SKN | מדוע עיכוב ברישום מקרקעין עלול ליצור עלויות בלתי צפויות לבעלי בתים מעבר לקו הירוק

עיכובים מנהליים יוצרים השלכות כלכליות משמעותיות

בעלי בתים ביישוב צופים קיבלו לאחרונה דרישות תשלום בלתי צפויות בגין רישום זכויות במקרקעין, כמעט שלושה עשורים לאחר הקמת היישוב. עבור רבים מהם מדובר בסכומים הנעים בין כ־50 אלף לכ־90 אלף שקל לכל נכס, אף שלא בוצעה עסקת מכר חדשה או השבחה בנכס.

אין מדובר במדיניות מס חדשה, אלא בתוצאה של השלמת הליך רישום הקרקע בהתאם למסגרת המשפטית החלה בחלקים מיהודה ושומרון. המקרה ממחיש כיצד סמכות משפטית, הליכים מנהליים ועליית ערך הקרקע עשויים ליצור חיובים כספיים משמעותיים שנים רבות לאחר רכישת הבית.

רישום מקרקעין אינו תמיד הליך טכני בלבד

בעלי נכסים רבים מניחים כי רישום זכויות במקרקעין כרוך בעיקר בהליך מנהלי ובאגרות ממשלתיות מצומצמות. בתחומי מדינת ישראל, ברוב המקרים, עלויות הרישום אכן מסתכמות בתשלומים מנהליים נמוכים יחסית.

עם זאת, הנחה זו אינה תקפה בהכרח מעבר לקו הירוק. במספר יישובים, ובהם צופים, רישום הזכויות עדיין מתבצע בהתאם להיבטים מסוימים של דיני המקרקעין הירדניים, המנוהלים באמצעות המינהל האזרחי. במסגרת זו, דמי הרישום מחושבים בשיעור של כ־5% משווי הקרקע, ולא כאגרה קבועה.

כל עוד הליך הרישום אינו מושלם, בעלי הזכויות נותרים חשופים לשינויים בערך הקרקע עד למועד הרישום בפועל.

עליית ערך הקרקע הגדילה את דמי הרישום

החיובים הגבוהים נובעים בעיקר מהתזמון ולא משינוי בבעלות על הנכס. היישוב צופים הוקם לפני כ־30 שנה, ובמהלך תקופה זו עלו מחירי הקרקע באופן משמעותי, בין היתר בשל קרבתו למרכז הארץ והביקוש למגורים באזור.

כיום מוערך שוויה של חלקת קרקע טיפוסית בשטח של כ־250 מ”ר בכ־1.8 מיליון שקל. מאחר שדמי הרישום מחושבים לפי שווי הקרקע במועד הרישום ולא לפי ערכה בעת הרכישה, ההתייקרות שנצברה לאורך השנים הגדילה באופן משמעותי את הסכומים שעל בעלי הנכסים לשלם.

באחד המקרים שפורסמו קיבל בעל נכס דרישת תשלום של כ־88 אלף שקל עבור מגרש בשטח של 270 מ”ר.

לו היה הליך הרישום מושלם בסמוך למועד רכישת הקרקע, סביר כי החיוב היה מבוסס על שווי קרקע נמוך משמעותית.

המסגרת המשפטית משפיעה על מבנה העלויות

רישום זכויות במקרקעין מעבר לקו הירוק מתבצע במסגרת משפטית השונה מזו הנהוגה בתחומי ישראל. בשל מגבלות החלות על רכישת קרקעות פרטיות בחלקים מיהודה ושומרון, עסקאות רבות בוצעו באמצעות חברות פיתוח מקומיות, אשר ניהלו את הליכי הרישום עבור הרוכשים.

במקרה של צופים, את פיתוח היישוב הובילה חברת לידר, המזוהה עם איש העסקים לב לבייב. העיכובים שנמשכו שנים רבות הותירו בעלי בתים רבים ללא רישום זכויות מלא, בעוד שערך הקרקע המשיך לעלות.

גם מבנה המיסוי שונה מזה הקיים בתחומי ישראל. מס רכישה ומס שבח חלים בדרך כלל בהתאם לדין הישראלי. מנגד, מאחר שחוק התכנון והבנייה הישראלי אינו חל באזורים אלה, בעלי נכסים אינם כפופים בדרך כלל להיטל השבחה, אשר בתחומי ישראל עשוי להגיע לעד 50% מעליית שווי הקרקע הנובעת מאישור תוכניות.

כתוצאה מכך, בעלי נכסים מעבר לקו הירוק נהנים מהקלות מסוימות בתחום אחד, אך עשויים לשאת בעלויות גבוהות יותר בתחום אחר, בהתאם למסגרת המשפטית ולמועד השלמת הליכי הרישום.

השלכות רחבות יותר על שוק הנדל”ן

המקרה של צופים ממחיש כי העלות הכוללת של החזקת נכס אינה מסתכמת במחיר הרכישה או בתשלומי המשכנתה. למסגרת המשפטית, לעיתוי ההליכים המנהליים ולאופן רישום הזכויות עשויה להיות השפעה כלכלית משמעותית, גם שנים רבות לאחר רכישת הנכס.

ככל שמחירי הקרקע ממשיכים לעלות, עיכובים ממושכים ברישום עלולים להפוך לחיובים כספיים משמעותיים, שלא נלקחו בחשבון בעת קבלת החלטת הרכישה המקורית.

אם דמי רישום המקרקעין מחושבים לפי שווי הקרקע הנוכחי, לאחר שנים של עיכובים מנהליים, האם ראוי שבעלי הנכסים יישאו בעלות שנובעת מהתייקרות שהתרחשה בתקופה שבה השלמת הרישום לא הייתה בשליטתם?