SKN | פחות רוכשי הייטק בתל אביב חושפים את פגיעות הביקוש, חשיפת המטבע וריכוזיות שוק הדיור

אחד ממנועי הביקוש המרכזיים מאבד מומנטום

במשך יותר מעשור נהנה שוק הדיור בתל אביב ממנוע ביקוש עוצמתי במיוחד: עובדי תעשיית ההייטק.

שכר גבוה, אופציות למניות והתרכזות של חברות טכנולוגיה באזור המרכז יצרו אוכלוסיית רוכשים בעלת יכולת כלכלית יוצאת דופן, שסייעה לתמוך ברמות המחירים הגבוהות ביותר בישראל.

אולם נתונים עדכניים מצביעים על כך שמערכת היחסים הזו נחלשת.

לפי נתוני משרד האוצר, שיעור עובדי ההייטק בקרב רוכשי הדירות בתל אביב ירד באופן חד במהלך חודש אפריל. עובדי הייטק היוו כ-11% בלבד מרוכשי הדירות מיד שנייה וכ-18% מרוכשי הדירות החדשות, ירידה משמעותית בהשוואה לשנים קודמות.

במקביל, היקף העסקאות נותר נמוך. במהלך אפריל נמכרו בעיר רק 86 דירות יד שנייה, למרות שכ-7,000 דירות יד שנייה מוצעות למכירה וכ-10,000 דירות חדשות נותרו ללא מכירה.

הנרטיב המקובל מתחיל להיסדק

במשך שנים רבות התפיסה הרווחת הייתה פשוטה: כל עוד ענף ההייטק הישראלי ממשיך לצמוח, הביקוש לדיור בתל אביב יישאר חזק.

על פי גישה זו, עובדי ההייטק נתפסו כמקור כמעט בלתי מוגבל של כוח קנייה, המסוגל לתמוך במחירי נדל”ן גבוהים גם בתקופות של האטה כלכלית.

שכר גבוה, בונוסים ואופציות למניות נתפסו כמנגנון המאפשר להתגבר על בעיות נגישות לדיור.

הנתונים האחרונים מאתגרים את ההנחה הזו.

ביקוש המבוסס על מגזר כלכלי אחד עשוי להיות משמעותי, אך הוא אינו חסין מפני שינויים בתעסוקה, בשוקי ההון או בשערי המטבע.

הכלכלה שמאחורי ההאטה

הגורם הבולט ביותר הוא ההאטה בענף ההייטק עצמו.

פיטורים אינם רק מפחיתים את כוח הקנייה בפועל, אלא גם פוגעים בתחושת הביטחון של עובדים רבים. גם עובדים שנותרו מועסקים עשויים לדחות החלטות פיננסיות משמעותיות כאשר קיימת אי-ודאות בנוגע לעתידם המקצועי.

גורם נוסף הוא חשיפת המטבע.

עובדי הייטק רבים מחזיקים באופציות ובתגמולים הקשורים לחברות אמריקאיות הנסחרות בדולרים. כאשר השקל מתחזק מול הדולר, השווי המקומי של אותם נכסים נשחק.

המשמעות היא שגם אם שווי ההחזקה הדולרי נותר יציב, כוח הקנייה בשוק הדיור הישראלי עלול לרדת בצורה משמעותית.

לדברי גורמים בשוק, חלק מעובדי ההייטק איבדו בין 30% ל-40% מיכולת רכישת הדירה שלהם בשל השפעות משולבות של שערי חליפין ושינויים בשווי מניות ואופציות.

במקביל, מחירי הדירות ממשיכים להישאר ברמות גבוהות, והפער בין שווי הנכסים הפיננסיים לבין מחירי הדיור הופך לקשה יותר לגישור, במיוחד כאשר עלויות המימון נותרות גבוהות והאי-ודאות הכלכלית גוברת.

התמונה הנסתרת מאחורי הנתונים

הירידה במספר רוכשי ההייטק חושפת גם בעיה מבנית רחבה יותר: סיכון ריכוזיות.

כאשר שוק דיור נשען במידה רבה על ענף כלכלי מסוים, הוא הופך רגיש יותר לזעזועים המתרחשים באותו ענף.

שוק הדיור היוקרתי של תל אביב נהנה במשך שנים מהצמיחה של תעשיית ההייטק, אך כעת אותה תלות עלולה להגביר את השפעת החולשה בענף.

במקביל, מסתמן שינוי נוסף בפרופיל הרוכשים.

רק כ-35% מרוכשי הדירות החדשות בתל אביב הם תושבי העיר. חלק הולך וגדל מהרוכשים מגיע מאזורים אחרים בישראל, כולל ערים בדרום ובפריפריה, שבעבר מילאו תפקיד מצומצם יותר בשוק הדיור התל-אביבי.

מגמה זו מעלה שאלות חשובות:

האם מדובר ברוכשי דירה למגורים? במשקיעים? או ברוכשי נכסי יוקרה לטווח ארוך?

לכל אחת מהאפשרויות יש השלכות שונות על שיעורי האכלוס, היקף העסקאות והנזילות בשוק.

במקביל, השילוב בין כ-17,000 יחידות דיור זמינות — חדשות ויד שנייה — לבין ירידה במכירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מצביע על כך שהיצע הדירות הופך בולט יותר דווקא בזמן שאחד ממנועי הביקוש החזקים ביותר מאבד מכוחו.

השאלה שמתחת לפני השטח

אם שוק הדיור של תל אביב הפך לאחד היקרים בישראל בעיקר בזכות העושר שנוצר בענף ההייטק, מה יקרה כאשר אותו מקור כוח קנייה יתברר כפחות יציב ופחות צפוי מכפי שהשוק העריך?

זו אינה רק שאלה על מחירי הדירות בטווח הקצר.

מדובר בשאלה רחבה יותר על מבנה הביקוש העתידי, יכולת הספיגה של השוק, והאיזון בין היצע לביקוש בעיר שממשיכה להיות אחת מזירות הנדל”ן החשובות בישראל.

מבט קדימה

הנתונים האחרונים אינם בהכרח מצביעים על ירידת מחירים מיידית, אך הם מסמנים שינוי משמעותי בדינמיקה של השוק.

אם ההאטה בענף ההייטק תימשך, אם השקל ימשיך להתחזק, ואם עלויות המימון יישארו גבוהות, שוק הדיור בתל אביב עשוי להידרש להסתמך יותר על מקורות ביקוש מגוונים ופחות על מגזר אחד.

עבור יזמים, משקיעים ורוכשי דירות, השאלה המרכזית תהיה האם מקורות הביקוש החדשים יצליחו לפצות על הירידה בפעילות של אחת מקבוצות הרוכשים המשפיעות ביותר שהניעו את השוק בעשור האחרון.