SKN | מסגרת הפיצויים החדשה של רחובות להתחדשות מתחם השוק מאותתת על שינוי במדיניות ההתחדשות העירונית למסחר

לראשונה קבעה עיריית רחובות הנחיות פיצוי לבעלי נכסים מסחריים במסגרת תוכנית ההתחדשות של מתחם השוק ההיסטורי בעיר. בעוד שמנגנוני פיצוי למגורים הפכו לחלק מוכר ממסגרת ההתחדשות העירונית בישראל, הרחבת עקרונות הפיצוי גם לנכסים מסחריים מוסיפה שכבת ודאות כלכלית חדשה למשא ומתן בפרויקטי התחדשות. ההחלטה משקפת התפתחות חשובה במדיניות ההתחדשות העירונית, המכיר בכך שחידוש מרכזי ערים ותיקים מחייב איזון בין האינטרסים של תושבים ובעלי עסקים, ולא התמקדות בלעדית בהגדלת היצע הדיור.

היוזמה משקפת גם את אחד האתגרים הרחבים העומדים בפני הרשויות המקומיות בישראל: כיצד לחדש אזורי מסחר מיושנים מבלי לפגוע בפעילות הכלכלית המקומית שהחזיקה אותם לאורך השנים. לפיכך, מנגנוני פיצוי הופכים לכלי משמעותי יותר ויותר לצמצום מחלוקות משפטיות ולשיפור היתכנותם הכלכלית של פרויקטים.

פתיחה

פרויקטים של התחדשות עירונית מתמקדים בדרך כלל בהחלפת מבני מגורים ישנים בבנייה צפופה יותר, אולם אזורי מסחר ותיקים מציבים אתגרים כלכליים מורכבים יותר. בניגוד לבעלי דירות, בעלי עסקים מפיקים ערך לא רק מהנכס עצמו אלא גם מתנועת הלקוחות, מהמיקום המבוסס ומהרציפות העסקית.

החלטתה של עיריית רחובות לעגן כללי פיצוי מסודרים לנכסים מסחריים מכירה בהבדלים אלו, ועשויה להשפיע על אופן ניהול המשא ומתן בפרויקטים עתידיים של התחדשות עירונית בשימושים מעורבים ברחבי ישראל.

ההנחה הרווחת

רבים מניחים כי הפיצוי בפרויקטי התחדשות צריך להיות זהה עבור נכסים למגורים ונכסים מסחריים, משום שבשני המקרים נהרס המבנה הקיים ומוקם מבנה חדש. לפי גישה זו, הפיצוי משקף בעיקר את ערכו הפיזי של הנכס שנהרס.

בפועל, חלק משמעותי מערכו של נכס מסחרי נובע מהפעילות העסקית המתנהלת בו, מנגישות הלקוחות ומהמיקום המסחרי שנבנה לאורך שנים. העתקת עסק קמעונאי עלולה לגרום לאובדן הכנסות, לשיבוש בפעילות ולפגיעה בחשיפה ללקוחות — גורמים כלכליים השונים באופן מהותי ממעבר של דירת מגורים.

הניתוח הכלכלי

קביעת מסגרת פיצויים מסודרת מסייעת להפחית את אי-הוודאות עבור יזמים, בעלי נכסים, מלווים ורשויות מקומיות. כללים ברורים עשויים לקצר את משך המשא ומתן, לצמצם את הסיכון להליכים משפטיים ולשפר את המודלים הפיננסיים של פרויקטי התחדשות. עם זאת, התחייבויות פיצוי גבוהות יותר מעלות את עלויות הפרויקט, ולכן מחייבות יצירת ערך נוסף באמצעות הגדלת זכויות הבנייה למגורים או למסחר.

הנתונים מלמדים כי משבר נגישות הדיור בישראל עדיין משמעותי. היחס בין מחירי הדירות להכנסות משקי הבית ממשיך להיות מהגבוהים במדינות ה-OECD, בעוד שריביות המשכנתאות הגבוהות פגעו בכושר הרכישה של משקי בית רבים בהשוואה לסביבת הריבית הנמוכה שאפיינה את תחילת העשור. במקביל, היזמים מתמודדים עם עלויות מימון גבוהות יותר, התייקרות בענף הבנייה ועלייה בהוצאות הביטוח הנובעות מעבודות הבנייה ומדרישות בטיחות מחמירות יותר, המכבידות על כדאיותם הכלכלית של הפרויקטים.

גם עלות האלטרנטיבה הופכת למשמעותית יותר בפרויקטים של שימושים מעורבים. הרשויות המקומיות נדרשות להכריע האם קרקע במרכז העיר תניב ערך כלכלי גבוה יותר באמצעות הגדלת צפיפות המגורים, הרחבת הפעילות המסחרית, יצירת שטחים ציבוריים — או שילוב מאוזן של כל המרכיבים הללו.

פילוח השוק

התחדשות עירונית מסחרית שונה באופן משמעותי בין אזורי הארץ. בשווקים בעלי ערך גבוה כמו תל אביב, ניתן בדרך כלל לייצר תשואה מספקת לפרויקטים מורכבים של שימושים מעורבים, בעוד שבערים מדרג שני נדרש איזון מדויק יותר בין הכדאיות המסחרית לבין צפיפות המגורים כדי לשמור על היתכנות פיננסית.

גם סוג הנכס משפיע על כלכלת הפרויקט. חנויות ושטחי מסחר תלויים במידה רבה בתנועת הולכי רגל ובנגישות השכונתית, בעוד שערכן של דירות מגורים נגזר בעיקר מהביקוש לדיור, מנגישות תחבורתית ומהשירותים העירוניים. הצלחת ההתחדשות העירונית תלויה יותר ויותר ביכולת לשלב בין השימושים, ולא בהעדפת אחד מהם על חשבון האחר.

התמונה הרחבה

הסכמי פיצוי נותנים מענה רק לחלק מהסיכונים הכרוכים בהתחדשות עירונית. בעלי עסקים עדיין עלולים להתמודד עם סגירה זמנית, הוצאות מעבר, אובדן לקוחות ואי-ודאות תפעולית לאורך תקופת הבנייה. במקביל, היזמים ממשיכים להתמודד עם עלויות מימון גבוהות, אינפלציה בענף הבנייה, עליית פרמיות הביטוח ודרישות רגולטוריות לאורך פרויקטים הנמשכים שנים.

הצלחתה ארוכת הטווח של התחדשות עירונית מסחרית תלויה לא רק בהחלפת מבנים ישנים, אלא גם ביכולת לשמר את הפעילות הכלכלית לאחר השלמת הפרויקט. שטחי מסחר חדשים, המלווים לעיתים בדמי שכירות ועלויות תפעול גבוהים יותר, עשויים למשוך שוכרים שונים מאלה שפעלו במקום בעבר, ובכך לשנות את אופיים של מרכזי המסחר הוותיקים.

אם רשויות מקומיות ימשיכו לעגן מנגנוני פיצוי לבעלי נכסים מסחריים, האם נכון למדוד את הצלחת ההתחדשות העירונית רק במספר יחידות הדיור החדשות — או גם ביכולתה לשמר את המערכת הכלכלית שהפכה את מרכזי הערים הללו לבעלי ערך מלכתחילה?