SKN | תוכנית ההתחדשות העירונית של באר יעקב ל-10,000 יחידות דיור מרחיבה את הפיתוח מחדש גם לשכונות צמודות קרקע

באר יעקב מקדמת אחת מתוכניות ההתחדשות העירונית השאפתניות ביותר בישראל, הכוללת הקמה של כ-10,000 יחידות דיור ובפעם הראשונה משלבת יותר מ-800 בתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים במסגרת כוללת של פינוי-בינוי. התוכנית, שנכנסה למסלול תכנון מואץ, מסמנת שינוי משמעותי במדיניות ההתחדשות העירונית בישראל, כאשר היא מרחיבה את הפיתוח מחדש מעבר לבנייני מגורים ותיקים גם לשכונות המאופיינות בבנייה נמוכה. מעבר להגדלת היצע הדיור, מטרת המהלך היא לשפר את ניצול הקרקע באחד האזורים הצומחים ביותר במטרופולין תל אביב, שבו קצב גידול האוכלוסייה וההשקעה בתשתיות ממשיך לעלות על קצב פיתוח הדיור.

היוזמה משקפת התפתחות רחבה יותר באסטרטגיית התכנון בישראל. ככל שמלאי הקרקעות הפנויות לבנייה מצטמצם, מוסדות התכנון בוחנים דרכים חדשות להגדלת היצע הדיור בתוך שכונות קיימות, תוך התאמת מערכות התחבורה והתשתיות לצמיחה ארוכת הטווח.

פתיחה

התחדשות עירונית הפכה לאחד הכלים המרכזיים במדיניות הדיור של ישראל, במיוחד באזורים שבהם היצע הקרקע מוגבל והביקוש ממשיך לעלות. עד כה, מרבית הפרויקטים התמקדו במתחמי מגורים ישנים, שבהם נהרסו מבנים ותיקים ובמקומם נבנו פרויקטים בצפיפות גבוהה יותר.

התוכנית בבאר יעקב מציגה גישה שונה, בכך שהיא מרחיבה את ההתחדשות גם לשכונות של בתים צמודי קרקע. מהלך זה עשוי להגדיל משמעותית את עתודות הקרקע הזמינות לפיתוח עירוני, מבלי להרחיב את גבולותיה הגיאוגרפיים של העיר.

ההנחה הרווחת

ההנחה המקובלת היא שבתים פרטיים ובתים דו-משפחתיים אינם חלק מתוכניות התחדשות עירונית, שכן הם נחשבים למבנים מודרניים יחסית ולסביבת מגורים בעלת צפיפות נמוכה. בעלי נכסים רבים מזהים התחדשות עירונית בעיקר עם בנייני מגורים ישנים ולא עם שכונות פרבריות מבוססות.

בפועל, מוסדות התכנון בוחנים כיום את הקרקע בעיקר לפי הפוטנציאל הכלכלי שלה בטווח הארוך ולא רק לפי סוג הבנייה הקיים. ככל שהערים מתרחבות, שכונות המאופיינות בבנייה נמוכה עשויות להיחשב כהזדמנות לניצול יעיל יותר של הקרקע, במיוחד כאשר הן ממוקמות בסמוך לצירי תחבורה מרכזיים או לאזורי תעסוקה מתפתחים.

הנחה נוספת היא שהגדלת הצפיפות מובילה באופן אוטומטי לירידה במחירי הדיור. אולם, גם כאשר היצע הדירות גדל, מחירי הדיור מושפעים במידה רבה מהשקעות בתשתיות, מעלויות המימון ומהתייקרות הבנייה.

הניתוח הכלכלי

התוכנית בבאר יעקב ממחישה כיצד הכדאיות הכלכלית של פרויקטי התחדשות עירונית נשענת יותר ויותר על ניצול יעיל של הקרקע. החלפת שכונות של בתים צמודי קרקע בפרויקטים גדולים וצפופים יותר מאפשרת ליזמים לפרוס את עלויות ההריסה, התשתיות, המימון והבנייה על פני מספר גדול יותר של יחידות דיור, ובכך לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט.

הנתונים מצביעים על כך שישראל ממשיכה להתמודד עם אתגרי נגישות לדיור, כאשר מחירי הדירות נותרים גבוהים ביחס להכנסות משקי הבית בהשוואה למדינות רבות ב-OECD. עלויות המשכנתאות עדיין גבוהות משמעותית ביחס לתקופת הריבית האפסית, דבר שמגדיל את הוצאות המימון הן עבור משקי הבית והן עבור היזמים. במקביל, העלייה המתמשכת בעלויות העבודה ובמחירי חומרי הגלם מייקרת את הבנייה, והופכת פרויקטים גדולים וצפופים יותר להכרח כלכלי.

גם לעלות האלטרנטיבית יש משמעות. שימור שכונות בבנייה נמוכה שומר על אופיין הקיים אך מגביל את פוטנציאל הגדלת היצע הדיור. מנגד, הגדלת הצפיפות מאפשרת תוספת משמעותית של יחידות דיור וניצול יעיל יותר של תשתיות, אך מחייבת השקעות נרחבות בבתי ספר, כבישים, מערכות מים וביוב, שירותי בריאות ותחבורה ציבורית.

פילוח השוק

הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית משתנה בין אזורים שונים בישראל. אזורי הביקוש סביב תל אביב מסוגלים בדרך כלל לתמוך בפרויקטים גדולים יותר, משום שערכי הקרקע הגבוהים מצדיקים בנייה אינטנסיבית יותר. לעומת זאת, בערים פריפריאליות נדרשים לעיתים מודלים תכנוניים שונים, שכן מחירי הדירות המקומיים אינם תמיד מכסים את עלויות הפיתוח.

גם סוג הנכס משפיע על מבנה הפרויקט. פרויקטים בבנייני מגורים נהנים מריכוז גבוה של זכויות בנייה במתחם אחד, בעוד שהתחדשות בשכונות של בתים פרטיים כרוכה בבעלות מפוצלת יותר ובמשא ומתן מורכב מול מספר גדול של בעלי נכסים. שילוב של מגורים, מסחר ומבני ציבור עשוי לשפר את הקיימות הכלכלית של הפרויקטים באמצעות הרחבת מקורות ההכנסה של הרשות המקומית.

התמונה הרחבה

הדיון הציבורי מתמקד בדרך כלל במספר יחידות הדיור החדשות, אך בפועל התחדשות עירונית משנה גם את מבנה העלויות של החיים בעיר. הדיירים נהנים ממגורים חדשים ומודרניים, אך במקביל נושאים בעלויות חדשות כגון משכנתאות, ארנונה, דמי ניהול, תחזוקת בניין, ביטוח והוצאות ועד בית – עלויות השונות באופן מהותי מאלו הנהוגות בבתים פרטיים.

השאלה הרחבה חורגת מגבולותיה של באר יעקב. הרחבת ההתחדשות העירונית גם לשכונות של בתים צמודי קרקע עשויה להגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור בישראל, אך במקביל מעלה שאלות מהותיות לגבי השקעות בתשתיות, שימור אופיין של שכונות והאיזון בין ניצול יעיל של הקרקע לבין שמירה על איכות החיים והקהילתיות.

אם ההתחדשות העירונית תתרחב בעתיד גם לשכונות של בתים פרטיים ולא רק לבנייני מגורים ותיקים, האם נכון למדוד את הצלחתה בעיקר במספר יחידות הדיור החדשות – או ביכולתן של הקהילות הצפופות יותר להישאר בנות-קיימא מבחינה כלכלית, חברתית ותשתיתית לאורך עשרות שנים?