SKN | הסוף של הפטור הבריטי בישראל: תמריצי מס, נכסים ריקים וכלכלת הנטישה

ביטול הטיפול המס המועדף על אחזקות הקשורות לבריטניה עשוי לשנות את התמריצים בחלקים מסוימים של מלאי המגורים והנדל״ן המעורב בישראל.

מבנים נטושים או שאינם מנוצלים באופן מלא הם פחות חריג משפטי ויותר תוצאה של חוסר התאמה בין מיסוי, עלויות החזקה ומבני בעלות מפוצלים.

שינויים מדיניותיים בקטגוריות פטור לזרים נוטים לשנות התנהגות החזקה מהר יותר מאשר הם משנים את היצע הנדל״ן הפיזי.

כאשר סטטוס מס מעצב ריקנות פיזית

הדיווח על סיום “הפטור הבריטי” מציג שינוי מדיניות שחורג מההקשר הפיסקלי הצר שלו. אף שמדובר בהתאמת מס המשפיעה על מבני בעלות הקשורים לזרים, המשמעות הרחבה יותר נוגעת לאופן שבו מערכת הנדל״ן בישראל מתייחסת למבנים ריקים או שאינם מנוצלים.

השאלה שמעלים קובעי המדיניות היא האם ביטול הטיפול המועדף לגופים זרים מסוימים יכול להפחית את שכיחות המבנים הנטושים או החצי־נטושים באזורים עירוניים. אולם הקשר בין פטורי מס לבין ריקנות פיזית אינו ליניארי.

ריקנות אינה רק תוצאה משפטית — היא שיווי משקל כלכלי בין עלויות החזקה, היתכנות התחדשות, חיכוך רגולטורי וערך קרקע צפוי בעתיד.

ההנחה הציבורית: ביטול תמריצים = ביטול ריקנות

ההנחה הרווחת היא שמבנים נטושים קיימים בעיקר משום שלבעלים יש תמריץ להחזיק בהם ללא השלכות. לפי תפיסה זו, הסרת פטורי מס או החמרת מדיניות פיסקלית אמורה להחזיר אוטומטית נכסים לשימוש פעיל או למחזורי התחדשות.

פרשנות זו מציגה את הריקנות ככשל מדיניות ולא כתוצאה מבנית של השוק.

אולם גישה זו לעיתים קרובות ממעיטה בחשיבותם של עלויות התחדשות, עיכובי תכנון, פיצול בעלויות ואפשרויות שימוש חלופיות בעלות תשואה נמוכה, אשר עשויות להפוך חוסר שימוש להחלטה כלכלית רציונלית גם ללא הטבות מס.

הניתוח הכלכלי: מדוע מבנים נשארים ריקים

מנקודת מבט כלכלית, מבנה הופך ל“נטוש” לא רק כאשר הוא אינו בשימוש פיזי, אלא כאשר העלות הצפויה של הפעלתו מחדש גבוהה מהתשואה הצפויה מהתחדשות או ממכירה.

בערים בישראל, במיוחד באזורים ותיקים, התחדשות כוללת לעיתים קרובות תיאום מורכב בין מספר בעלי עניין, זכויות בעלות לא ברורות ולוחות זמנים ארוכים לאישור תכנוני. חיכוכים אלה מעלים משמעותית את עלויות העסקה.

גם עלויות החזקה ממלאות תפקיד מרכזי. אפילו ללא שימוש פעיל, נכסים נושאים עלויות תחזוקה, אבטחה ומיסוי עירוני. עם זאת, במקרים מסוימים עלויות אלה עדיין נמוכות מההון הנדרש להתחדשות או התאמה של מבנים ישנים לסטנדרטים רגולטוריים מודרניים.

מגבלות מימון מחזקות את האינרציה. בנקים ומלווים נוטים להחמיר תנאים בפרויקטים הכוללים בעלות מפוצלת או אי־ודאות תכנונית, ובכך מצמצמים את מאגר ההון הזמין להתחדשות.

מדיניות מס פועלת בתוך הדינמיקה הזו אך אינה קובעת אותה במלואה. גם ללא פטורים, אם ההתחדשות נשארת שולית כלכלית או מורכבת תפעולית, בעלי נכסים עשויים להעדיף דחייה.

עלות האלטרנטיבה הופכת מרכזית: הון הכלוא בנדל״ן לא מנוצל נשקל מול השקעות חלופיות, אך בשווקי נדל״ן לא נזילים אפשרויות היציאה מוגבלות או כרוכות בהנחות משמעותיות.

התמונה החבויה: גורמי הריקנות המבניים בישראל

בניגוד לפלורידה, שבה עלויות ביטוח ומבני קונדומיניום משפיעים מאוד על החלטות החזקה, או מנהטן שבה מיסוי על דירות יוקרה ומבני קואופ מגבילים כניסה של רוכשים, דינמיקת הריקנות בישראל מונעת יותר מחיכוך מוסדי ואי־ודאות התחדשותית מאשר ממס עסקאות בלבד.

צווארי בקבוק של התחדשות עירונית מהווים גורם מבני מרכזי. גם כאשר ערך הקרקע גבוה, הזמן הנדרש לממש אותו באמצעות התחדשות יכול להימשך שנים רבות, שבמהלכן ההון נשאר כלוא.

עלויות תחזוקה ואבטחה של מבנים לא בשימוש משתנות לפי מיקום, אך באזורים עירוניים רבים הן אינן מספיקות כדי לאלץ החלטות מיידיות של התחדשות.

בנוסף, מבני ירושה מפוצלים ודפוסי בעלות היסטוריים יכולים ליצור מצבים של שימוש חלקי או אי־שימוש שנמשכים עשרות שנים ללא פתרון פורמלי.

בהקשר זה, פטורי מס או ביטולם פועלים יותר כתמריץ שולי מאשר כגורם מרכזי בקביעת הפעלת נכסים.

האם ריקנות היא בעיית מס או בעיית תיאום?

אם סיום הפטור הבריטי צפוי להפחית מבנים נטושים, השאלה הבסיסית יותר היא האם הריקנות בישראל נובעת בעיקר מתמריצים פיסקליים — או שהיא משקפת מגבלות עמוקות יותר בתיאום התחדשות, יעילות הקצאת הון ומהירות מערכת התכנון.