SKN | נדל”ן | עלויות המשכנתא יורדות, העסקאות ממשיכות להצטמצם: מדוע שיפור ביכולת הרכישה אינו מחזיר את שוק הדיור לצמיחה?

מדוע זה חשוב

יכולת רכישת הדירות בישראל השתפרה במהלך הרבעון הראשון של 2026. תשלומי המשכנתא ירדו בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, ההון העצמי הנדרש פחת, והכנסות משקי הבית המשיכו לעלות בקצב מתון.

בתנאי שוק רגילים, התפתחויות אלו היו צפויות לתמוך בעלייה בביקושים.

אולם בפועל, היקף העסקאות המשיך להצטמצם. מספר העסקאות בדירות ארבעה חדרים בערים הנכללות במדד יכולת רכישת הדיור של אלרוב ירד בכ-20% בהשוואה לרבעון הקודם ובכ-48% לעומת התקופה המקבילה בשנה שעברה.

הפער בין השיפור במדדי יכולת הרכישה לבין הירידה בפעילות בשוק מעלה שאלות מהותיות לגבי החסמים האמיתיים העומדים בפני רוכשי הדירות בישראל.

התפיסה הרווחת: הרוכשים ממתינים להורדת ריבית נוספת

ההסבר המקובל הוא שרוכשים פוטנציאליים מעדיפים להמתין להפחתות ריבית נוספות לפני קבלת החלטת רכישה.

לפי גישה זו, השיפור שנרשם עד כה עדיין אינו משמעותי מספיק כדי לשנות את כדאיות העסקה עבור משקי הבית. רבים מעריכים כי הריבית על המשכנתאות תמשיך לרדת ולכן מעדיפים לדחות את הרכישה בתקווה לתנאים טובים יותר.

אולם נתוני יכולת הרכישה מצביעים על כך שהבעיה רחבה יותר מציפיות לגבי מסלול הריבית.

למרות השיפור בתנאי המימון, עלות הכניסה לשוק הדיור נותרה גבוהה מאוד ביחס להכנסות משקי הבית, במיוחד באזורי הביקוש המרכזיים.

לכן, ייתכן שהירידה בפעילות אינה משקפת המתנה זמנית בלבד אלא מגבלות עומק בתחום הנגישות לדיור.

הנתונים הכלכליים מאחורי ההאטה

ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא לדירת ארבעה חדרים עמד ברבעון הראשון של 2026 על 10,859 שקל.

אמנם מדובר בירידה שנתית של כ-5.5%, השווה לכ-635 שקל בחודש, אך נטל ההחזר נותר גבוה עבור חלק גדול מהמשפחות בישראל.

התמונה מתבהרת כאשר בוחנים את רמות ההכנסה. לפי המדד, כ-70% ממשקי הבית של רוכשי דירה ראשונה אינם יכולים לרכוש דירת ארבעה חדרים סטנדרטית תוך שמירה על יחס החזר שאינו עולה על 30% מההכנסה הפנויה – רף הנחשב מקובל במערכת הפיננסית.

בקרב משקי הבית בעשירון השישי, תשלומי המשכנתא מהווים כ-44% מההכנסה נטו. בעשירונים השביעי והשמיני שיעור ההחזר עומד על כ-39% וכ-35% בהתאמה.

במקביל, ההון העצמי הממוצע הנדרש ירד בכ-9.5% לעומת השנה הקודמת, מכ-1.54 מיליון שקל לכ-1.39 מיליון שקל.

למרות הירידה, מדובר עדיין בדרישת הון גבוהה במיוחד, המהווה חסם משמעותי עבור משפחות רבות עוד לפני קבלת אישור למימון.

האתגרים שאינם משתקפים במדד

השיפור במדדי יכולת הרכישה מסתיר מספר מגבלות מבניות.

ראשית, ירידה בתשלומי המשכנתא אינה בהכרח משפרת את הנגישות לשוק. משק בית שאינו מסוגל לצבור את ההון העצמי הנדרש יישאר מחוץ לשוק גם אם הריבית תרד.

שנית, מדדי היכולת מתמקדים בעיקר בעלות הרכישה והמימון, אך אינם כוללים שורה ארוכה של הוצאות נלוות. מס רכישה, שכר טרחת עורכי דין, הוצאות מעבר, ריהוט, תחזוקה וביטוח מגדילים באופן משמעותי את העלות הכוללת של בעלות על דירה.

שלישית, לציפיות הרוכשים יש השפעה משמעותית. משקי בית רבים עשויים לראות בשיפור הנוכחי צעד מוגבל בלבד, במיוחד אם הם מעריכים שמחירי הדירות או הריביות ימשיכו לרדת בעתיד.

בנוסף, הפערים הגיאוגרפיים נותרו משמעותיים. תל אביב ממשיכה להציג את נטל ההחזר הגבוה ביותר עם תשלום חודשי ממוצע של כ-16,782 שקל. בירושלים וברמת גן ההחזר החודשי נותר מעל 12,000 שקל.

לעומת זאת, באר שבע ממשיכה להיות אחת הערים הגדולות הבודדות שבהן רמות המחירים וההחזרים נמצאות בהישג ידם של פלחים רחבים יותר באוכלוסייה.

מציאות זו ממשיכה לדחוף זוגות צעירים ומשפחות אל אזורי הפריפריה במקום אל מרכזי הביקוש והתעסוקה.

יכולת הרכישה משתפרת, הנגישות עדיין מוגבלת

נתוני הרבעון הראשון של 2026 ממחישים את ההבדל בין שיפור ביכולת הפיננסית לבין נגישות אמיתית לשוק הדיור.

עלויות המימון אמנם ירדו, אך מחסום הכניסה הכולל נותר גבוה היסטורית עבור חלק גדול ממשקי הבית. כתוצאה מכך, השיפור בתנאי המשכנתאות אינו מצליח בשלב זה לייצר התאוששות משמעותית בהיקף העסקאות.

השאלה המרכזית אינה האם הריבית תמשיך לרדת, אלא האם מחירי הדירות, דרישות ההון העצמי ועלויות הבעלות הכוללות יתאימו לרמה שתאפשר לרוב משקי הבית השוהים כיום מחוץ לשוק לשוב ולרכוש דירה.