SKN | רוכשים אמריקאים ממשיכים לשלוט בביקוש הזר בשוק הדיור בישראל למרות האטה רחבה יותר בעסקאות

הקשר שוקי: הביקוש הזר נמשך למרות קיפאון בשוק

שוק הדיור בישראל המשיך להראות סימני האטה במהלך הרבעון הראשון של 2026, אך רוכשים זרים נותרו מרכיב פעיל בפעילות העסקאות. לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, אמריקאים ייצגו כ-49% מכלל תושבי החוץ שרכשו דירות בישראל במהלך התקופה.

משמעות הנתונים אינה טמונה רק בהמשך הדומיננטיות של רוכשים מארצות הברית, אלא גם בפער הרחב יותר שנוצר בין חולשת השוק המקומי לבין ביקוש בינלאומי מתמשך המרוכז בשווקים עירוניים מסוימים.

סך העסקאות למגורים נותר חלש. רכישות הדירות במרץ הסתכמו ב-7,395 יחידות, ירידה של 8% לעומת השנה הקודמת למרות עלייה חודשית קלה. היזמים המשיכו גם הם להתמודד עם רמות גבוהות של מלאי לא מכור וקצב איטי יותר של ספיגה בשוק החופשי.

הנרטיב הדומיננטי: רוכשים זרים כמקור ליציבות שוקית

הנרטיב הדומיננטי סביב הביקוש הזר בשוק המגורים בישראל מציג את הרוכשים הבינלאומיים ככוח מייצב המסוגל לתמוך במחירים ובפעילות העסקאות בתקופות של חולשה מקומית.

רוכשים אמריקאים בפרט מזוהים לעיתים קרובות עם מניעים אידיאולוגיים, סגנון חיים או שימור הון לטווח ארוך, אשר עשויים להפוך אותם לפחות רגישים לתנאים כלכליים מקומיים קצרי טווח.

במקביל, העלייה ברכישות דירות מצד רוכשים צרפתים ובריטים מצביעה על כך שהביקוש הזר מתרחב מעבר לקבוצה לאומית אחת, אם כי נראה כי רוכשים אלו מתמקדים יותר ויותר בנכסים במחירים נמוכים יותר.

פירוק כלכלי: התנהגות רוכשים ודינמיקת עסקאות מתפצלות

ניתוח מעמיק יותר חושף הבדלים משמעותיים בין קבוצות הרוכשים הזרים. למרות שהאמריקאים נותרו דומיננטיים בהיקף הכולל, מספר העסקאות שלהם ירד בהשוואה לשנה הקודמת, בעוד שרוכשים צרפתים ובריטים הגדילו פעילות בקטגוריות של דירות זולות יותר.

שינוי זה עשוי לשקף הן דינמיקות מטבע והן ספי נגישות משתנים. רוכשים הנכנסים לשוק הישראלי מאירופה מתמודדים עם תנאי מימון, חשיפה למיסוי ושיקולי שער חליפין שונים מאלו של רוכשים אמריקאים אמידים יותר המתמקדים בנכסים עירוניים יוקרתיים.

מבחינה גיאוגרפית, תל אביב המשיכה לבלוט בזכות פרויקט גדול שבו מומשו אופציות לרכישת דירות, מה שהוביל לעלייה חדה במכירות דירות חדשות באזור. הדבר מחזק את תפקידה המתמשך של העיר כמוקד המרכזי לביקוש למגורים מקומיים ובינלאומיים בעלי ערך גבוה.

תנאי מימון ולחץ על יזמים

שוק הדיור הרחב ממשיך להתמודד עם לחצים הקשורים למימון. שיעור מכירות הקבלנים שכללו הטבות מימון ירד משמעותית בעקבות מגבלות בנק ישראל על הטבות מימון אגרסיביות.

במקביל, היזמים ממשיכים להיות עמוסים במלאים גדולים של דירות לא מכורות, במיוחד בפרויקטים שחסרים היתרי בנייה או מתמודדים עם לוחות זמנים ממושכים למסירה.

הירידה ברכישות דירות “על הנייר” באזורים כמו נתניה מצביעה גם היא על העדפה גוברת של רוכשים לדירות הקרובות להשלמה או שכבר זמינות לאכלוס. נראה כי הרוכשים פחות מוכנים לקחת על עצמם לוחות זמנים ארוכים לבנייה בתקופות של אי ודאות כלכלית וגיאופוליטית.

גם פעילות המשקיעים נחלשה בחדות, כאשר מכירות דירות למשקיעים ירדו ב-42% לעומת השנה הקודמת. הירידות החדות ביותר התרחשו באזורים החשופים במיוחד לפרויקטים ללא מבני היתרים סופיים, מה שמצביע על זהירות גוברת בנוגע לסיכון פיתוח.

התמונה הנסתרת: ריכוז ביקוש זר וסיכון לדירות ריקות

ההיבט הפחות נראה לעין של הביקוש הזר למגורים נוגע לדפוסי שימוש ולריכוזיות שוקית. רוכשים זרים מתמקדים לעיתים קרובות בשכונות מסוימות, מגדלי יוקרה או מרכזים עירוניים, ותורמים ללחצי מחירים מקומיים שאינם בהכרח משקפים את תנאי הנגישות הרחבים יותר עבור הציבור המקומי.

חלק מהיחידות שבבעלות זרה משמשות כדירות נופש או נכסים המאוכלסים באופן חלקי בלבד, מה שמפחית את היצע הדיור האפקטיבי הזמין לתושבים מקומיים קבועים.

במקביל, התנאים הגיאופוליטיים ממשיכים להשפיע על התנהגות הרכישה. עבור חלק מהרוכשים הבינלאומיים, נכסי מגורים בישראל משמשים בחלקם כנכס אסטרטגי או כזה הקשור לזהות, ולא רק כהשקעה פיננסית טהורה.

הדבר יוצר דפוסי ביקוש שיכולים לסטות באופן מהותי מההיגיון המקובל של שוק הדיור.

פרשנות מבנית: הפיצול בשוק הדיור מתעצם

נתוני הרבעון הראשון משקפים פיצול הולך וגובר בתוך שוק המגורים בישראל. מגבלות נגישות מקומיות, השתתפות חלשה יותר של משקיעים ולחץ מלאים על יזמים מתקיימים לצד ביקוש מתמשך מצד רוכשים גלובליים הפועלים תחת מניעים כלכליים שונים.

התוצאה היא שוק המתחלק יותר ויותר בין ביקוש מקומי לדיור המבוסס על עסקאות לבין זרימות הון בינלאומיות המשפיעות על אזורים עירוניים נבחרים.

פיצול זה מסבך את פרשנות מצב השוק הכולל, משום שנפח העסקאות לבדו כבר אינו משקף במלואו את המציאויות הכלכליות השונות בתוך כל מגזר.

אם הביקוש הזר תומך יותר ויותר במקטעי דיור עירוניים מסוימים בעוד שרוכשים מקומיים מתמודדים עם היחלשות בנגישות ועם פעילות שוק איטית יותר, האם שוק הדיור בישראל עדיין פועל בעיקר כמערכת מגורים מקומית — או כשוק נכסים גלובלי למחצה המעוצב על ידי זרימות הון חיצוניות?