SKN | תוכנית ההתחדשות ביד התשעה בהרצליה עשויה לשנות את היצע הדיור, הצפיפות ועלויות המגורים

התוכנית המתוכננת לשינוי פני שכונת יד התשעה בהרצליה ממחישה את המורכבות הכלכלית של התחדשות עירונית רחבת היקף בשוק דיור שבו היצע הקרקע מוגבל. לא מדובר רק בהחלפת בניינים ישנים במבנים חדשים, אלא בהגדלה משמעותית של מספר הדירות, התושבים והפעילות הכלכלית בשטח עירוני קיים.

הגדלת היצע הדירות אינה מבטיחה ירידת מחירים בטווח הקצר

ההנחה המרכזית בהתחדשות עירונית היא שהחלפת מבנים ישנים בפרויקטים חדשים משפרת את איכות הדיור ובמקביל מאפשרת להגדיל את היצע הדירות. ביד התשעה, היקף השינוי המתוכנן הופך את הקשר בין שני המרכיבים למשמעותי במיוחד.

התוכנית כוללת הריסה של 1,483 דירות קיימות והקמת 4,616 יחידות דיור חדשות. בשכונה מתגוררים כיום כ-3,500 תושבים, והאוכלוסייה צפויה להגיע לכ-14,770 תושבים לאחר השלמת התוכנית.

עם זאת, תוספת משמעותית של יחידות דיור אינה מובילה בהכרח לשיפור מיידי בנגישות לדיור. תהליך הבנייה צפוי להימשך שנים, ובמהלכו האוכלוסייה הקיימת תידרש להתמודד עם תקופת המעבר שבין הפינוי, הדיור הזמני והאכלוס מחדש.

העלייה בצפיפות משנה את היקף הפעילות הכלכלית בשכונה

הגידול המתוכנן בצפיפות משמעותי. הצפיפות הקיימת עומדת על כ-5.3 יחידות דיור לדונם, לעומת צפיפות מתוכננת של 16.6 יחידות דיור לדונם ברחבי השכונה. במתחמי המגורים עצמם עשויה הצפיפות להגיע לאחר ההתחדשות ל-45.2 יחידות דיור לדונם.

התוכנית כוללת גם מגדלים של עד 35 קומות בסמוך לצירים מרכזיים, לצד מבנים בגובה של שש עד 10 קומות באזורים אחרים. נוסף על כך מתוכננים כ-84,000 מ”ר של שטחי תעסוקה ומסחר ומבני ציבור ומוסדות חינוך חדשים.

ההשפעה הכלכלית צפויה לבוא לידי ביטוי גם בשווי הדירות. לפי אומדני השמאי המובאים במקור, דירה קיימת בשטח של 60 מ”ר, בת 2.5 עד 3 חדרים, נמכרת כיום בכ-2.2 מיליון שקל ומושכרת בכ-5,000 שקל בחודש.

לאחר ההתחדשות, דירת התמורה בשטח של 72 מ”ר מוערכת בכ-2.91 מיליון שקל, עם דמי שכירות חזויים של כ-6,800 שקל בחודש.

עבור דירת ארבעה חדרים, האומדן עומד על כ-3.64 מיליון שקל, עם דמי שכירות של כ-7,600 שקל בחודש.

מדובר באומדנים ולא בתוצאות מובטחות. השווי בפועל יושפע ממחירי הדיור בשוק, הריבית, עלויות הבנייה ומצב השוק המקומי במועד השלמת הדירות החדשות.

הרחבת התשתיות היא תנאי מרכזי למימוש הפוטנציאל

היקף התשתיות הנדרש הוא אחד המשתנים הכלכליים המרכזיים בתוכנית.

התוכנית מקצה כ-60 דונם למבני ציבור ומוסדות, 30 דונם לשטחים ציבוריים פתוחים ו-80 דונם לדרכים. בתי הספר צפויים להתרחב, שלושה בתי ספר יסודיים חדשים מתוכננים, וקיבולת גני הילדים צפויה לגדול באופן משמעותי.

גם מערך התחבורה צפוי להשתנות. התוכנית כוללת כניסות נוספות לשכונה, תשתיות לאופניים וחיבורים משופרים, לצד הקרבה לתחנת הרכבת הקיימת רעננה מערב ולמערכת המטרו המתוכננת.

עם זאת, התשתיות נדרשות לגדול במקביל לאוכלוסייה. הגדלת מספר התושבים ביותר מפי ארבעה תיצור ביקוש נוסף לבתי ספר, כבישים, שירותים ציבוריים, חניה, שירותי בריאות, שטחי מסחר ותחבורה. אם השקעות אלה לא יתבצעו בקצב התואם את קצב הבנייה למגורים, חלק מהתועלות הצפויות עלולות להתעכב או להצטמצם.

גם לוח הזמנים נותר גורם של אי-ודאות. התוכנית צפויה להיות מוגשת בתחילת 2027, ולאחר מכן צפויים הליכי התנגדויות והמשך תכנון. לפי המקור, יידרשו שלבי רישוי ופיתוח נוספים לפני תחילת ההריסה והבנייה, כאשר שלב הבנייה עצמו עשוי להימשך שלוש עד חמש שנים נוספות.

המשמעות הכלכלית תלויה אפוא לא רק במספר הדירות החדשות שייבנו ביד התשעה, אלא ביכולת התשתיות, ענף הבנייה וכוח הקנייה של משקי הבית להתרחב בקצב שיתאים לגידול הצפוי באוכלוסיית השכונה, מ-3,500 לכמעט 14,800 תושבים.