SKN | פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בעפולה בגובה 28 קומות בוחן האם צפיפות גבוהה יותר יכולה להפוך את ההתחדשות לכדאית מבחינה כלכלית

קידומו של פרויקט ההתחדשות העירונית הראשון בעפולה הכולל מגדל מגורים בן 28 קומות מסמן שינוי בגישה להתחדשות עירונית מחוץ למטרופולינים הגדולים בישראל. מתחם הדסים–רובע 9, שהגיע לדיון בוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מציע מיזם פינוי-בינוי שנועד לייצר כדאיות כלכלית מספקת ליזם באמצעות הגדלת זכויות הבנייה, תוך החלפת מבני מגורים ותיקים. הפרויקט משקף את ההכרה הגוברת כי בערי הפריפריה נדרשת צפיפות גבוהה יותר כדי להתמודד עם העלייה בעלויות הבנייה, מחירי הקרקע, הוצאות המימון והפיצוי לבעלי הדירות הקיימים.

מעבר להגדלת מספר הקומות, ההצעה ממחישה כיצד המודל הכלכלי של ההתחדשות העירונית בישראל ממשיך להשתנות. השאלה המרכזית כבר אינה אם התחדשות עירונית היא מהלך רצוי, אלא האם ניתן להוציא לפועל פרויקטים מחוץ לאזורי הביקוש מבלי לשנות באופן מהותי את אופיין של הערים.

פתיחה

ישראל ממשיכה להסתמך על התחדשות עירונית כאמצעי לחידוש שכונות מגורים ותיקות ולהגדלת היצע הדיור בתוך המרקם העירוני הקיים. בעוד שמיזמי פינוי-בינוי הפכו לנפוצים בערים כמו תל אביב, ירושלים ורמת גן, השגת כדאיות כלכלית דומה בערים אזוריות נותרה מורכבת הרבה יותר.

הפרויקט המוצע בעפולה, הכולל מגדל בן 28 קומות, מבקש להתמודד עם אתגר זה באמצעות הגדלת היקף הבנייה, באופן שייצר הכנסות שיספיקו למימון ההריסה, הבנייה מחדש ושדרוג התשתיות.

התפיסה הרווחת

ההנחה הרווחת היא שהתחדשות עירונית משפרת באופן אוטומטי את איכות השכונות באמצעות החלפת מבנים ישנים בבנייני מגורים חדשים. בנייה לגובה נתפסת לעיתים כפתרון פשוט להגדלת היצע הדירות ולשיפור איכות החיים של התושבים.

בפועל, הצלחתו של פרויקט התחדשות עירונית תלויה בראש ובראשונה בכדאיותו הכלכלית. היזמים נדרשים לייצר הכנסות מספקות ממכירת הדירות החדשות כדי לממן את הריסת המבנים, לפצות את בעלי הדירות הקיימים, להקים את המבנים החדשים ולשאת בעלויות המימון והרגולציה. ללא זכויות בנייה מספקות, פרויקטים רבים אינם יוצאים לפועל, גם כאשר קיימת תמיכה ציבורית רחבה.

קיימת גם הנחה שלפיה ניתן ליישם את אותו מודל כלכלי בכל רחבי ישראל. בפועל, מחירי הדירות, עלויות הבנייה ורמות הביקוש משתנים באופן משמעותי בין אזור המרכז לבין ערי הפריפריה, ולכן גם מודל הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים שונה בהתאם.

ההיבט הכלכלי

הפרויקט בעפולה ממחיש כיצד גובה הבנייה הפך לכלי כלכלי ולא רק לשיקול תכנוני. תוספת יחידות הדיור מייצרת את ההכנסות הדרושות לכיסוי העלייה בעלויות הבנייה, הוצאות העבודה, השתתפות במימון תשתיות ועלויות המימון, שהתייקרו באופן משמעותי בשנים האחרונות.

הנתונים מלמדים כי ישראל ממשיכה להתמודד עם אתגרי נגישות לדיור, כאשר מחירי הדירות נותרים גבוהים ביחס להכנסות משקי הבית, אף שקצב העסקאות התמתן. גם עלויות המימון נותרו גבוהות משמעותית לעומת הרמות הנמוכות שנרשמו בתחילת העשור, דבר המגדיל את הוצאות הפיתוח בענף הבנייה. נוסף על כך, נתוני שוק העבודה מצביעים על המשך עלייה בשכר בענף הבנייה, מה שמוסיף לחץ על תקציבי הפרויקטים ומחזק את החשיבות של בנייה בצפיפות גבוהה להשגת כדאיות כלכלית.

גם לעלות האלטרנטיבית יש משמעות. אם פרויקטים של התחדשות עירונית אינם מגיעים לכדאיות כלכלית, שכונות ותיקות עלולות להישאר ללא חידוש במשך שנים רבות, דבר המעכב את שדרוג המבנים ומגביל את הרחבת היצע הדיור. מנגד, הגדלה משמעותית של הצפיפות עשויה לשפר את היתכנות הפרויקטים, אך תחייב השקעות נוספות בתחבורה, בתשתיות, במוסדות חינוך ובשירותים ציבוריים.

פילוח השוק

המודל הכלכלי של התחדשות עירונית משתנה באופן משמעותי בין אזורים שונים בישראל. ערים במטרופולין תל אביב מסוגלות בדרך כלל לקדם פרויקטים גם בצפיפות נמוכה יותר, בזכות מחירי מכירה גבוהים יותר. לעומת זאת, בערים אזוריות כמו עפולה נדרשת בדרך כלל תוספת משמעותית של יחידות דיור או בנייה לגובה כדי להגיע לרמת רווחיות דומה, בשל ערכי נכסים נמוכים יותר.

גם סוג הבינוי משפיע על הכדאיות הכלכלית. מגדלי מגורים מנצלים את הקרקע בצורה יעילה יותר ומשפרים את כלכלת הפרויקט, בעוד שבנייה נמוכה יותר מתקשה לעיתים לייצר הכנסות שיאפשרו לממן מיזמי פינוי-בינוי רחבי היקף.

התמונה הרחבה

הדיון הציבורי מתמקד פעמים רבות במספר הדירות ובגובה המבנים, אולם ההשלכות הכלכליות נרחבות הרבה יותר. בסופו של דבר, הדיירים נושאים בעלויות שוטפות הכוללות תשלומי משכנתה, ארנונה, ביטוח, דמי תחזוקה והוצאות ניהול המבנה. מגדלי מגורים מחייבים גם מערכות מעליות, מערכות מכניות מתקדמות, תשתיות בטיחות אש וקרנות תחזוקה ארוכות טווח, מה שמגדיל את עלויות התפעול בהשוואה למבנים נמוכים וישנים.

האתגר המרכזי של מדיניות ההתחדשות העירונית בישראל הוא לקבוע מהי רמת הצפיפות הנדרשת כדי לאפשר את מימוש הפרויקטים, מבלי לשנות באופן מהותי את אופיין של הערים האזוריות. ייתכן שהכדאיות הכלכלית מחייבת בנייה גבוהה יותר, אך הצלחתה של התחדשות עירונית תלויה באותה מידה גם בפיתוח תשתיות, תחבורה, שירותים ציבוריים ושמירה על נגישות כלכלית לאורך זמן.

אם בנייה בצפיפות גבוהה תהפוך למסלול הכלכלי היחיד שיאפשר התחדשות עירונית בערי הפריפריה, האם נכון להעניק עדיפות למיצוי פוטנציאל הבנייה – או להבטיח שהתשתיות, השירותים הציבוריים ועלויות התחזוקה יתפתחו במקביל לקו הרקיע החדש?