SKN | רכישת דירה הופכת לבלתי נגישה עבור יותר ויותר משקי בית בישראל

מחקר חדש של הפניקס פיננסים מצביע על כך שגם אם הריבית בישראל תחל לרדת בחודשים הקרובים, רכישת דירה תישאר מחוץ להישג ידם של משקי בית רבים.

המחקר מדגיש כיצד העלייה החדה במחירי הדיור, לצד התייקרות המשכנתאות וקצב איטי יותר של עליית השכר, פגעו באופן משמעותי ביכולת רכישת הדירות בישראל.

למרות הציפיות לכך שבנק ישראל יחל בהפחתות ריבית הדרגתיות, כלכלנים מעריכים כי ירידה בעלויות המימון לבדה לא תפתור את משבר הנגישות לדיור.

יכולת רכישת הדירה של משקי הבית נשחקה משמעותית

לפי ניתוח של הכלכלן הראשי של הפניקס פיננסים, מתן שטרית, יכולתם של משקי בית ממוצעים בישראל לרכוש דירה הידרדרה באופן חד בשנים האחרונות.

החברה פיתחה מדד נגישות לדיור שנועד לבחון האם משק בית ממוצע מסוגל לרכוש דירה ממוצעת בתנאי המימון הנוכחיים.

המדד משקלל מחירי דירות, הכנסה ממוצעת, ריביות משכנתא, תנאי מימון ותקופות החזר.

ממצאי הבדיקה מצביעים על כך שנגישות הדיור בישראל נמצאת ברמה נמוכה במיוחד.

מדד הנגישות של הפניקס עומד כיום על כ-80 נקודות בלבד, כלומר משק בית ממוצע מרוויח כ-80% בלבד מההכנסה הנדרשת לרכישת דירה ממוצעת בישראל.

בפועל, המשמעות היא שמשקי בית זקוקים להכנסה הגבוהה בכ-20% עד 25% מהכנסתם הנוכחית כדי לרכוש דירה בתנאי השוק הקיימים.

הפחתת ריבית צפויה להקל באופן מוגבל בלבד

בשוק ההון גוברת ההערכה כי בנק ישראל ישקול הפחתות ריבית בהמשך השנה, על רקע התמתנות בלחצי האינפלציה והאטה בפעילות הכלכלית.

השווקים מתמחרים כיום הסתברות של כ-60% להפחתת ריבית של 0.25%, שתוריד את הריבית לרמה של 3.75%.

למרות שירידת ריבית עשויה להפחית במידה מסוימת את עלויות המימון, ניתוח הפניקס מראה כי ההשפעה הכוללת על נגישות הדיור צפויה להיות מוגבלת.

החברה בחנה משכנתא ממוצעת של כ-1.1 מיליון שקל לתקופת החזר של 23 שנים.

בריבית המשכנתאות הממוצעת כיום, העומדת על 4.6%, ההחזר החודשי מוערך בכ-6,400 שקל.

בתרחיש שבו ריבית בנק ישראל תרד ל-3.5% וריבית המשכנתאות תרד ל-4.2%, ההחזר החודשי יקטן באופן מתון בלבד לכ-6,200 שקל.

למרות ההקלה המסוימת, כלכלנים מדגישים כי מדובר בשינוי שאינו פותר את בעיית היסוד של שוק הדיור.

מחירי הדירות ממשיכים לעלות מהר יותר מהשכר

לדברי שטרית, רבים בישראל נוטים להניח כי הריבית היא הגורם המרכזי שקובע האם ניתן לרכוש דירה.

בפועל, נגישות לדיור מושפעת ממכלול רחב יותר של גורמים, בהם מחירי הדירות, קצב עליית השכר, תנאי המימון ופריסת ההחזרים.

מאז 2022, משקי הבית בישראל ספגו לדבריו “מכה כפולה”.

מחירי הדירות המשיכו לעלות במהירות, במקביל לעלייה חדה בריבית לאחר שנים של סביבת אשראי זולה במיוחד.

באותה תקופה, השכר לא הצליח להדביק את קצב ההתייקרות בשוק הדיור.

כתוצאה מכך, שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה הפנויה עלה משמעותית.

באופן מסורתי, ההמלצה היא שלא להקדיש יותר מכ-30% מההכנסה להחזרי משכנתא.

כיום, ההחזר הממוצע בישראל כבר מתקרב לכ-37% מההכנסה הממוצעת של משקי הבית.

רמה זו יוצרת לחץ פיננסי משמעותי ומצמצמת את הגמישות הכלכלית של הרוכשים.

לחצי המימון משנים את התנהגות הרוכשים

משבר הנגישות לדיור משנה בהדרגה את אופן ההתנהלות של משקי הבית בשוק הנדל”ן.

רוכשים רבים דוחים עסקאות, מתפשרים על גודל הדירה, מאריכים את תקופות ההחזר או נשענים יותר על סיוע משפחתי כדי להיכנס לשוק.

אחרים פונים לאזורי פריפריה שבהם מחירי הדירות נמוכים יותר בהשוואה לאזורי ביקוש מרכזיים כמו תל אביב וירושלים.

עלויות המימון הגבוהות מצמצמות גם את מספר הרוכשים שמצליחים לעמוד בתנאי הבנקים לקבלת משכנתא.

במקביל, יזמים ממשיכים להתמודד עם האטה במכירות ועם עלייה במלאי הדירות הלא מכורות בחלק ממקטעי השוק.

השילוב בין ירידה בביקושים לבין פגיעה בנגישות יוצר אי-ודאות גוברת בשוק המגורים בישראל.

כלכלנים מעריכים כי יידרשו פתרונות מבניים

בהפניקס מעריכים כי ירידת ריבית לבדה לא תספיק כדי להחזיר את נגישות הדיור לרמות סבירות.

לדברי שטרית, שיפור משמעותי יחייב שינויים מבניים רחבים יותר בשוק הדיור.

בין האפשרויות: האטה בקצב עליית מחירי הדירות, הגדלת היצע הדיור או תקופה ממושכת שבה השכר יעלה מהר יותר ממחירי הנדל”ן.

ללא שינויים מסוג זה, נגישות הדיור צפויה להישאר מוגבלת גם אם תנאי המימון ישתפרו.

הממצאים מחזקים את החשש בקרב כלכלנים וקובעי מדיניות כי שוק הדיור בישראל מתרחק מהיכולת הכלכלית של משקי בית ממוצעים.

למרות שהביקוש לדיור נותר גבוה בשל גידול האוכלוסייה והיצע הקרקעות המוגבל, הנטל הכלכלי הכרוך ברכישת דירה ממשיך לעלות בקצב מהיר יותר מיכולת הספיגה של משפחות רבות.

שוק הדיור ניצב בפני שאלות ארוכות טווח

שוק הנדל”ן בישראל נכנס לתקופה רגישה שבה קובעי המדיניות נדרשים לאזן בין בלימת האינפלציה, תמיכה בצמיחה ושיפור נגישות הדיור.

סביבת ריבית נמוכה יותר עשויה לספק תמיכה זמנית לרוכשים וליזמים, אך יותר ויותר אנליסטים סבורים כי שורש הבעיה טמון במגבלות ההיצע ובמבנה המחירים ארוך הטווח.

כל עוד מחירי הדירות אינם מתמתנים או שהכנסות משקי הבית אינן עולות באופן משמעותי, רכישת דירה תמשיך להתרחק מהישג ידם של חלקים הולכים וגדלים באוכלוסייה.

לעת עתה, הנתונים מצביעים על כך שגם במקרה של הפחתות ריבית, החלום לרכוש דירה ממוצעת בישראל ממשיך להפוך קשה יותר עבור משפחות רבות.