SKN | רכישת דירות בירושלים משקפת את הביקוש המוסדי לנכסי מגורים למרות לחצי נגישות הדיור בישראל

רכישת 50 יחידות דיור בירושלים על ידי אבו פמילי רזידנסס תמורת כ-156 מיליון שקל משקפת את המשך האטרקטיביות של נכסי מגורים במרכזים העירוניים בישראל, למרות עלויות מימון גבוהות והחרפה בלחצי נגישות הדיור. עסקאות רחבות היקף בערים כמו ירושלים ממחישות כיצד גופים מוסדיים ובעלי הון ממשיכים לפעול בשוק שהפך קשה משמעותית עבור משקי בית ממעמד הביניים.

העסקה מדגישה גם את הפער ההולך ומתרחב בין דיור כמוצר צריכה בסיסי לבין דיור כנכס הון ארוך טווח בשוק נדל”ן עירוני המאופיין במחסור מתמשך.

ירושלים נחשבת לאחד משוקי הדיור המוגבלים ביותר בישראל מבחינת היצע, בשל מגבלות גיאוגרפיות, אילוצי תכנון, גידול דמוגרפי וביקוש מתמשך מצד רוכשים מקומיים ובינלאומיים. אף שקצב העסקאות התמתן בחלקים מהמדינה בעקבות עליית הריבית, רכישות מוסדיות ורכישות פורטפוליו ממשיכות להתבצע באזורי ביקוש עירוניים שבהם המחסור בקרקע תומך בשווי הנכסים לאורך זמן.

ההנחה הציבורית

ההנחה הרווחת היא שרכישות רחבות היקף של דירות מעידות על אמון ארוך טווח בשוק הדיור הישראלי. במסגרת תפיסה זו, פעילות מוסדית נתפסת כהוכחה לכך שהביקוש למגורים נותר יציב גם בתקופה של לחץ מימוני ואי־ודאות כלכלית.

גישה זו מניחה כי לערים כמו ירושלים יש מאפייני ביקוש מבניים חזקים מספיק כדי לשמר את ערכי הנדל”ן גם כאשר נגישות הדיור נשחקת.

פערי מימון ומחסור בקרקע ממשיכים לתמוך במחירי הדיור

נגישות הדיור בישראל ממשיכה להיות תחת לחץ משמעותי, במיוחד בירושלים ובאזורי הביקוש במרכז הארץ. באזורים רבים יחס מחירי הדירות להכנסה השנתית של משקי הבית נותר מעל פי 10, בעוד שעלויות המשכנתאות גבוהות משמעותית בהשוואה לתקופת הריבית האפסית שתמכה בעליית המחירים בשנים האחרונות.

עלויות מימון גבוהות מגדילות באופן מהותי את ההחזר החודשי עבור משקי בית התלויים במינוף. לעומת זאת, גופים מוסדיים ומשקיעים עתירי הון רגישים פחות לתנודות בריבית, משום שהם נשענים במידה רבה יותר על הון עצמי או על מבני מימון מגוונים.

שוק הרכישות בירושלים משקף גם את פרמיית המחסור המאפיינת קרקע עירונית באזורי ביקוש. מגבלות בנייה, חסמי תכנון והליכי אישור ממושכים מגבילים את קצב כניסת ההיצע החדש לשוק.

במקביל, עלויות הבנייה ממשיכות לעלות בשל מחסור בכוח אדם, התייקרות חומרי גלם, דרישות תשתית ועלויות רגולטוריות הקשורות לבנייה עירונית צפופה. תנאים אלו תומכים ברמות מחירים גבוהות גם כאשר היקף העסקאות מתמתן.

גם המיסוי משפיע באופן משמעותי על כלכלת הדיור. מס רכישה למשקיעים, ארנונה, הוצאות משפטיות ועלויות מימון מגדילים את הנטל הכולל הכרוך בהחזקת נכסי מגורים בישראל.

בנוסף, עלות האלטרנטיבה הופכת לגורם מרכזי יותר בהתנהגות הרוכשים. משקי בית המפנים חלק גדול יותר מהכנסתם להוצאות דיור מצמצמים את יכולת החיסכון שלהם ומגדילים את החשיפה הפיננסית ארוכת הטווח.

פילוח שוק: ירושלים מול הפריפריה, נכסים מוסדיים מול דיור למגורים

שוק הדיור בירושלים שונה מהותית מאזורים פריפריאליים רבים בשל המבנה הדמוגרפי, החשיבות הפוליטית והמחסור בקרקע זמינה. עמידות הביקוש בעיר גבוהה יחסית לעומת ערים המאופיינות בריכוז תעסוקה חלש יותר או בקצב צמיחה נמוך יותר.

גם פילוח סוגי הנכסים הופך בולט יותר. גופים מוסדיים מתמקדים יותר ויותר במתחמי מגורים ובפורטפוליו של דירות, מאחר שהם מספקים חשיפה מניבת הכנסה לביקוש ארוך טווח למגורים.

לעומת זאת, רוכשי דירות למגורים ממעמד הביניים חשופים הרבה יותר למגבלות מימון ולתנודתיות בריבית. מצב זה יוצר פער הולך וגדל בין פעילות נדל”ן המונעת משיקולי השקעה לבין ביקוש למגורים הנובע מצורך אמיתי של משקי בית.

החזקת דירות כרוכה גם בעלויות שוטפות הולכות וגדלות, כולל תחזוקה, ארנונה, קרנות תחזוקה, מעליות, חניונים ומערכות תשתית משותפות בבניינים חדשים.

הנזילות וההשקעה המוסדית מעצבות מחדש את שוק הדיור

מעבר לכותרות על עסקאות גדולות, תנאי הנזילות ממשיכים להיות סוגיה מרכזית בשוק הדיור הישראלי. רכישות מוסדיות עשויות לתמוך ביציבות המחירים גם כאשר פעילות הרכישה של משקי הבית נחלשת בשל לחצי מימון.

גם סוגיית הדירות הריקות עשויה להפוך משמעותית יותר אם חלק מהמלאי העירוני יתפקד בעיקר כנכס השקעה ארוך טווח ולא כדירות מאוכלסות באופן מלא.

בנוסף, עלויות התחזוקה והתפעול ממשיכות לעלות לצד מחירי הנדל”ן עצמם, במיוחד במגדלי מגורים חדשים הדורשים ניהול מבנים מורכב והשקעה מתמשכת בתשתיות.

התפתחויות אלו מצביעות על כך ששוק הדיור בישראל הופך מפולח יותר ויותר בין משקי בית הרוכשים דירות לצורכי מגורים לבין משקיעים ובעלי הון הרואים בדיור נכס נדיר לשימור הון לטווח ארוך.

אם גופים מוסדיים ובעלי הון ממשיכים להגדיל את נוכחותם בשוקי הדיור העירוניים בישראל בזמן שנגישות הדיור עבור משקי הבית נשחקת, האם שוק המגורים נותר בראש ובראשונה שוק דיור — או שהוא מתפתח בהדרגה לשוק נכסי שימור הון?