SKN | פיראוס הופכת ליעד השקעה בולט ומסמנת את התרחבות שוק הנדל”ן מעבר למרכז אתונה

פיראוס מושכת עניין גובר מצד משקיעים ישראלים, על רקע שדרוגי תשתיות, התרחבות התיירות ותהליכי התחדשות עירונית המגבירים את הביקוש מחוץ למרכז אתונה.מחירי כניסה נמוכים אינם מעידים בהכרח על סיכון השקעה נמוך יותר, שכן עלויות שיפוץ, דרישות רגולטוריות וסיכוני ביצוע עשויים להשפיע באופן משמעותי על התשואה.פוטנציאל ההשקעה ארוך הטווח של העיר ייקבע בעיקר על פי ביקוש יציב לשכירות, מגמות דמוגרפיות והשלמת פרויקטים, ולא על בסיס תחזיות תשואה שיווקיות.

בשנים האחרונות התמקדו רוב השקעות הנדל”ן של ישראלים ביוון בשכונות המרכזיות של אתונה. כעת הולך ומתפתח מוקד עניין חדש בפיראוס, עיר שנודעה במשך שנים בעיקר כנמל המרכזי של יוון ולא כיעד למגורים. תהליכי ההתחדשות העירונית, שדרוג מערך התחבורה והתרחבות פרויקטי המגורים מגבירים את תשומת הלב כלפי העיר, אולם עדיין מוקדם לקבוע אם מדובר בשינוי מבני ארוך טווח או בגל עניין זמני.

שילוב של מחירי כניסה נמוכים ופיתוח עירוני מניע את הביקוש

אחד הגורמים המרכזיים העומדים מאחורי ההתעניינות בפיראוס הוא השילוב בין מחירי רכישה נמוכים יחסית לבין מנועי ביקוש מגוונים.

יזמים מצביעים על התנועה התיירותית שמייצר אחד מנמלי הקרוזים הגדולים באירופה, על אוכלוסיית הסטודנטים הלומדת במוסדות האקדמיים בעיר, על התרחבות הפעילות העסקית בענפי הספנות ועל שיפור הקישוריות התחבורתית בעקבות הרחבת קווי המטרו לנמל התעופה של אתונה.

דירות קטנות במחירים המתחילים סביב 90 אלף אירו נתפסות כאטרקטיביות בהשוואה למחירי הדיור בישראל ובחלקים נרחבים של מרכז אתונה.

במקביל, העיר עוברת תהליכי פיתוח משמעותיים הכוללים הסבת מבני משרדים למגורים, התחדשות של מתחמי תעשייה ותיקים, הרחבת אזורי מסחר והשקעות במרינות ובתשתיות ציבוריות. מכלול המהלכים הללו מחזק את התחושה שפיראוס נמצאת בעיצומו של מחזור צמיחה חדש.

מחיר הרכישה אינו משקף לבדו את כדאיות ההשקעה

מחיר רכישה נמוך הוא רק אחד המרכיבים בבחינת עסקת נדל”ן.

פרויקטים רבים מתבססים על רכישת מבנים ישנים, המחייבים בדיקות הנדסיות, הליכים משפטיים, אישורי תכנון והיתרי בנייה לפני שניתן להתחיל בעבודות הפיתוח. שלבים אלה מגדילים את היקף ההשקעה, מאריכים את לוחות הזמנים ומגבירים את סיכוני הביצוע.

גם תחזיות התשואה מחייבות בחינה זהירה. תשואות משכירות לטווח ארוך מוערכות בדרך כלל בכ-5% עד 5.5%, בעוד שהשכרה לטווח קצר עשויה להגיע ל-8% עד 10%, בכפוף לשיעורי תפוסה גבוהים.

עם זאת, תשואות ברוטו אינן משקפות את מלוא התמונה, שכן הן אינן כוללות עלויות ניהול, ניקיון, תחזוקה, תקופות ללא שוכרים והוצאות שיווק.

הרגולציה משפיעה באופן ישיר על פוטנציאל התשואה

היבט משמעותי נוסף עבור משקיעים זרים הוא הסביבה הרגולטורית.

רשויות יוון העלו את רף ההשקעה הנדרש במסגרת תוכנית Golden Visa באזור אתונה, פיראוס וחבל אטיקה ל-800 אלף אירו. לצד זאת, נותר מסלול חלופי בהיקף של 250 אלף אירו עבור פרויקטים מסוימים של הסבת נכסים מסחריים למגורים, אולם עסקאות אלו כרוכות במורכבות משפטית והנדסית גבוהה יותר.

גם בתחום ההשכרה לטווח קצר קיימות מגבלות רגולטוריות. נכסים הנרכשים במסגרת מסלולי תושבות מסוימים עשויים להיות כפופים להגבלות על השכרה תיירותית, דבר העלול להשפיע על תזרים המזומנים ועל אסטרטגיית היציאה של המשקיעים.

העלויות הכוללות חורגות ממחיר הרכישה

מחיר הדירה הוא רק חלק מהעלות הכוללת של ההשקעה.

רוכשים זרים נדרשים להביא בחשבון מסי רכישה, שכר טרחת עורכי דין, הוצאות נוטריון, שיפוצים, ריהוט, דמי ניהול, תחזוקה שוטפת, ביטוח, תנודות בשערי המטבע ותקופות אפשריות ללא שוכרים.

גם עיכובים במסירת פרויקטים מהווים גורם סיכון, במיוחד משום שהחקיקה היוונית אינה מעניקה הגנות זהות לאלו הקבועות בחוק המכר בישראל בכל הנוגע לפיצוי בגין איחורים במסירה.

אמנם יזמים מציינים כי מערכי ניהול מקומיים עשויים לצמצם את הסיכון לעיכובים, אך קצב ההתקדמות בפועל תלוי בהליכי הרישוי, בביצועי הקבלנים ובאישורי הרשויות המקומיות.

הביקוש בפועל יכריע את הצלחת ההשקעות

למרות שתשתיות חדשות, התיירות והפעילות האקדמית מספקות בסיס לביקוש, הצלחתו של שוק המגורים תלויה בראש ובראשונה ברמת התפוסה לאורך זמן ולא בתחזיות שיווקיות.

גם בתוך פיראוס עצמה, הבדלים בין רחובות ושכונות עשויים להשפיע באופן משמעותי על הביקוש לשכירות, איכות השוכרים ופוטנציאל עליית הערך.

לפיכך, הצלחת ההשקעה נשענת פחות על בחירת העיר ויותר על ניתוח מדויק של המיקום, מאפייני האוכלוסייה והנחות כלכליות ריאליות.

מבט קדימה

פיראוס מציגה שילוב של תנאי שוק המשתנים במהירות לצד פרויקטי פיתוח רחבי היקף, אולם הצלחתה כיעד השקעה תיבחן לאורך זמן. המשך ההתחדשות העירונית, ביקוש יציב לשכירות, השלמת פרויקטים במסגרת לוחות הזמנים והוודאות הרגולטורית יהיו הגורמים המרכזיים שיקבעו אם השינוי בשוק הנדל”ן המקומי יהפוך למגמה מבוססת או יישאר בגדר ציפייה שטרם התממשה.