SKN | היקפי המשכנתאות בישראל עולים ב-14% כאשר רוכשים מאיצים נטילת הלוואות על רקע אי ודאות לגבי הריבית

שוק המשכנתאות בישראל הציג פעילות מחודשת במהלך החודשים הראשונים של 2026, כאשר לווים נטלו משכנתאות בהיקף של 36.4 מיליארד שקל בין ינואר לאפריל. בעוד שאפריל עצמו רשם האטה ל-7.9 מיליארד שקל, המגמה הרחבה יותר מצביעה על התאוששות חלקית בפעילות ההלוואות הקשורה לדיור לאחר סביבת העסקאות החלשה של 2025.

חשיבות הנתונים חורגת מעבר להיקפי המשכנתאות בלבד. העלייה משקפת כיצד משקי בית, יזמים ומלווים ממקמים מחדש את עצמם על רקע אי ודאות גיאופוליטית מתמשכת, עלויות מימון גבוהות והאטה בפעילות מכירות המגורים.

הנרטיב הדומיננטי: הביקוש חוזר לשוק הדיור

הפרשנות הנפוצה לעלייה בפעילות המשכנתאות היא ששוק הדיור בישראל חוזר לצבור תאוצה לאחר האטה ממושכת. היקפי הלוואות גבוהים יותר נתפסים לעיתים קרובות כהוכחה לכך שרוכשים חוזרים לשוק בציפייה להפחתות ריבית עתידיות או לעליות מחירים מחודשות.

חלק מפרשנות זו נתמך על ידי דינמיקת תזמון. לפי הערכות בענף המשכנתאות, לווים רבים הקדימו החלטות מימון לחודש מרץ בשל חששות כי סביבת המלחמה והלחצים האינפלציוניים עלולים לעכב הפחתות ריבית עתידיות או להעלות עוד יותר את עלויות ההלוואה.

עם זאת, תנאי השוק הבסיסיים נותרים שבריריים משמעותית מכפי שצמיחת המשכנתאות בכותרות לבדה עשויה לרמוז.

פירוק כלכלי: התאוששות במשכנתאות ללא התאוששות מלאה בדיור

36.4 מיליארד השקלים שנלוו במהלך ארבעת החודשים הראשונים של 2026 ייצגו עלייה של 14% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה. עם זאת, נתון אפריל של 7.9 מיליארד שקל ירד ב-26% מסך של 10.7 מיליארד שקל שנרשם במרץ.

חלק מהירידה משקף השפעות עונתיות הקשורות לחג הפסח, אשר באופן מסורתי מפחית את פעילות העסקאות. ועדיין, הדפוס הרחב יותר מצביע על כך שהשוק חווה התפרצויות תקופתיות של ביקוש למימון ולא האצה מתמשכת.

חשוב לציין כי היקפי המשכנתאות הנוכחיים עדיין נמוכים משמעותית מהרמות שנרשמו בתקופת הריבית האולטרה-נמוכה של 2021 ותחילת 2022, כאשר היקפי ההלוואות החודשיים חצו באופן קבוע את רף 10 מיליארד השקלים.

סביבת המימון נותרת גם היא מגבילה מבחינה מבנית. שיעורי המשכנתאות גבוהים משמעותית בהשוואה לתקופת בום הדיור של ימי המגפה, מה שמפחית את הנגישות ומגדיל את נטל ההחזר ארוך הטווח עבור משקי הבית.

במקביל, מחירי הנכסים הגבוהים ממשיכים לדחוף רוכשים לנטילת הלוואות גדולות יותר ביחס להכנסתם. הדבר מגביר את הרגישות לתנודתיות בריבית ומאריך את חשיפת משקי הבית לסיכון מימון מחדש בעתיד.

יזמים מתמודדים עם לחץ מלאים למרות עלייה בפעילות המשכנתאות

המתח הסמוי בנתונים הוא שעליית ההלוואות למשכנתאות מתרחשת במקביל לתנאי מכירות חלשים יותר עבור היזמים.

חברות נדל”ן למגורים ממשיכות להתקשות בספיגת מלאים גדולים של דירות לא מכורות. לפי נתוני בנק ישראל, הבנקים הזרימו כ-69 מיליארד שקל אשראי למערכת במהלך 2025, כ-20 מיליארד שקל יותר מאשר ב-2024.

התרחבות זו במימון היזמים משמעותית מבחינה כלכלית משום שהיא מצביעה על כך שהמלווים תומכים יותר ויותר בנזילות הפרויקטים בזמן שקצב המכירות מאט.

בפועל, צמיחת המשכנתאות לבדה אינה מספקת הוכחה מספקת להתאוששות מלאה של שוק הדיור אם היזמים נותרים תלויים באשראי בנקאי הולך וגדל כדי לנהל את חשיפת המלאים שלהם.

סיכונים מבניים: הטבות מימון, עיכובי מסירה וחשיפת משקי הבית

גורם נוסף ופחות נראה לעין נוגע למבני המימון ששימשו בשנים האחרונות לתמיכה במכירת דירות. יזמים רבים הסתמכו בעבר על תמריצי מימון אגרסיביים ומבני תשלום דחויים כדי לעודד ביקוש.

כאשר הרגולטורים הידקו את הפיקוח על מנגנונים אלו, חלקים מהשוק איבדו כלי מרכזי לתמיכה במכירות.

במקביל, משקי בית הנכנסים כיום לשוק מתמודדים עם תנאים כלכליים שונים משמעותית מאלה של רוכשים בתקופת הריבית הנמוכה. התשלומים החודשיים גבוהים יותר, שירות החוב צורך חלק גדול יותר מההכנסה הפנויה, ולוחות הזמנים הארוכים לבנייה ממשיכים לחשוף את הרוכשים לאי ודאות בנוגע למועדי המסירה ולתנאי המימון העתידיים.

התוצאה היא שוק שבו פעילות ההלוואות אולי עולה, אך רמת האמון נותרת סלקטיבית ולא אחידה.

שוק שמתייצב — או רק מסתגל לעלויות חוב גבוהות יותר?

נתוני המשכנתאות מצביעים על כך שחלקים משוק הדיור בישראל מסתגלים לסביבת הריבית הנוכחית במקום להתאושש ממנה באופן מלא.

נראה כי לווים מונעים יותר ויותר מחשש להחמרה עתידית בתנאי המימון ולא מביטחון בשיפור רחב בנגישות לדיור.

אם היקפי המשכנתאות ימשיכו לעלות בזמן שהיזמים תלויים במקביל באשראי בנקאי מתרחב והמלאי הלא מכור נותר גבוה, האם פעילות הלוואות מוגברת משקפת ביקוש אמיתי לדיור — או פשוט שוק שלומד לפעול תחת סיכון פיננסי מבני גבוה יותר?