SKN | התחדשות עירונית בנוף הגליל ניצבת מול שאלות היתכנות כלכלית על רקע עלויות בנייה עולות

ההתנגדות לתכנית התחדשות עירונית בנוף הגליל משקפת דיון מבני רחב יותר בשוק הדיור בישראל: האם פרויקטים של פינוי־בינוי והתחדשות עירונית אכן בני-קיימא תחת תנאי המימון והבנייה הנוכחיים. המבקרים טוענים כי הסיכוי שהתכנית תתקדם מעבר לשלב התכנוני נמוך, בשל אינפלציה בעלויות, מגבלות מימון וחוסר ודאות בביקוש בערי פריפריה. אף שהתחדשות עירונית מוצגת לא פעם כפתרון למחסור בקרקעות ולמבני מגורים מתיישנים, ההיתכנות הכלכלית של פרויקטים כאלה תלויה יותר בתנאי ריבית, תשומות בנייה ונכונות הסיכון של היזמים מאשר בעצם אישור התכנון.

הוויכוח מדגיש מתח חוזר במדיניות הדיור בישראל. מצד אחד, התחדשות עירונית נתפסת ככלי מרכזי להגדלת היצע הדיור ללא הרחבת גבולות הערים. מצד שני, גורמים מקומיים ואנליסטים מערערים יותר ויותר על השאלה האם התשואה הצפויה מצדיקה את עוצמת ההון הנדרשת להחלפת מלאי הדיור הקיים.

פתיחה

המקרה של נוף הגליל ממחיש כיצד פרויקטים של התחדשות עירונית אינם נבחנים רק על בסיס תכנוני, אלא בראש ובראשונה על בסיס היתכנות פיננסית. גם כאשר מתקבל אישור רגולטורי, היישום תלוי ביכולת של יזמים, מלווים ובעלי נכסים להגיע להסכמות כלכליות ברות-קיימא.

פער זה בין אישור תכנוני לבין ביצוע בפועל נעשה בולט יותר ככל שהתנאים המאקרו-כלכליים בשוק הנדל”ן בישראל נעשים הדוקים יותר.

ההנחה הציבורית

רבים מניחים כי מרגע שתכנית התחדשות עירונית מאושרת, הבנייה תצא לדרך באופן אוטומטי ושווי הנכסים יעלה בהתאם. התפיסה הרווחת היא שהתחדשות עירונית היא בראש ובראשונה תהליך רגולטורי ולא כלכלי.

בפועל, אישור הוא רק שלב אחד בתוך מערכת רב-משתנית. יזמים נדרשים להשיג מימון, להתמודד עם עלויות בנייה עולות, ולהבטיח מכירות מוקדמות או מנגנוני תשואה שיצדיקו את הסיכון. בהיעדר תנאים אלו, פרויקטים רבים נותרים שנים ארוכות בשלב תכנוני בלבד ללא מימוש בפועל.

הניתוח הכלכלי

פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל מתמודדים עם מבנה עלויות מורכב שהלך והחריף בשנים האחרונות. עלויות הבנייה עלו באופן משמעותי בעקבות מחסור בכוח עבודה, עלייה במחירי חומרי גלם מיובאים ותקני בנייה מחמירים יותר. במקביל, עלויות המימון נותרו גבוהות בעקבות סביבת הריבית של בנק ישראל, מה שמייקר את האשראי ומפחית את היכולת למנף פרויקטים.

נתונים כלכליים מצביעים על כך שמדד הסבירות לרכישת דירה בישראל נותר תחת לחץ, כאשר מחירי הדיור במגוון אזורים דורשים לעיתים יותר משמונה עד עשר שנות הכנסה ממוצעת למשק בית. גם עלויות המשכנתאות עלו בהשוואה לתקופה של ריבית אפסית, מה שמקטין את כוח הקנייה ומאט את קצב הספיגה של פרויקטים חדשים.

גם פרמיות ביטוח וסיכון בענף הבנייה עלו, במיוחד בפרויקטים רחבי היקף של הריסה ובנייה מחדש. כל אלו מצמצמים את שולי הרווח של היזמים ומגדילים את הסיכון לכך שפרויקטים גבוליים — בעיקר בערי פריפריה — לא יגיעו לשלב סגירה פיננסית.

שיקול של עלות אלטרנטיבית משחק כאן תפקיד מרכזי. יזמים המפנים הון לפרויקטים בפריפריה נדרשים להשוות בין תשואות אפשריות לבין חלופות באזורים מבוקשים יותר כמו תל אביב וירושלים, שבהם שיעורי הספיגה והביקוש גבוהים יותר.

פילוח שוק

נוף הגליל מייצגת שוק פריפריאלי שבו דינמיקת הביקוש שונה מהותית מאזור המרכז. אמנם קיים ביקוש לדיור, אך מגבלות מחיר ורמות הכנסה נמוכות יחסית מצמצמות את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לעומת אזורי החוף.

פרויקטים במרכז הארץ נהנים לרוב מערכי קרקע גבוהים יותר וביקוש צפוף יותר, מה שמגביר את ההיתכנות הפיננסית. לעומת זאת, בערי פנים הארץ נדרשת לעיתים הסתמכות גבוהה יותר על סבסוד, תמריצי תשתית או מודלים של הצלבת רווחים כדי למשוך יזמים.

התמונה המלאה

הדיון הציבורי מתמקד לעיתים בשאלה האם התחדשות עירונית רצויה מבחינה תכנונית, אך נוטה להמעיט במשקל המנגנון הפיננסי הנדרש ליישום. גם פרויקטים מאושרים חייבים לעבור תיאום מורכב בין דיירים, יזמים, רשויות ומוסדות פיננסיים, שלכל אחד מהם פרופיל סיכון שונה.

עיכובים או ביטולים אינם בהכרח תוצאה של התנגדות בלבד, אלא עשויים לשקף פערים מבניים בין תחזיות הכנסות לבין עלויות מימון ובנייה בפועל. פערים אלו מתחדדים במיוחד בסביבה של ריבית ותשומות בנייה גבוהות.

אם פרויקטים של התחדשות עירונית מוגדרים שוב ושוב כ”לא כלכליים” למרות תמיכה רגולטורית, האם יש להבין את המגבלה כהתנגדות תכנונית — או דווקא כחוסר התאמה מבני בין כלכלת הדיור בישראל לבין עלות חידוש המרקם העירוני הישן?