים של רכישת נכסים בישראל?

העניין הבינלאומי בשוק הנדל”ן הישראלי ממשיך להפגין יציבות יחסית, גם בתקופות של אי-ודאות כלכלית, תנודתיות בשווקים ומתיחות גיאופוליטית. שיתוף הפעולה החדש בין Luxe Latitudes מבית Compass לבין Montefiore Real Estate Group משקף מגמה רחבה יותר בענף: יצירת מסלולים מובנים המאפשרים לרוכשים מחו”ל גישה יעילה יותר לשוק המגורים בישראל.

השותפות נועדה לחבר בין משקיעים ורוכשים בינלאומיים לבין מומחיות מקומית, מידע שוק והזדמנויות נדל”ן נבחרות. עם זאת, לצד היתרונות התפעוליים, המהלך מעלה שאלות רחבות יותר בנוגע לכלכלת עסקאות נדל”ן חוצות-גבולות ולתפקידם של יועצים מקצועיים בשוק שהופך מורכב יותר ויותר.

הנרטיב המרכזי: רוכשים בינלאומיים זקוקים לנגישות טובה יותר

רכישת נדל”ן במדינה זרה מלווה לעיתים קרובות באתגרים שאינם קיימים עבור רוכשים מקומיים. רגולציה שונה, חסמי שפה, נהלים משפטיים, מגבלות מימון והיכרות מוגבלת עם תנאי השוק עלולים להקשות על קבלת החלטות.

לכן, שיתופי פעולה בין גופים בינלאומיים לבין משרדי תיווך מקומיים מוצגים לעיתים קרובות כפתרון שמטרתו לצמצם חסמים ולשפר את חוויית הרכישה.

במקרה הנוכחי, החיבור בין פלטפורמת ייעוץ אמריקאית לבין חברת נדל”ן ישראלית מתמקד בהנגשת מידע על שכונות, זיהוי הזדמנויות השקעה וליווי בתהליכי הרכישה המקומיים.

אולם נגישות למידע ולשירותים אינה משנה את תנאי היסוד של השוק.

הכלכלה שמאחורי עסקאות נדל”ן חוצות-גבולות

שווקי היוקרה בישראל, ובמיוחד בתל אביב, ירושלים והרצליה פיתוח, מושכים במשך שנים רוכשים מחו”ל מסיבות החורגות משיקולי תשואה פיננסית בלבד.

קשרי משפחה, זיקה תרבותית, תכנון מעבר עתידי לישראל, צרכים אישיים ושיקולי איכות חיים מהווים לעיתים מרכיב מרכזי בהחלטת הרכישה. כתוצאה מכך, הביקוש בשווקים אלו אינו מבוסס רק על מדדי כדאיות כלכליים או על רמת המחירים המקומית.

מאפיינים אלו יוצרים לעיתים מבנה מחירים שונה מזה של שווקים הנשענים בעיקר על ביקוש מקומי ויכולת רכישה של תושבים.

במקביל, רוכשים בינלאומיים נדרשים להתמודד עם עלויות עסקה גבוהות משמעותית מכפי שנראה במבט ראשון. מסי רכישה, שכר טרחת עורכי דין, עלויות המרת מטבע, מגבלות מימון והוצאות אחזקה שוטפות עשויים להשפיע באופן מהותי על העלות הכוללת של הנכס.

העלויות הנסתרות שמעבר למחיר הרכישה

מחיר הנכס עצמו הוא רק חלק מהמשוואה הכלכלית.

רוכשים זרים בישראל נדרשים לעיתים לשיעורי מס רכישה גבוהים יותר מאלו החלים על רוכשי דירה יחידה. אפשרויות המימון מוגבלות לעיתים ביחס למקובל בארצות הברית או באירופה, ותנאי האשראי עשויים להיות שונים באופן מהותי.

בנוסף, תנודות בשער החליפין בין השקל למטבעות זרים עלולות להשפיע על התשואה בפועל ואף ליצור רווחים או הפסדים שאינם קשורים כלל לביצועי הנכס.

גם לאחר השלמת העסקה נמשכות העלויות השוטפות. דמי ניהול, תחזוקה, ארנונה, שיפוצים, התאמות רגולטוריות והוצאות משפטיות עשויים להשתנות משמעותית בין אזורים וסוגי נכסים שונים.

למרות חשיבותם, גורמים אלה זוכים לעיתים לפחות תשומת לב מאשר מחיר הרכישה עצמו.

מדוע שיתופי פעולה בינלאומיים הופכים נפוצים יותר

התרחבותם של שיתופי פעולה מסוג זה משקפת את ההתמקצעות הגוברת בענף הנדל”ן הבינלאומי.

רוכשים רבים מחפשים כיום יועצים המסוגלים לגשר בין מערכות משפט שונות, תרבויות עסקיות שונות וסביבות רגולטוריות מורכבות. בעוד שהשותף המקומי מספק ידע מעמיק על השוק והאזור, השותף הבינלאומי מעניק ליווי וניהול קשרים במדינת המוצא של הלקוח.

המודל מסייע בצמצום פערי מידע ומשפר את תהליך קבלת ההחלטות, אך אינו משנה את מגבלות ההיצע, את מדיניות המיסוי, את תנאי המימון או את רמות המחירים בשוק.

במילים אחרות, ייעוץ טוב יותר עשוי להפחית טעויות, אך אינו מבטל סיכוני שוק.

מבט קדימה

שוק היוקרה הישראלי ממשיך למשוך עניין מצד משקיעים ורוכשים בינלאומיים, ושיתופי פעולה חוצי-גבולות עשויים לשפר את השקיפות ולהקל על ההתמצאות בתהליך הרכישה.

עם זאת, בסופו של דבר, ערך הנכס, עלויות ההחזקה, חבות המס, תנאי המימון ונזילות השוק הם שיקבעו את הצלחת העסקה הרבה יותר ממבנה מערכת היחסים בין הגורמים המייעצים.

ככל שיותר רוכשים בינלאומיים פונים לקבלת ליווי מקצועי לפני כניסתם לשוק הישראלי, עולה שאלה רחבה יותר: האם מדובר בהזדמנות הולכת וגדלה – או דווקא בסימן לכך שהבנת השווי האמיתי של נכסי נדל”ן בישראל הפכה למורכבת יותר מאי פעם?