SKN | שוק הדיור בישראל ניצב בפני מבחן לחץ כאשר עסקאות תשלום נדחה מתנגשות עם ריביות גבוהות

שוק הדיור בישראל נכנס לשלב רגיש יותר

שוק הנדל”ן למגורים בישראל מתקרב לתקופת התאמה משמעותית, כאשר מבני מימון שנבנו בתקופת הריבית האפסית מתחילים להתנגש עם עלויות מימון גבוהות יותר ותנאי נזילות מחמירים למשקי הבית. לדברי יועץ הנדל”ן היוקרתי יוסי שניידר, השלב הבא בשוק עשוי להיות מושפע פחות מחוסר איזון מסורתי בין היצע לביקוש, ויותר מההשלכות המאוחרות של מודלי מימון אגרסיביים מצד יזמים, שהפכו נפוצים לאחר תקופת הקורונה.

החשש עולה בתקופה שבה מחירי הדירות בתל אביב נותרו גבוהים למרות האטה בפעילות העסקאות ברמה הארצית. בשכונות כמו פלורנטין, נווה שאנן ומרכז תל אביב, שניידר מתאר רמות מחירים של כ־55 אלף עד 70 אלף שקל למ”ר, נתון שממחיש כיצד מחסור בקרקע וריכוז עירוני ממשיכים לתמוך במחירי פרמיה גם בתקופות של אי־ודאות רחבה יותר.

השאלה המרכזית כעת היא האם מבני המימון שסייעו לתמוך בביקוש בשנים האחרונות יצרו מומנטום עסקאות מלאכותי, שכעת מתקשה להישמר בתנאים המוניטריים הנוכחיים.

הנרטיב המרכזי ממשיך להישען על ביקוש מבני ארוך טווח

הנרטיב הדומיננטי סביב שוק הדיור בישראל ממשיך להתמקד במחסור מבני בדירות, גידול אוכלוסייה ועמידות הביקוש לאורך זמן. תומכי הגישה הזו טוענים כי ההתרחבות הדמוגרפית המתמשכת והיצע הקרקעות המוגבל יספגו בסופו של דבר כל האטה זמנית בפעילות.

לטענה זו יש בסיס ממשי. שיעור גידול האוכלוסייה בישראל נותר מהגבוהים בעולם המפותח, בעוד שעיכובי תכנון וחסמי תשתיות ממשיכים להגביל את היצע הדיור במרכזי הערים הגדולות.

עם זאת, מנגנון התמיכה בהיקפי העסקאות בשנים האחרונות מחייב בחינה מעמיקה יותר.

בתקופת הריבית הנמוכה, יזמים הסתמכו יותר ויותר על הטבות מימון אגרסיביות כגון מודלי 80/20, 90/10 ואף 95/5. במסגרת מבנים אלו, רוכשים התחייבו לרכישת דירות תוך דחיית מרבית התשלום למועד השלמת הפרויקט.

מבחינה כלכלית, מבנים אלו פעלו כהרחבת מינוף ישירה לתוך שוק הדיור.

הטבות המימון תמכו במחירים אך הגדילו את הסיכון הפיננסי

השימוש הנרחב במודלי תשלום נדחה הפחית את עומס הנזילות המיידי על הרוכשים וסייע ליזמים לשמור על קצב עסקאות ועל רמות מחירים גבוהות. עם זאת, המודלים הללו דחו את חשיפת המימון לתקופה שבה עלויות האשראי כבר גבוהות משמעותית.

לדברי שניידר, השוק מתקרב לנקודת מבחן קריטית, משום שרבים מהרוכשים שהתחייבו בתקופת הריבית הנמוכה יידרשו בקרוב להשלים את המימון בתנאים שונים לחלוטין.

מצב זה עשוי להוביל למספר תרחישים.

חלק מהרוכשים ישלימו את העסקאות למרות הריביות הגבוהות. אחרים עשויים לנסות לצאת מהחוזים, מה שעלול להגדיל את סיכוני הביטול עבור יזמים. רוכשים נוספים עשויים לפנות למכירות מהירות או למימוש נכסים אם יתקשו לקבל מימון.

במקביל, גם היזמים עצמם ספגו עלויות מימון גבוהות יותר תוך נשיאת התחייבויות של תשלומים נדחים. עלויות אלו גולמו במקרים רבים במחירי הדירות, בעוד יזמים מתחרים התאימו את רמות המחירים כלפי מעלה בהתאם. כך נוצר אפקט אינפלציוני רוחבי בשוק.

המנגנון הזה השפיע גם על מחירי הדירות מיד שנייה, כאשר בעלי נכסים השוו את מחירי הביקוש שלהם לפרויקטים חדשים שהתייקרו באופן משמעותי.

התוצאה היא שוק שבו רמות המחירים משקפות לא רק ביקוש של משתמשי קצה, אלא גם את השפעתם של מבני המימון עצמם.

שוק היוקרה בתל אביב ממשיך להישען על מחסור ולא על נגישות

תל אביב ממשיכה לפעול תחת תנאים כלכליים שונים בהשוואה לחלקים נרחבים משוק הדיור הארצי. עסקאות של תושבי חוץ, יזמי הייטק ורוכשים עתירי הון ממשיכות להתבצע, במיוחד במיקומים מרכזיים ויוקרתיים.

שניידר הזכיר עסקת פנטהאוז בהיקף של 23 מיליון שקל שבוצעה לאחרונה על ידי רוכש מתחום הטכנולוגיה בעקבות אירוע נזילות, כדוגמה לכך שחלקים מסוימים בשוק היוקרה עדיין מנותקים ממגבלות המשכנתאות המסורתיות.

עם זאת, גם תל אביב אינה מנותקת לחלוטין מהמציאות הפיננסית הרחבה יותר.

פרויקטים של התחדשות עירונית מתמודדים עם לחצי רווחיות גוברים בשל עלויות בנייה, ריביות גבוהות, מחסור בכוח אדם ומורכבות תכנונית. היזמים נדרשים לאזן בין מחירי קרקע גבוהים לבין שחיקה ביכולת הרכישה של משקי הבית המקומיים.

במקביל, משקי בית צעירים ניצבים בפני חסמי בעלות הולכים וגדלים, כאשר תשלומי המשכנתה תופסים חלק משמעותי יותר מההכנסה הפנויה.

התמונה הסמויה קשורה לנזילות, פסיכולוגיה ותרבות נכסים

הסוגיה המבנית הפחות גלויה נוגעת להתנהגות פיננסית ולניהול נכסים בין־דורי.

לדברי שניידר, משקי בית רבים בישראל עדיין מתייחסים לנדל”ן באופן רגשי ולא דרך חשיבה ארוכת טווח של ניהול מאזן. נכסים נמכרים לעיתים תחת לחץ רגעי או בשל מצוקת נזילות, מבלי להביא בחשבון את עלויות ההחלפה העתידיות או את פוטנציאל עליית ערך הקרקע.

להיבט ההתנהגותי הזה יש משמעות, משום ששוק הדיור בישראל מתגמל יותר ויותר החזקה ארוכת טווח בנכסים באזורים עירוניים שבהם ההיצע מוגבל.

במקביל, לחצי הנזילות עשויים להתגבר אם רוכשים שנכנסו להסכמי תשלום נדחה לא יצליחו להשלים את העסקאות. יזמים המחזיקים מלאי גדול של דירות עלולים להתמודד עם צורך בהנחות, ספיגת ביטולים או ארגון מחדש של תנאי המימון.

לפיכך, השוק עשוי להיכנס לשלב שבו הביקוש הדמוגרפי נותר חזק מבחינה מבנית, אך ביצוע העסקאות בפועל הופך למורכב יותר מבחינה פיננסית.