SKN | הרצליה בוחנת מחדש את הכדאיות הכלכלית של פרויקט התחדשות עירונית הכולל 368 יחידות דיור

פרויקט התחדשות עירונית במרכז הרצליה עומד בפני בחינה נוספת, לאחר שהעירייה שבה לבחון אם פיתוח המתחם אכן כדאי מבחינה כלכלית. הפרויקט, המקודם על ידי חברת “דירה להשכיר” הממשלתית, כולל 368 יחידות דיור ונבחן במסגרת התכנון הרחבה יותר של אזור המטרו בן-גוריון. הדיון מדגיש מגבלה מרכזית בהתחדשות העירונית בישראל: אישור תכנוני עשוי להגדיל את היצע הדיור, אך הפרויקט עדיין תלוי במודל כלכלי שמסוגל לתמוך בעלויות הבנייה, המימון והתפעול לאורך זמן.

בחינת הכדאיות הופכת לחלק מרכזי בתהליך התכנון

הדיון המחודש בעירייה משמעותי משום שהרצליה משלבת ביקוש גבוה לדיור עם חלק מעלויות הקרקע והבנייה הגבוהות בישראל. במקום לראות בתוספת יחידות הדיור אינדיקציה מספקת לכדאיות, ההחלטה לבחון מחדש את הפרויקט לאחר הערכה כלכלית מציבה את הכדאיות הפיננסית במרכז תהליך התכנון.

הפער בין ביקוש גבוה לעלויות הפיתוח

ההנחה הרווחת היא שפרויקט בעיר מבוקשת כמו הרצליה אמור להיות כדאי מבחינה כלכלית, משום שניתן לגבות מחירים או דמי שכירות גבוהים יחסית עבור דירות חדשות. אולם הנחה זו מתעלמת ממבנה העלויות של התחדשות עירונית. עלויות הבנייה, המימון, דרישות התכנון, התחייבויות התשתית ושווי הזכויות הקיימות עלולים לספוג חלק ניכר מהערך הנוסף שנוצר מהגדלת הצפיפות.

הפער משמעותי במיוחד כאשר הפרויקט כולל דיור להשכרה לטווח ארוך, במקום להסתמך בעיקר על מכירת דירות. דיור להשכרה עשוי לייצר תזרים הכנסות יציב יותר, אך הכדאיות שלו תלויה בגובה דמי השכירות שניתן להשיג, בעלויות התפעול, בתנאי המימון ובמשך הזמן שבו ההון נותר מושקע בפרויקט.

מחירי הדיור והשכירות מחדדים את אתגר הכדאיות

נתוני השוק הנוכחיים ממחישים את היקף אתגר הנגישות לדיור. לפי מדלן, מחיר הרכישה הממוצע של דירות בהרצליה עומד על כ-4.21 מיליון שקל, בעוד שנתוני שוק השכירות של Realta מציבים את חציון שכר הדירה החודשי המבוקש בעיר על כ-8,500 שקל ביולי 2026.

עבור משקי בית, גם היחס בין ההכנסה לעלות השכירות משמעותי. משק בית המשלם 8,500 שקל בחודש עבור שכירות יוציא 102,000 שקל בשנה, עוד לפני ארנונה, חשבונות שוטפים ותשלומי ועד הבית. סכום זה מהווה 34% מההכנסה השנתית ברוטו של משק בית המשתכר 300,000 שקל, ו-25.5% ממשק בית שהכנסתו השנתית עומדת על 400,000 שקל. עבור משקי בית בעלי הכנסה נמוכה יותר, היחס גבוה משמעותית ומצמצם את השוק האפקטיבי לדיור גם כאשר הביקוש הנומינלי נותר גבוה.

הביטוח מהווה רכיב קטן יותר במשוואת הפיתוח לעומת הקרקע, הבנייה והמימון, אך הוא עדיין חלק ממבנה העלויות השוטפות. אומדני שוק אינדיקטיביים לשנת 2026 בישראל מציבים ביטוח דירה מקיף בדרך כלל בטווח של כ-1,000 עד 2,800 שקל בשנה, בהתאם למאפייני הנכס ולהיקף הכיסוי. עלויות אלה מתונות ביחס למחירי הדיור, אך הן רלוונטיות לחישוב העלות הכוללת של המגורים ולניהול הנכס לאורך זמן.

סוג הנכס משנה את מבנה הכדאיות הכלכלית

ההשפעה הכלכלית משתנה גם בהתאם לסוג הנכס. בנייה למגורים בצפיפות גבוהה מאפשרת לפרוס את עלויות הקרקע והתשתיות על פני מספר גדול יותר של יחידות דיור, אך מגדילה את החשיפה למורכבות הבנייה, לעלויות התחזוקה של הבניין ולדרישות המימון. נכסים צמודי קרקע פועלים במבנה שונה, משום שלקרקע משקל גדול יותר בשווי הנכס. לכן, בתוך הרצליה, שכונות מרכזיות, אזורי מגורים ותיקים ואזורים הנהנים מתשתיות תחבורה מטרופוליניות עתידיות עשויים להציג מודלים כלכליים שונים להתחדשות.

הפרויקט משתלב גם בסביבת תכנון רחבה יותר, שבה לנגישות לתחבורה משקל הולך וגדל. תוכניות רחבות היקף נוספות בצפון הרצליה מתוכננות סביב חיבור עתידי למטרו, וכוללות אלפי יחידות דיור מתוכננות לצד שטחי מסחר ותעסוקה בהיקף משמעותי.

עלויות העיכוב עשויות לשנות את משוואת הפרויקט

הסוגיה המרכזית היא עלות הזמן. כל סבב נוסף של בחינה תכנונית עלול לדחות את הבנייה, בזמן שעלויות הקרקע, השירותים המקצועיים והמימון ממשיכות להשתנות. בפרויקט המיועד להשכרה לטווח ארוך, עלות האלטרנטיבה משמעותית במיוחד, משום שההון עשוי להישאר קשור למתחם במשך שנים לפני שיתחיל לייצר הכנסות משכירות. מנגד, פרויקט בהיקף גדול יותר יכול לפרוס עלויות קבועות של תשתיות ותכנון על פני מספר רב יותר של דירות, ובכך לשפר את הכדאיות אם הצפיפות מספיקה.

לכן, הסוגיה המרכזית עבור הרצליה אינה רק מספר הדירות שניתן ליצור מבחינה תכנונית, אלא האם 368 יחידות דיור מספקות היקף כלכלי והכנסות מספיקים כדי להצדיק את עלויות ההקמה, בהתאם לדרישות התכנון וליעדי הנגישות לדיור של העירייה.