SKN | דירות למסירה מיידית עם ממ”ד בישראל: האם זמינות ההיצע משנה את הנגישות או רק את סדרי העדיפויות של הרוכשים?

נקודות עיקריות:

• דירות חדשות עם ממ”ד הזמינות כעת מגדילות את נראות ההיצע אך אינן מפחיתות באופן מהותי את מגבלות התמחור.
• עלויות מימון גבוהות ויחס גבוה בין מחירים להכנסה ממשיכים להגביל את יכולת הרכישה למרות זמינות מיידית.
• הביקוש עשוי לעבור לנכסים תואמים ובטוחים יותר, ובכך לחזק את הפילוח במקום להרחיב את הנגישות לשוק כולו.

יזמים בישראל מציעים אלפי דירות חדשות עם ממ”ד הזמינות לאכלוס מיידי, המשקפות הן דרישות רגולטוריות והן שינוי בהעדפות הרוכשים. בעוד שזמינות מוגברת עשויה להצביע על שיפור בתנאי ההיצע, השאלה הרחבה יותר היא האם מסירה מיידית משנה את רמת הנגישות או רק מחלקת מחדש את הביקוש בתוך מבנה השוק הקיים.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא שעלייה במלאי דירות מוכנות לאכלוס תקל על מחסור בדיור ותייצב מחירים. זמינות מיידית נתפסת לעיתים כאות לכך שההיצע מתחיל להדביק את הביקוש, ובכך מפחיתה את הלחץ על הרוכשים ומשפרת את הגישה לדיור.

גישה זו מניחה גם כי מאפיינים כמו ממ”ד משפרים את האטרקטיביות של הנכס מבלי לשנות משמעותית את מבנה העלויות, וכך מאפשרים לרוכשים להעדיף בטיחות מבלי לשאת בנטל פיננסי נוסף.

הניתוח הכלכלי

נתוני השוק מצביעים על כך שמגבלות הנגישות נותרות משמעותיות. מחירי הדיור בישראל ממשיכים לעלות מעבר לקצב הגידול בהכנסות, עם יחס מחיר להכנסה העולה על פי 10 באזורים עירוניים רבים. שיעורי המשכנתאות עלו בחדות בעקבות העלאות הריבית של בנק ישראל, מה שמעלה את ההחזרים החודשיים ומפחית את יכולת המימון.

גם כאשר קיימת זמינות מיידית, תנאי המימון ממלאים תפקיד מרכזי בקביעת הביקוש. ריביות גבוהות מגדילות את העלות הכוללת של הבעלות לאורך זמן, ומגבילות את מספר משקי הבית המסוגלים להיכנס לשוק. עלויות הבנייה, כולל עבודה וחומרים, נותרות גבוהות, ותומכות ברמות התמחור של יחידות חדשות.

עלויות ביטוח והחזקה גם הן חלק ממשוואת הנגישות. אף שאינן תנודתיות כמו בשווקים אחרים, הוצאות הקשורות לנכס—כולל תחזוקה, מיסים מוניציפליים ודמי ניהול—מוסיפות להתחייבויות הכספיות השוטפות. עלויות אלו אינן תלויות במועד המסירה וממשיכות להשפיע על הנגישות לטווח הארוך.

עלות אלטרנטיבית משפיעה גם היא על התנהגות הרוכשים. בסביבה של ריביות גבוהות יותר, נכסים פיננסיים חלופיים מציעים תשואות תחרותיות יותר, מה שעשוי להפחית את הביקוש לרכישת נדל”ן למרות הגידול בנראות ההיצע.

פילוח שוק: מרכז מול פריפריה, דירות מול דיור בצפיפות נמוכה

זמינות דירות למסירה מיידית משתנה בין אזורים. באזורי המרכז, כולל תל אביב והסביבה, הביקוש נותר חזק בשל הקרבה למוקדי תעסוקה, מה שמגביל את השפעת הגידול בהיצע על המחירים. אזורי הפריפריה עשויים להציע זמינות גבוהה יותר ומחירים נמוכים יחסית, אך הביקוש בהם מוגבל בשל הזדמנויות כלכליות ותשתיות.

סוג הנכס משפיע גם הוא על דינמיקת השוק. דירות, במיוחד בפרויקטים רבי-קומות, שולטות בהיצע הנוכחי והן בעלות סבירות גבוהה יותר לכלול ממ”ד בהתאם לדרישות. דיור בצפיפות נמוכה, במקומות בהם הוא קיים, נותר מוגבל ולעיתים מתומחר בפרמיה בשל מחסור.

פילוח זה מצביע על כך שגם כאשר ההיצע גדל בקטגוריות מסוימות, הוא אינו בהכרח נותן מענה לבעיית הנגישות בשוק הרחב.

התמונה הנסתרת

מעבר לזמינות הראשונית, עלויות שוטפות ממשיכות להגדיר את נגישות הדיור. הוצאות תחזוקה בבניינים חדשים עשויות להיות גבוהות יותר בשל מערכות מודרניות ודרישות תשתית. דמי ניהול ועלויות משותפות מוסיפים להוצאות החוזרות שלעתים קרובות אינן מוערכות במלואן בעת הרכישה.

דפוסי תפוסה משפיעים גם הם על ההיצע האפקטיבי. חלק מהדירות החדשות עשויות להישאר ללא מכירה או להיות מוחזקות לצורכי השקעה, מה שמגביל את השפעתן המיידית על נגישות הדיור. בנוסף, אסטרטגיות התמחור עשויות לשקף ציפיות של יזמים לגבי תנאי השוק העתידיים ולא בהכרח את מגבלות הנגישות הנוכחיות.

הכללת ממ”ד, אף שהיא משפרת את העמידה בתקנים ואת רמת הביטחון, גם תורמת לעלויות הבנייה ועשויה לחזק את רמות המחירים במקום להפחיתן. כתוצאה מכך, הביקוש עשוי לעבור ליחידות אלו מבלי להרחיב את בסיס הרוכשים הפוטנציאליים.

דינמיקות אלו מצביעות על כך שזמינות מוגברת של יחידות תואמות ומוכנות לאכלוס אינה משנה באופן יסודי את מבנה העלויות של הדיור.

אם ההיצע גדל בצורת יחידות יקרות יותר המונעות מדרישות תקן, האם זמינות מיידית משפרת את הנגישות, או רק מרכזת את הביקוש בתוך מסגרת של נגישות מוגבלת?