SKN | צבר פרויקטי ההתחדשות העירונית הכולל 3,400 יחידות דיור מדגיש את התפקיד הכלכלי ההולך וגדל של פיתוח מחדש בשווקי הדיור האזוריים בישראל

תוכניתה של קבוצת אנגל לקדם כ-3,400 יחידות דיור במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית בירושלים, בית שמש ואשקלון משקפת את חשיבותו הגוברת של הפיתוח מחדש כאסטרטגיית דיור לאומית. במקום להסתמך רק על התרחבות הערים לשטחים חדשים, ישראל ממשיכה להעדיף החלפת שכונות מגורים ותיקות בבנייה צפופה יותר, המסוגלת לתת מענה לגידול באוכלוסייה. אף שהיקף הפרויקטים המתוכנן נראה משמעותי, השפעתם הכלכלית בפועל תהיה תלויה בעיקר ביכולת הביצוע, בהשקעות בתשתיות, בתנאי המימון ובמשכי האישור הארוכים – ולא רק במספר יחידות הדיור המוצהר.

הפרויקטים ממחישים גם כיצד ההתחדשות העירונית הופכת למגוונת יותר מבחינה גיאוגרפית. פעילות שבעבר התרכזה בעיקר במרכז הארץ מתרחבת כיום לערים אזוריות, שבהן גידול האוכלוסייה, מלאי דיור מתיישן והצורך בחידוש תשתיות יוצרים תמריצים כלכליים דומים. עם זאת, השפעת ההתרחבות הזו צפויה להשתנות באופן משמעותי בין עיר לעיר.

פתיחה

מחסור הדיור בישראל ממשיך להפעיל לחץ על קובעי המדיניות למצוא מקורות חדשים להגדלת היצע הדירות. ההתחדשות העירונית הפכה לאחד מכלי הפיתוח המרכזיים במדינה, משום שהיא מאפשרת להגדיל את קיבולת המגורים מבלי להקצות שטחי קרקע חדשים בהיקף משמעותי.

צבר הפרויקטים האחרון ממחיש כיצד יזמים פועלים במקביל במספר שווקים אזוריים, מרחיבים את פעילות ההתחדשות העירונית מעבר לתל אביב ומתאימים את פעילותם לתנאי הדיור הייחודיים של כל עיר.

ההנחה הציבורית

רבים מניחים כי הכרזה על אלפי יחידות דיור חדשות מובילה באופן אוטומטי לשיפור ברמת הנגישות לדיור. צנרת פרויקטים רחבה נתפסת לעיתים כפתרון ישיר למחסור המתמשך בדיור.

אולם בפועל, פרויקטים של התחדשות עירונית דורשים לעיתים שנים של תכנון, אישורים רגולטוריים, משא ומתן עם הדיירים, הסדרי מימון ובנייה לפני שהדירות החדשות מגיעות לשוק. לכן, השפעתם על היצע הדיור תלויה לא פחות ביכולת הביצוע מאשר במספר יחידות הדיור שאושרו בתחילת הדרך.

הניתוח הכלכלי

פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים הרבה מעבר להחלפת מבנים ישנים בבניינים גדולים יותר. היזמים נדרשים לממן הריסה, דיור זמני לדיירים, שדרוג תשתיות, עבודות הנדסיות, הסכמים משפטיים ועמידה בתקני בנייה מחמירים יותר. עלויות אלו משפיעות על כדאיות הפרויקט ובסופו של דבר גם על מחירי הדירות החדשות.

נתונים מבוססים מצביעים על כך שנגישות לדיור נותרה אתגר מבני בישראל. מחירי הדיור עלו בעשור האחרון בקצב מהיר יותר מהכנסות משקי הבית, מה שהוביל ליחסי נגישות גבוהים עבור רוכשים רבים. גם עלויות המימון למשכנתאות נותרו גבוהות משמעותית בהשוואה לסביבת הריבית האפסית שאפיינה שנים קודמות, דבר שהגדיל את הנטל החודשי על רוכשי הדירות.

אינפלציה בענף הבנייה, מחסור בכוח אדם ועלויות מימון גבוהות יותר המשיכו להעלות את עלויות הפיתוח. כתוצאה מכך, גם פרויקטים שנועדו להגדיל את היצע הדיור אינם צפויים להוביל בהכרח לירידה משמעותית במחירי הדירות, אלא אם התנאים הכלכליים הרחבים ישתפרו במקביל להגדלת ההיצע.

גם לעלות האלטרנטיבית יש משמעות. הון המופנה לפרויקטים ארוכי טווח של התחדשות עירונית מתחרה באפשרויות השקעה אחרות, ולכן על היזמים לאזן בין לוחות זמנים ממושכים לבין אי-הוודאות לגבי תנאי השוק בעתיד.

פילוח השוק

שלוש הערים הכלולות בתוכנית מדגישות את המגוון בשוק הדיור הישראלי. ירושלים מתאפיינת בביקוש מתמשך הנובע ממחסור בקרקע, פעילות מוסדית וגידול אוכלוסייה. בית שמש ממשיכה להתרחב כמרכז מגורים הצומח במהירות, בעוד אשקלון משלבת ביקוש הנובע ממיקומה על קו החוף עם המשך פיתוח עירוני והשקעות בתשתיות.

גם הביקוש משתנה בהתאם לסוג הנכס. פרויקטים של התחדשות עירונית מספקים בעיקר בנייני מגורים רבי-קומות המנצלים את הקרקע בצורה יעילה יותר, בניגוד לבנייה בצפיפות נמוכה יותר האופיינית לפרברים או לאזורי הפריפריה. צפיפות גבוהה מאפשרת ניצול יעיל יותר של הקרקע, אך גם מגבירה את התלות בניהול מבנים משותפים ובתשתיות עירוניות.

התמונה הנסתרת

הדיון הציבורי מתמקד לעיתים קרובות במספר הדירות החדשות, אך מתעלם מעלויות האחזקה לטווח הארוך. מגדלי מגורים חדשים כוללים בדרך כלל מעליות, מערכות אבטחה, חניונים תת-קרקעיים, קרנות תחזוקה ושירותי ניהול מקצועיים, אשר מגדילים את ההוצאות השוטפות של משקי הבית.

גם התשתיות העירוניות חייבות להתרחב במקביל לגידול באוכלוסייה. מערכות תחבורה, בתי ספר, שירותי בריאות, תשתיות ציבוריות ושטחים פתוחים מחייבים השקעות משלימות כדי לתמוך בצפיפות גבוהה יותר. ללא השקעות אלה, תוספת יחידות הדיור לבדה לא בהכרח תשפר את איכות החיים העירונית כפי שמקווים.

אם ישראל תמשיך להרחיב את צבר פרויקטי ההתחדשות העירונית במספר ערים אזוריות, האם יש למדוד את הצלחת המדיניות לפי מספר הדירות המאושרות – או לפי השאלה האם ההתחדשות אכן משפרת את נגישות הדיור ואת החוסן העירוני לטווח הארוך עבור הקהילות שאותן היא נועדה לשרת?