SKN | פרויקטי הענק החדשים של תל אביב ממשיכים לצאת לדרך למרות ההאטה בשוק הדיור

השקת פרויקט SQUARE TLV בדרך השלום ממחישה סתירה הולכת ומעמיקה בשוק הדיור הישראלי: בעוד היקף העסקאות ברחבי הארץ נחלש והיזמים נאלצים להגביר מאמצים כדי לעודד ביקושים, פרויקטי מגורים גדולים בתל אביב ממשיכים להתקדם ברמות תמחור גבוהות במיוחד.

קבוצת קיתא החלה לאחרונה בבניית מגדל מגורים בן 23 קומות הכולל 164 דירות וכ-750 מ”ר של שטחי מסחר בקומת הרחוב. לפי הערכות החברה, היקף ההכנסות הכולל מהפרויקט עשוי להגיע לכ-800 מיליון שקל.

הפרויקט מהווה חלק מתוכנית רחבה יותר הכוללת למעלה מ-1,000 יחידות דיור, פארקים, מוסדות חינוך ותשתיות מסחר באזור המתפתח הסמוך למגדלי ToHa, שרונה ומרכז עזריאלי.

החשיבות של הפרויקט אינה נובעת רק מהיקפו, אלא גם מהאופן שבו הוא משקף את כלכלת הפיתוח באחד משוקי הנדל”ן בעלי מגבלות ההיצע החריפות ביותר בישראל.

הביקוש העירוני ארוך הטווח ממשיך לתמוך בפרויקטים במרכז תל אביב

הנרטיב המרכזי סביב פרויקטים כמו SQUARE TLV מתמקד בביקוש העירוני המתמשך, במחסור בקרקעות במיקומים מרכזיים ובמעמדה של תל אביב כמרכז הפיננסי והטכנולוגי של ישראל.

היזמים ממשיכים להציג פרויקטים מסוג זה כמענה לביקוש יציב לדיור מודרני בקרבת מוקדי תעסוקה, צירי תחבורה ותשתיות מסחר.

לטענה הזו יש בסיס כלכלי משמעותי.

תל אביב ממשיכה ליהנות ממחסור מבני בקרקעות, מריכוז גבוה של תעסוקה בשכר גבוה ומביקושים דמוגרפיים ארוכי טווח. הקרבה למרכזי משרדים ולתשתיות תחבורה תומכת בדרך כלל ברמות מחירים גבוהות ביחס לאזורים סמוכים.

עם זאת, סביבת הדיור הנוכחית מורכבת משמעותית יותר לעומת תקופת הריבית האפסית שהניעה חלק גדול מההתייקרות בשוק המגורים בישראל בשנים האחרונות.

מחירים גבוהים מתקיימים לצד היחלשות בפעילות העסקאות

פרויקט SQUARE TLV משווק במחירים שמתחילים בכ-41 אלף שקל למ”ר.

דירות שני חדרים מוצעות החל מכ-2.95 מיליון שקל, בעוד דירות ארבעה חדרים מתחילות ברמות של מעל 4.4 מיליון שקל.

הנתונים הללו ממחישים כיצד שוק הדירות החדשות בתל אביב פועל יותר ויותר ברמות תמחור שמתרחקות מכושר הרכישה של משקי הבית הממוצעים.

במקביל, שוק הדיור הרחב בישראל מתמודד עם ירידה בהיקף העסקאות, גידול במלאי הדירות הלא מכורות והתרחבות השימוש בתמריצים עקיפים מצד יזמים במטרה לעודד רכישות.

הפער הזה יוצר מתח בין כלכלת הקרקע העירונית ארוכת הטווח לבין המציאות הפיננסית בטווח הקצר.

יזמים ממשיכים לקדם פרויקטים משום שעיכוב בבנייה עלול להוביל לעלויות מימון נוספות, לחץ תזרימי ואי-ודאות תכנונית. מנגד, שמירה על קצב מכירות גבוה במחירים הנוכחיים הופכת למאתגרת יותר ככל שעלויות המשכנתאות נותרות גבוהות והרוכשים הופכים בררנים יותר.

כדאיות הפרויקטים הגדולים נשענת על צפיפות ובנייה לגובה

פרויקטים דוגמת SQUARE TLV נשענים במידה רבה על יתרונות הצפיפות.

בנייה לגובה במרכז תל אביב מאפשרת ליזמים למקסם הכנסות מקרקע יקרה במיוחד. שילוב בין מגורים, מסחר ותשתיות ציבוריות תומך גם ביצירת ערך עירוני ארוך טווח.

המתחם הרחב סביב הפרויקט כולל פארקים, בתי ספר ואזורי מסחר שנועדו ליצור סביבת מגורים עירונית מלאה.

מבחינה תכנונית, המהלך משקף את התלות הגוברת של ישראל בהתחדשות עירונית אינטנסיבית במרכזי המטרופולין במקום בהתרחבות פרברית.

עם זאת, פרויקטים כאלה כרוכים גם בסיכונים כלכליים משמעותיים.

עלויות הבנייה בישראל נותרו גבוהות בשל מחסור בכוח אדם, עלויות מימון, רגולציה מורכבת ולחצי שרשרת אספקה. עיכובים או קצב מכירות איטי מהצפוי עלולים לפגוע ברווחיות, במיוחד כאשר הפרויקטים מבוססים על הנחות של מחירי מכירה גבוהים לצורך הצדקת עלויות הקרקע והמימון.

עלויות ההחזקה מתרחבות מעבר למחיר הרכישה

מחיר הדירה עצמו הוא רק חלק מעלות הבעלות הכוללת.

מגדלי יוקרה וחצי-יוקרה כוללים יותר ויותר הוצאות שוטפות משמעותיות, בהן דמי ניהול, תחזוקה, מערכות אבטחה ועלויות תפעול הקשורות למתקנים ברמת שירות גבוהה.

מתקנים כמו טרקליני גג, חדרי כושר, מועדוני דיירים ושירותי קונסיירז’ מחזקים את מיצוב הפרויקט, אך גם מגדילים את ההוצאות החודשיות של הרוכשים.

בנוסף, רוכשים שנכנסים לשוק ברמות המחירים הנוכחיות חשופים משמעותית לעלויות מימון אם סביבת הריבית הגבוהה תימשך לאורך זמן.

הדבר משמעותי במיוחד בשוק שבו מחירי הדירות כבר עלו בחדות בעשור האחרון.

צבר הפרויקטים בתל אביב עשוי לבחון את גבולות כוח התמחור

אחת השאלות המרכזיות נוגעת להיצע העתידי.

למרות שתל אביב עדיין סובלת ממחסור משמעותי בהיצע ביחס לביקוש, היקף הפרויקטים בהתחדשות עירונית, מגדלי מגורים ומתחמים מעורבי שימוש הולך וגדל בהדרגה.

פרויקטים כמו SQUARE TLV משקפים מגמה רחבה של התעצמות הבנייה סביב צירי תחבורה ומרכזי עסקים.

לאורך זמן, הדבר עשוי ליצור תחרות גוברת בתוך פלחי שוק מסוימים של דירות חדשות, במיוחד אם היקף העסקאות ימשיך להיחלש או שתנאי המימון יהפכו מחמירים יותר.

השאלה המרכזית אינה בהכרח אם קיים ביקוש, אלא האם מספר מספיק של רוכשים יוכל לספוג היצע הולך וגדל ברמות מחירים שממשיכות לעלות.

השאלה המרכזית היא האם מחירי הפרימיום עדיין משקפים את המציאות

SQUARE TLV ממחיש כיצד יזמים ממשיכים להמר על מרכזיותה הכלכלית ארוכת הטווח של תל אביב למרות סימני העייפות בשוק הדיור הרחב.

עם זאת, השקת הפרויקט מדגישה גם את הפער המתרחב בין האופטימיות ארוכת הטווח לגבי העיר לבין מגבלות הנגישות והיכולת הכלכלית של רוכשי הדירות בישראל.