SKN | עסקאות במניות חברות מלונאות בישראל עומדות בפני מבחן חדש של מס רכישה בעקבות פסיקת בית המשפט העליון

משטר מיסוי המקרקעין בישראל מטיל בדרך כלל מס רכישה על רכישת נכסים בישראל, כאשר שיעורי המס עשויים להגיע עד 10% בנסיבות מסוימות. פרש ניצבה חשובה משום שהיא עוסקת בעסקה פחות ישירה: רכישת מניות בחברה שהנכס המרכזי שלה הוא מלון.

רכישת חברת מלונאות עשויה להיחשב לרכישת נכס מקרקעין

הטענה המרכזית בעסקאות מסוג זה היא שמלון אינו רק מבנה. מדובר בעסק פעיל הכולל עובדים, אורחים, הנהלה, רישיונות, ציוד ופעילות המייצרת הכנסות. מנקודת מבט זו, רכישת מניות בחברת מלונאות יכולה להיחשב כרכישת עסק ולא כרכישה ישירה של מקרקעין.

להבחנה זו הייתה חשיבות משום שהחלטת מיסוי 38/07 של רשות המסים בישראל אימצה בעבר עמדה שיכולה לתמוך בסיווג רכישות מסוימות של חברות מלונאות כעסקאות לרכישת עסק, ולא כעסקאות במניות של איגוד מקרקעין.

החלטת בית המשפט העליון מיום 10 ביוני 2026 בעניין Nitsba Holdings 1995 Ltd. נ׳ מנהל מיסוי מקרקעין מטילה כעת ספק בהפרדה זו.

מבנה הנכסים קובע את אופן המיסוי

העסקה בפרשת ניצבה כללה רכישה של מניות Lexan על ידי ניצבה בשנת 2015 תמורת 285 מיליון שקל. Lexan החזיקה במלון Princess באילת, אך המלון היה במצב ירוד ונסגר מיד לצורך שיפוץ נרחב.

השאלה הכלכלית הרלוונטית לא הייתה רק אם הנכס ייצר הכנסות מפעילות מלונאית. השאלה הייתה אם לצורכי מס יש לראות בחברה איגוד מקרקעין, שהחזקת מניותיו משקפת למעשה רכישת זכויות במקרקעין בישראל.

המסגרת הישראלית למניעת הימנעות ממס נועדה למנוע מצב שבו משקיעים יימנעו מתשלום מס על מקרקעין באמצעות רכישת חברה המחזיקה בנכס, במקום לרכוש את הנכס ישירות. חברה עשויה להיכלל במשטר המיסוי החל על איגודי מקרקעין כאשר נכסיה מורכבים בעיקר מזכויות במקרקעין בישראל, בכפוף לחריגים הקבועים בחוק.

הדבר יוצר הבחנה מבנית בין עסק פעיל שהמקרקעין הם רכיב משני בפעילותו לבין חברה שהערך הכלכלי שלה נשען בעיקר על נכסי מקרקעין בישראל.

מצב המלון בעת הרכישה מחזק את חשיבות המקרקעין

העובדות בפרשת ניצבה הופכות את ההבחנה למשמעותית במיוחד, משום שמלון Princess לא פעל במתכונת רגילה בעת הרכישה. המלון נסגר מיד לצורך שיפוץ נרחב.

מצב זה מחליש את ההנחה שלפיה מניות בחברת מלונאות מייצגות בהכרח רכישה של פעילות אירוח מתפקדת. במקרה כזה, ייתכן שחלק ניכר מהערך הכלכלי שנרכש נבע מהקרקע, מהמבנים ומפוטנציאל הפיתוח של הנכס.

העסקה ממחישה גם מדוע מחיר הרכישה אינו בהכרח משקף את מלוא העלות של רכישת מקרקעין בישראל. אם מס רכישה חל על רכישת מניות, חבות המס עשויה לשנות באופן מהותי את כלכלת העסקה. שיקולי מע״מ עשויים להתעורר גם בעסקאות מקרקעין מסוימות, אף שהחומרים שנמסרו אינם קובעים כי מע״מ חל על רכישת ניצבה.

בהיבט הרחב יותר, הפסיקה יוצרת אי-ודאות עבור משקיעים הבוחנים מבנים תאגידיים סביב בתי מלון ועסקים אחרים עתירי נכסי מקרקעין. הניתוח הרלוונטי אינו מסתכם עוד בשאלה אם החברה מייצרת הכנסות מפעילות עסקית, אלא גם באופן שבו הרכב נכסיה מוגדר מבחינה משפטית וכלכלית.

השאלה המרכזית כעת היא אם משקיעים עדיין יכולים להפריד מבחינה כלכלית בין פעילות מלונאית לבין המקרקעין שעליהם היא מבוססת, כאשר עיקר הערך הנרכש נשען בסופו של דבר על הנכס עצמו.