SKN | תוכנית ההתחדשות העירונית בראשון לציון בוחנת את הכלכלה של החלפת דיור ישן ברחוב ירושלים

פרויקט ההתחדשות העירונית המוצע ברחוב ירושלים בראשון לציון יחליף מבנים קיימים באמצעות תהליך של הריסה ובנייה מחדש.

הכדאיות הכלכלית תלויה בשאלה האם זכויות הבנייה הנוספות יוכלו לכסות את עלויות ההריסה, הבנייה, המימון, הפינוי והתשתיות.

הפרויקט עשוי להגדיל את היצע הדיור, אך כדאיותו תהיה תלויה באישורי התכנון, בעלויות הבנייה ובכלכלה של הנכסים שיושלמו.

התחדשות עירונית כמבחן לכלכלת הנדל״ן

הפרויקט המוצע של אפריקה התחדשות עירונית ברחוב ירושלים בראשון לציון ממחיש את המנגנון הפיננסי העומד בבסיס מודל ההתחדשות העירונית בישראל: מבנים קיימים נהרסים ומוחלפים בפיתוח חדש וצפוף יותר. התהליך יכול לשפר את איכותם הפיזית של מבני המגורים, אך הוא דורש גם איזון כלכלי מורכב בין שווי הקרקע, עלויות הבנייה, המימון וזכויות הבנייה הנוספות שהופכות את ההתחדשות לאפשרית מבחינה כלכלית.

עבור שוק הדיור המקומי, השאלה החשובה אינה רק כמה דירות חדשות עשויות להיווצר בסופו של דבר, אלא האם כלכלת הפרויקט יכולה לתמוך בתהליך ההתחדשות כולו.

ההנחה הרווחת: בנייה חדשה יוצרת ערך באופן אוטומטי

ההנחה הרווחת היא שהחלפת מבנים ישנים בדירות חדשות יוצרת בהכרח ערך כלכלי. בפועל, פרויקטים של התחדשות עירונית נשענים על מנגנון פיננסי שבו שווי הבנייה הנוספת מסייע במימון החלפת יחידות הדיור הקיימות.

בעלי הדירות הקיימות הם גורם מרכזי במנגנון הזה. הדירות שלהם מייצגות זכויות קיימות באתר המיועד להתחדשות, בעוד שהיזם זקוק לשווי עתידי מספיק כדי לממן את ההריסה, הבנייה ואת ההתחייבויות הכרוכות באספקת דירות חלופיות.

אם השווי הצפוי של הפרויקט שהושלם אינו גבוה מספיק ביחס לכלל עלויות הפיתוח, הפרויקט עלול להתמודד עם עיכובים או להזדקק לשינויים במבנה התכנוני והפיננסי שלו.

הניתוח הכלכלי: הצפיפות חייבת לממן את ההתחדשות

החישוב הבסיסי מתחיל בכלכלת הקרקע והבנייה. היזם צריך להביא בחשבון את עלויות ההריסה, חומרי הבנייה, כוח האדם, האדריכלים, המהנדסים, ההיתרים, השירותים המשפטיים, המימון והשיווק. הפרויקט צריך גם לספק את דירות התמורה שהובטחו לבעלי הדירות הקיימים.

דירות נוספות יכולות לספק את ההכנסות הנדרשות למימון העלויות הללו. לכן, צפיפות גבוהה יותר עשויה לשפר את הכדאיות הכלכלית של הפרויקט, אך היא גם יוצרת דרישות תשתית נוספות. כבישים, שטחים ציבוריים, בתי ספר, תשתיות, חניה ושירותים עירוניים עשויים כולם להידרש להתמודד עם אוכלוסייה גדולה יותר.

עלויות המימון הן משתנה חשוב נוסף. הלוואות בנייה צוברות ריבית לאורך תקופת הפיתוח, ולכן עיכובים עלולים להגדיל את העלות הכוללת גם אם ההיקף הפיזי של הפרויקט נותר ללא שינוי. ריבית גבוהה יותר יכולה לפיכך לצמצם את המרווח הכלכלי העומד לרשות פרויקט ההתחדשות.

גם מיסוי ועלויות עסקה משפיעים על הכלכלה של הפרויקט. בהתאם למבנה הפרויקט ולזהות הצדדים המעורבים, מסים והיטלים הקשורים לפיתוח יכולים לשנות באופן מהותי את היקף ההון הנדרש.

התמונה הנסתרת: פינוי, תחזוקה וסיכוני בנייה

העלות הפחות גלויה של התחדשות עירונית היא תקופת המעבר. בעלי הדירות הקיימים עשויים להזדקק למגורים זמניים בזמן שההריסה והבנייה מתבצעות. הפינוי יוצר התחייבויות לוגיסטיות וכלכליות, בעוד שעיכובים עלולים להאריך את התקופה עד לחזרת התושבים לדירות הקבע.

סיכון הבנייה הוא משתנה נוסף. מחירי חומרי הגלם, עלויות העבודה וזמינות הקבלנים עשויים להשתנות במהלך פרויקט שנמשך מספר שנים. אם העלויות יעלו מהר יותר משווי הדירות שיושלמו, ההנחות הפיננסיות המקוריות עלולות להפוך לאטרקטיביות פחות.

גם הבניינים שיושלמו יישאו בעלויות שוטפות. מתחמי מגורים חדשים דורשים בדרך כלל תחזוקה, ניהול בניין, ביטוח והוצאות הקשורות לשטחים המשותפים. עבור התושבים, עלויות אלה עשויות להיות שונות באופן משמעותי מהעלויות הכרוכות במבנים ישנים.

קיימת גם עלות אלטרנטיבית לקרקע. במהלך תקופת ההתחדשות, האתר עשוי לייצר פעילות כלכלית מוגבלת ביחס לפוטנציאל שלו לאחר השלמת הפרויקט. גם ההון שהושקע בפרויקט נותר קשור אליו עד שהבנייה מתקדמת והדירות יכולות להיות מאוכלסות או נמכרות.

האם הצפיפות יכולה לתמוך בכל משוואת ההתחדשות?

השאלה המרכזית היא האם תוספת יחידות הדיור המתוכננת ברחוב ירושלים תייצר ערך כלכלי מספיק כדי לכסות את עלויות ההריסה, הדיור החלופי, הבנייה, המימון, התשתיות והפינוי, מבלי להפוך את ההתחדשות לתלויה בהנחות שעשויות להשתנות לפני השלמת הפרויקט.