SKN | מחירי הדיור ביהוד מתייצבים כאשר עלויות המימון הגבוהות מאטות את הביקושים במרכז הארץ

התמתנות מחירי הדיור ביהוד לאחר תקופה של עליות חדות משקפת כיצד עלויות המימון הגבוהות ולחצי יוקר המחיה מתחילים להאט את המומנטום בחלקים משוק המגורים במרכז הארץ. אף שהביקוש באזור גוש דן נותר חזק מבחינה מבנית בשל היצע קרקעות מוגבל ונגישות תחבורתית גבוהה, היקף העסקאות מושפע יותר ויותר מעלויות המשכנתאות ומשחיקת כוח הקנייה של משקי בית ממעמד הביניים. ההאטה מדגישה גם כיצד שווקי דיור שחוו זינוק חד לאחר תקופת הקורונה הופכים רגישים יותר לתנאי המימון ולעלויות האחזקה ארוכות הטווח.

יהוד, הממוקמת בלב אזור הביקוש במרכז הארץ, נהנתה מעליות מחירים משמעותיות בתקופת הריביות האפסיות שהניעה את שוק הדיור הישראלי כולו. עם זאת, הפעילות האחרונה בשוק מצביעה על התמתנות בקצב העליות, כאשר רוכשים מתאימים את עצמם לעלויות אשראי גבוהות יותר וליחסי מחיר־הכנסה מתוחים. ההתפתחות הזו עשויה להעיד על מגמת התייצבות רחבה יותר בחלקים מהשוק העירוני בישראל לאחר שנים של עליות מחירים אגרסיביות.

ההנחה הרווחת בשוק ממשיכה להישען על מחסור בהיצע

ההנחה המרכזית בשוק היא שהתייצבות המחירים מהווה הפוגה זמנית בלבד לפני חזרה לעליות, בעיקר בשל המחסור המתמשך בדיור בישראל והביקוש הגבוה באזורי המרכז. במסגרת תפיסה זו, ערים כמו יהוד נתפסות כמוגנות יחסית מפני חולשה ממושכת בזכות הקרבה לתל אביב והיצע הקרקעות המוגבל.

גישה זו מניחה כי מגבלות ההיצע לבדן ימשיכו לתמוך ברמות מחירים גבוהות, גם כאשר תנאי המימון הופכים מאתגרים יותר עבור משקי בית ממעמד הביניים.

עלויות המימון והאחזקה מכבידות על הביקושים

יכולת רכישת הדירות במרכז הארץ נמצאת תחת לחץ משמעותי. באזורים רבים סביב תל אביב, יחס מחיר הדירה להכנסה שנתית של משק בית ממשיך לעבור את רף פי 10, בעוד שריביות המשכנתא גבוהות משמעותית מהרמות שאפיינו את תקופת הריבית האפסית.

ההתייקרות בעלויות המימון הגדילה באופן חד את ההחזרים החודשיים של רוכשים הנשענים על מינוף. גם במקרים שבהם המחירים הנומינליים מתייצבים, העלות הכוללת של החזקת דירה נותרת גבוהה בשל משקלן הגדל של הוצאות הריבית בתקציב המשפחתי.

גם עלויות הבנייה ממשיכות לעלות בשל מחסור בכוח אדם, התייקרות חומרי גלם ודרישות תשתית בפרויקטים עירוניים צפופים. יזמים המתמודדים עם הוצאות מימון ובנייה גבוהות נמנעים לעיתים מהורדות מחירים משמעותיות, מה שמוביל להאטה בקצב העסקאות במקום לירידות חדות במחירים.

המיסוי וההיטלים העירוניים מוסיפים אף הם לנטל. מס רכישה, שכר טרחה משפטי, היטלי פיתוח וארנונה ממשיכים להגדיל את העלות הכוללת של רכישת דירה באזורי המרכז.

גם עלות האלטרנטיבה הופכת למשמעותית יותר עבור משקי הבית. ככל שחלק גדול יותר מההכנסה מופנה להוצאות דיור, נפגעת היכולת לחסוך ולשמור על גמישות פיננסית, במיוחד בקרב משפחות צעירות הנכנסות לשוק בריביות גבוהות יותר.

פערים בין מרכז לפריפריה ובין דירות לבתים פרטיים

יהוד נהנית ממיקומה באזור הביקוש המרכזי של ישראל, שבו הנגישות התחבורתית והקרבה למוקדי תעסוקה ממשיכות לתמוך בביקושים בהשוואה לערי פריפריה רבות.

אזורי הפריפריה מציעים מחירי דירות נמוכים יותר במונחים נומינליים, אך ריכוז תעסוקה נמוך יותר ונגישות תחבורתית מוגבלת מקשים לעיתים על יציבות המחירים ועל היקפי העסקאות לאורך זמן.

גם סוג הנכס ממשיך להיות גורם משמעותי. שוק המגורים ביהוד מבוסס ברובו על דירות מגורים בשל מחסור בקרקע וצפיפות עירונית גוברת. פרויקטים חדשים במגדלים כוללים לרוב עלויות תחזוקה שוטפות הקשורות למערכות ניהול, מעליות, קרנות תחזוקה ותשתיות משותפות.

בתים פרטיים נותרו נדירים יחסית במרכז הארץ וממשיכים להיסחר בפרמיה גבוהה בשל היצע מוגבל והעדפה למגורים בצפיפות נמוכה בקרב אוכלוסיות בעלות הכנסה גבוהה יותר.

התמונה המלאה: פחות עסקאות ורגישות גבוהה יותר למימון

מעבר ליציבות במחירים, תנאי הנזילות בשוק הופכים למשמעותיים יותר. שוק יכול להיראות יציב מבחינה נומינלית, אך במקביל לסבול מהאטה בקצב העסקאות ומהתארכות זמני המכירה בשל קושי גובר של רוכשים לעמוד בתנאי המימון.

גם הוצאות התחזוקה והתפעול הופכות למרכיב מרכזי יותר בכלכלת הדיור. בנייני מגורים חדשים נושאים בדרך כלל עלויות שוטפות גבוהות יותר בהשוואה לבנייה ותיקה ונמוכה, בשל מעליות, מערכות אבטחה, חניונים והתחייבויות תחזוקה ארוכות טווח.

דינמיקת ההשקעה בשוק עשויה להשתנות גם היא אם משקיעים יהפכו זהירים יותר לנוכח האטה בציפיות לעליות מחירים ועלויות מימון גבוהות. ירידה בביקושים ספקולטיביים עשויה להפוך חלקים מהשוק לרגישים יותר להכנסות משכירות וליכולת המימון של הרוכשים.

התנאים הללו מצביעים על כך ששוק הדיור ביהוד אינו בהכרח נחלש מבחינה מבנית, אלא עובר משלב של התרחבות מהירה המונעת מנזילות גבוהה לסביבה רגישה יותר לעלויות מימון ולמגבלות יכולת הרכישה.

אם מחירי הדיור בערי המרכז מתחילים להתייצב בזמן שעלויות המימון והאחזקה נשארות גבוהות, האם מדובר בשיפור אמיתי בנגישות לדיור — או פשוט בנקודה שבה הרוכשים כבר אינם מסוגלים לספוג עליות מחירים נוספות?