SKN | כיצד פגיעת טיל איראני האיצה את ההתחדשות העירונית בתל אביב

פרויקטים של התחדשות עירונית בישראל עשויים להימשך שנים מרגע השגת הסכמות הדיירים ועד לקבלת היתרים ולתחילת הבנייה. במקרה של ארבע בניינים ברחוב לואי מרשל בתל אביב, התהליך הממושך השתבש באופן בלתי צפוי כאשר טיל פגע בסמוך לאחד הבניינים והפך אותו לבלתי ראוי למגורים, דווקא כאשר ההכנות להריסתו התקרבו לשלבים האחרונים.

פרויקט ההתחדשות כבר היה בשלבי ביצוע מתקדמים

הבניין ברחוב לואי מרשל 16 היה חלק מפרויקט תמ״א 38/2 שכלל ארבעה בניינים ו-54 דירות קיימות. ההסכם נחתם ביולי 2019, ואילו היתר הבנייה לפרויקט המורחב, הכולל 86 דירות, התקבל ביוני 2024.

במסגרת הבנייה מחדש צפויים בעלי הדירות הקיימות לקבל תוספת שטח של כ-9 עד 14 מ״ר לדירה, לצד מרפסת, חניה ומחסן. הפרויקט קודם תחילה על ידי White City Buildings ובהמשך על ידי Ofer Investments.

לפיכך, פרויקט ההתחדשות לא נוצר בעקבות פגיעת הטיל. מדובר בפרויקט שהיה מתוכנן ומאושר עוד קודם לכן, והתקדם לעבר שלב הביצוע.

הפגיעה שינתה את לוח הזמנים המיידי

התהליך השתנה ב-24 במרץ 2026, במהלך מבצע Roaring Harry, כאשר טיל פגע בסמוך לבניין. הפגיעה גרמה נזק כבד והותירה את המבנה במצב שלא אפשר לדיירים לשוב אליו.

11 בעלי הדירות פונו ושוכנו בבתי מלון. שלושת הבניינים הנוספים בפרויקט, ברחובות לואי מרשל 10, 12 ו-14, נפגעו גם הם מההדף, אך דייריהם יכלו לשוב לאחר ביצוע תיקונים נקודתיים.

העיתוי יצר מצב חריג. בניין 16 כבר יועד להריסה במסגרת פרויקט ההתחדשות העירונית, אך העירייה סיווגה אותו מבחינה רגולטורית כבניין המיועד לשיפוץ, אף שקיים עבורו היתר בנייה לפרויקט ההתחדשות.

לדברי עורכת הדין עינת שקד, המייצגת את הדיירים יחד עם עורך הדין נועם אחראק, הפרויקט כבר היה בשלבים האחרונים של הסדרת הסכמי הליווי הבנקאי והשלמת החתימות כאשר הטיל פגע בבניין.

הנזק הפיזי מוסיף מורכבות להליך הרגולטורי

המקרה ממחיש כי נזק פיזי אינו מבטל בהכרח את המורכבות המנהלית הכרוכה בפרויקט התחדשות עירונית שכבר נמצא בתהליך.

היזמים והדיירים כבר קיבלו היתר בנייה, אך עדיין המתינו להיתרים נוספים עבור הבניינים 10 ו-12, שהצטרפו לפרויקט בשלב מאוחר יותר. הפגיעה הוסיפה אפוא משתנה נוסף לתהליך שכבר דרש תיאום בין הדיירים, היזמים, הגופים הפיננסיים והרשויות המקומיות.

עבור דיירי בניין 16, ההבחנה בין שיפוץ להריסה הפכה ליותר מסיווג רגולטורי. הבניין כבר לא היה ראוי למגורים, בעוד שהפרויקט הרחב התבסס מלכתחילה על החלפתו במבנה חדש.

המקרה ממחיש את המפגש בין שני תהליכים המשפיעים על מלאי הדיור בתל אביב: ההתחדשות ההדרגתית של בניינים ישנים וההשלכות הפיזיות המיידיות של אירועים ביטחוניים.

האירוע מעלה סוגיה רחבה יותר עבור ההתחדשות העירונית בערים צפופות בישראל: כאשר בניין שכבר אושר להתחדשות הופך לבלתי ראוי למגורים עוד לפני תחילת הבנייה, האם המערכת הרגולטורית צריכה לאפשר מעבר מהיר יותר לבנייה שתוכננה מראש, או שהמסגרת הקיימת עלולה ליצור שכבת עיכוב נוספת?