SKN | העימות התכנוני בתל אביב ממחיש כיצד תמ״א 70 יכולה לשנות את כלכלת ההתחדשות העירונית

תמ״א 70 משנה את מסגרת התכנון לפיתוח סביב תל אביב ויכולה לשנות את הכדאיות של פרויקטים להתחדשות עירונית שכבר התקדמו.

ביטול אישור פרויקט הפינוי-בינוי בפרדס הקטן ממחיש את ההשלכות הפיננסיות של שינוי הנחות תכנוניות לאחר שפרויקטים כבר התקדמו.

עבור יזמים ובעלי נכסים, ודאות תכנונית היא משתנה כלכלי, משום שעיכובים עלולים להגדיל את עלויות המימון, הבנייה ועלויות ההזדמנות.

כאשר שינוי במדיניות התכנון משנה את משוואת הפיתוח

המחלוקת סביב פרדס הקטן בתל אביב ממחישה כיצד שינויים במסגרת התכנון בישראל יכולים להשפיע על כלכלת ההתחדשות העירונית. ביטול אישור הפינוי-בינוי המדווח, לצד הקשר בין תמ״א 70 לבין מסגרת התכנון הרחבה יותר של תא/5500, מעלה שאלה החורגת מעבר לפרויקט בודד: כיצד צריכים יזמים ובעלי נכסים להעריך את שווי הקרקע כאשר כללי התכנון הקובעים את הצפיפות העתידית עשויים להשתנות?

החלטות תכנוניות קובעות יותר מאשר היכן ניתן להקים מבנים. הן משפיעות על שווי הקרקע, ההכנסות הצפויות, הנחות המימון ולוחות הזמנים לפיתוח.

ההנחה הציבורית: אישור תכנוני יוצר ודאות

ההנחה הרווחת היא שלאחר שפרויקט התחדשות עירונית מקבל תמיכה תכנונית משמעותית, המסלול הכלכלי שלו הופך לחזוי יחסית. בפועל, מסגרות התכנון פועלות בתוך היררכיה של מדיניות ארצית, מחוזית ומקומית, ולכן פרויקט עשוי להישאר חשוף לשינויים מאוחרים יותר בסדרי העדיפויות התכנוניים.

מצב זה יוצר הבחנה בין אישור משפטי או תכנוני לבין ודאות כלכלית. לפרויקט עשויה להיות תוכנית פיתוח מוגדרת, בעוד שההנחות הבסיסיות שלו בנוגע לצפיפות, ייעודי הקרקע או התשתיות עדיין עשויות להיות כפופות להחלטות תכנוניות רחבות יותר.

עבור בעלי נכסים, אי-ודאות זו יכולה להשפיע על הציפיות בנוגע לשווי העתידי של דירה קיימת. עבור יזמים, היא יכולה להשפיע על השאלה אם מספר הדירות הצפוי מספיק כדי להצדיק את עלות ההתחדשות.

הניתוח הכלכלי: הצפיפות קובעת את הכדאיות

פרויקטים של התחדשות עירונית נשענים בדרך כלל על משוואה פיננסית שבה הערך שנוצר באמצעות בנייה נוספת מסייע לכסות את עלויות ההריסה, הדיור החלופי ועלויות הפיתוח. לכן, למספר הדירות שניתן יהיה לבנות בסופו של דבר יש חשיבות ישירה לכדאיות הפרויקט.

אם שינויים תכנוניים מפחיתים את הצפיפות המותרת או משנים את תצורת הפיתוח, ההכנסות הצפויות עלולות לרדת בעוד שחלק גדול מהעלויות נותר קבוע. עבודות משפטיות, אדריכלים, מהנדסים, יועצים, התחייבויות מימון ומשא ומתן עם בעלי הדירות הקיימים עשויים כבר לייצר הוצאות לפני תחילת הבנייה.

המימון יוצר מקור נוסף לחשיפה. פרויקט שמתעכב בשל אי-ודאות תכנונית עלול לצבור עלויות ריבית מבלי לייצר התקדמות מקבילה בבנייה או הכנסות ממכירות. עלויות מימון גבוהות יותר עלולות לצמצם עוד יותר את המרווח הכלכלי העומד לרשות היזמים.

קיימת גם עלות הזדמנות הקשורה לקרקע. אתר שנותר קשור לתוכנית התחדשות במשך שנים עשוי שלא להיות זמין לשימוש כלכלי חלופי. בעלי נכסים עשויים להתמודד אף הם עם אי-ודאות בנוגע לשאלה אם למכור, לשפץ או להמשיך להחזיק בנכס קיים בזמן שתהליך התכנון מתקדם.

התמונה הנסתרת: המחיר של אי-ודאות תכנונית בתל אביב

תל אביב מוסיפה שכבה נוספת למשוואה, משום ששווי הקרקע גבוה ואתרי פיתוח מתמודדים עם תחרות משמעותית על שימושים חלופיים. שינוי במדיניות התכנון יכול לכן להשפיע באופן משמעותי על השווי המשתמע של זכויות הבנייה.

התשתיות הן גם חלק מהמשוואה. צפיפות מגורים גבוהה יותר דורשת מערכות תחבורה, תשתיות, שירותים ציבוריים ושטחים פתוחים מתאימים. אם יכולת התכנון מתרחבת ללא השקעה מקבילה בתשתיות, עלויות נוספות עלולות לעבור בסופו של דבר לרשויות המקומיות, ליזמים או לתושבים.

גם בעלי הדירות הקיימים חשופים להשלכות כלכליות. פרויקטים של פינוי-בינוי עשויים לדרוש דיור זמני, הסדרי מעבר ותקופות ממושכות עד לקבלת הדירות החלופיות. עיכובים עלולים להאריך את תקופת המעבר ולהגדיל את הנטל הכספי והמעשי הכרוך בהתחדשות.

עבור היזמים, בינתיים, הסיכון המרכזי אינו רק השאלה אם ניתן יהיה לבנות דירות, אלא אם מסגרת התכנון מספקת מספיק ודאות כדי להצדיק השקעת הון משמעותית לאורך מחזור פיתוח ממושך.

מהו שווי זכויות הבנייה ללא ודאות תכנונית?

השאלה המרכזית היא האם מסגרת התכנון המשתנה בתל אביב יוצרת הקצאה יעילה יותר של קרקע בטווח הארוך, או ששינויים חוזרים בהנחות הפיתוח מגדילים את העלות הכלכלית של פרויקטים התלויים בוודאות תכנונית לפני שניתן להתחיל בבנייה.