SKN | שינויי המטבעות מעצבים מחדש את הביקוש הזר לשוק הדיור בישראל כאשר הרכישות האמריקאיות נחלשות והביקוש האירופי מתרחב

רוכשים אמריקאים עדיין היוו את קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר בשוק הנדל”ן בישראל בתחילת 2026.

היחלשות הדולר האמריקאי פגעה בכוח הקנייה של הרוכשים מארצות הברית מול מחירי הדיור והשקל.

רוכשים מצרפת ומבריטניה הגדילו פעילות והתמקדו בנכסים זולים יחסית לעומת הרוכשים האמריקאים.

שוק המטבעות מתחיל לעצב מחדש את הביקוש הזר לדיור בישראל

הביקוש הזר לנדל”ן למגורים בישראל עובר שינוי מדיד, כאשר תנודות בשערי המטבע משפיעות יותר ויותר על כוח הקנייה ועל הרכב הרוכשים. אף שאזרחים אמריקאים נותרו קבוצת הרוכשים הזרים הגדולה ביותר ברבעון הראשון של 2026, חלקם היחסי בשוק ירד באופן משמעותי לאחר שהיחלשות הדולר הפכה את הדיור בישראל ליקר יותר במונחים דולריים.

במקביל, נרשמה עלייה משמעותית ברכישות מצד אזרחים צרפתים ובריטים, דבר המצביע על כך שיציבות מטבע ורמת מחירים יחסית הופכים לגורמים מרכזיים יותר בהחלטות רכישה של משקיעים זרים בישראל.

למגמה זו יש משמעות רחבה מעבר לחלוקת הרוכשים לפי מדינות. במשך שנים, ביקוש זר השפיע באופן משמעותי על חלקים מסוימים בשוק הדיור המקומי, בעיקר בירושלים, בתל אביב ובאזורי החוף, שבהם הון בינלאומי פוגש היצע מוגבל של דירות.

הנתונים האחרונים מצביעים כעת על כך שתנועות בשוק המטבעות הגלובלי משפיעות באופן ישיר יותר מבעבר על מבנה הביקוש הזה.

הנרטיב הציבורי מתמקד בקשר ליהדות התפוצות — אך הכלכלה מספרת סיפור אחר

הנרטיב המקובל סביב רכישות זרים בישראל מדגיש בדרך כלל קשר אידיאולוגי, מניעים משפחתיים וקשרי תפוצות ארוכי טווח למדינה. הדבר בולט במיוחד בקרב רוכשים יהודים מארצות הברית ומצרפת, שרבים מהם רוכשים דירות לצורכי משפחה, מגורים עתידיים או שהות חלקית בישראל.

אולם הנתונים האחרונים מצביעים על מציאות כלכלית ברורה יותר מתחת למרכיב הרגשי.

לפי נתוני אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, הדולר האמריקאי נחלש בכ-13.6% מול השקל בתקופה הרלוונטית. לעומת זאת, האירו ירד בכ-4% בלבד.

המשמעות המעשית ברורה: מחירי הדיור בישראל התייקרו באופן משמעותי יותר עבור רוכשים הפועלים בדולרים בהשוואה לרוכשים הפועלים באירו.

השפעת המטבע באה לידי ביטוי ישיר גם בהיקפי העסקאות.

רוכשים אמריקאים רכשו 238 דירות ברבעון הראשון של 2026 — מעט פחות מהתקופה המקבילה אשתקד — בעוד חלקם מכלל הרכישות הזרות ירד מכ-60% לכ-49%. במקביל, רכישות של צרפתים עלו מ-84 דירות ל-130, ואילו רכישות של בריטים גדלו מ-37 ל-57.

הביקוש הזר מתפצל לפי רמות מחיר ואזורים גיאוגרפיים

הנתונים מצביעים גם על פילוח גובר בתוך שוק הרוכשים הזרים עצמו.

הרוכשים האמריקאים המשיכו להתמקד בנכסים יקרים משמעותית, בעיקר בירושלים, שם מחיר הרכישה החציוני עמד על כ-5.1 מיליון שקל. יותר ממחצית מהרכישות האמריקאיות בוצעו בעיר, דבר המחזק את מעמדה של ירושלים כיעד הון בינלאומי של יהדות התפוצות ולא רק כשוק דיור מקומי.

מעניין לציין כי נתניה עקפה את בית שמש והפכה ליעד השני בפופולריות בקרב רוכשים אמריקאים, בין היתר בזכות ביקוש לדיור באזורי חוף עם תשתיות קהילתיות בינלאומיות ודוברות אנגלית.

לעומת זאת, הרוכשים הצרפתים התמקדו בעיקר בדירות זולות יותר יחסית. מחיר העסקה הממוצע עבורם עמד על כ-2.8 מיליון שקל — כמעט מחצית מהרמה האופיינית לרוכשים האמריקאים.

נתניה הייתה היעד המרכזי עבור הצרפתים, בעוד תל אביב וירושלים חלקו את המקום השני.

לפערים הללו יש משמעות כלכלית רחבה, משום שהם מצביעים על כך שהביקוש הזר כבר אינו נע באופן אחיד בכל שוק הדיור בישראל. במקום זאת, אזורי מטבע שונים ופרופילי רוכשים שונים מתמקדים בטווחי מחירים ואזורים גיאוגרפיים נפרדים.

החשיפה למטבעות הופכת לגורם משמעותי בנזילות השוק

הסוגיה הפחות גלויה היא ששוק הדיור הישראלי הפך לחשוף יותר לתנודתיות במטבעות הגלובליים מכפי שנהוג להציג בשיח המקומי.

רוכשים זרים הפועלים בדולרים חוו בפועל זעזוע כפול: מחירי הדירות בישראל נותרו גבוהים במונחי שקל, ובמקביל הדולר נחלש מול המטבע המקומי.

בשוקי היוקרה, הנשענים בחלקם על נזילות בינלאומית, שערי החליפין משפיעים כיום באופן ישיר על היכולת לבצע עסקאות — גם כאשר הביקוש הבסיסי נותר חזק מבחינה רגשית או אסטרטגית.

ייתכן שהדבר מסביר מדוע תל אביב, למרות מעמדה הבינלאומי, רשמה מספר נמוך יחסית של רכישות אמריקאיות לעומת ירושלים ונתניה. מחירי היוקרה בתל אביב כבר נמצאים ברמות רגישות במיוחד לשינויים במטבעות ולהקצאות הון גלובליות.

במקביל, ההאטה הרחבה יותר בשוק הדיור המקומי פוגעת גם היא במומנטום העסקאות. מספר העסקאות למגורים ירד בכ-8% במרץ לעומת התקופה המקבילה אשתקד, על רקע תנאי נזילות חלשים יותר, אי-ודאות כלכלית ומתיחות גיאופוליטית הקשורה בחלקה להסלמה הצבאית מול איראן.

היזמים ממשיכים להחזיק מלאים גדולים של דירות לא מכורות, בעוד תנאי המימון נותרו מחמירים ביחס לשנים קודמות.

לכן, האינטראקציה בין לחצי המחירים המקומיים לבין כוח הקנייה של מטבעות זרים עשויה להפוך לגורם מרכזי יותר בקביעת היקף העסקאות בשוק הדיור בעתיד.

אם הביקוש הזר לדיור בישראל יהפוך תלוי יותר ביתרונות שער חליפין ופחות במניעים אידיאולוגיים או סגנון חיים, שוקי היוקרה המקומיים עלולים להפוך רגישים הרבה יותר לשינויים עתידיים במטבעות ובהזרמות הון גלובליות.