SKN | צנרת ההתחדשות העירונית בירושלים מתרחבת ביותר מ-1,100 דירות, אך כלכלת הפרויקטים עומדת למבחן

ארבע תוכניות להתחדשות עירונית בירושלים מתקדמות לשלב התכנוני הבא, וביחד כוללות יותר מ-1,130 יחידות דיור מתוכננות ברסקו, קטמונים ועיר גנים. התוכניות ממחישות כי קידום התחדשות עירונית תלוי לא רק ביכולת התכנונית להגדיל את היצע הדירות, אלא גם ביכולת הכלכלית לממן הריסה, בנייה ודיור חלופי. בדיקות הכדאיות הכלכלית מצביעות על שיעורי רווחיות יזמית של 15.9% עד 17.48%, ומדגישות את המרווח המוגבל בין הגדלת היצע הדירות לבין העלויות הכרוכות במימוש הפרויקטים.

היקף התוכניות מגדיל את פוטנציאל ההיצע, אך אינו מבטיח ביצוע

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה ירושלים צפויה לדון בהפקדת ארבע תוכניות לפינוי-בינוי. הפרויקטים נועדו להחליף מבנים ישנים במתחמים בעלי צפיפות גבוהה יותר, לצד תוספת של שטחי מסחר, מבני ציבור ושטחים פתוחים בשכונות ותיקות. לכן, המשמעות הכלכלית אינה מסתכמת במספר הדירות המתוכננות, אלא בשאלה אם הצפיפות המוגדלת מאפשרת להפוך את התוכניות לפרויקטים שניתן לממן ולבצע בפועל.

יותר דירות אינן מתורגמות אוטומטית להגדלת ההיצע בפועל

ההנחה המקובלת היא שאישור אלפי יחידות דיור נוספות יקל בהכרח על מצוקת הדיור. בפועל, האישור התכנוני הוא רק שלב אחד במנגנון הגדלת ההיצע. מחירי הקרקע, עלויות הבנייה, תנאי המימון, פינוי הדיירים, דרישות התשתית ורמת הרווחיות של היזם קובעים אם התוכנית תתקדם מאישור לשלב הביצוע.

צנרת הפרויקטים בירושלים ממחישה את הפער הזה. התוכנית הגדולה ביותר, ברחובות טשרניחובסקי 4, 6 ו-10 והרצוג 33–37, מציעה להרוס 89 יחידות דיור ושבע יחידות נוספות בשישה מבנים קיימים, על שטח של כ-9 דונם. במקומם מתוכננות 469 דירות בחמישה בניינים בני 6 עד 40 קומות. לפי שומה שנערכה בהתאם לתקן 21.1, ההכנסות הצפויות עומדות על 1.18 מיליארד שקל, לעומת עלויות של כ-1.02 מיליארד שקל. הרווח הצפוי מוערך ב-162.4 מיליון שקל, המשקפים שיעור רווחיות של 15.9%.

הצפיפות נדרשת לממן את מורכבות הביצוע

התוכנית השנייה ברחוב טשרניחובסקי מציעה להחליף 43 דירות קיימות ב-125 יחידות דיור. ההכנסות הצפויות מוערכות ב-283.6 מיליון שקל, לעומת הוצאות של 241.4 מיליון שקל. התוצאה היא רווח צפוי של 42.2 מיליון שקל ושיעור רווחיות של 17.48%. בקטמונים, תוכנית בן טבאי מציעה 261 דירות במקום 60 יחידות דיור קיימות ו-12 יחידות מסחר, עם שיעור רווחיות יזמית מוערך של 16.4%.

הנתונים ממחישים מדוע הרווחיות היא משתנה מרכזי בתכנון פרויקטים להתחדשות עירונית. שיעור רווחיות חזוי אינו שקול לרווח כספי מובטח. עלויות מימון, עיכובים בבנייה, שינויים בעלויות ההקמה ובמחירי הדירות עשויים לשנות את הכדאיות הכלכלית עד להשלמת הפרויקט. נתוני בנק ישראל מצביעים גם על חשיבות תנאי האשראי לדיור. ביחס למשכנתאות למגורים, יחס החזר להכנסה של יותר מ-40% נחשב לסיכון גבוה. שיעור המימון המרבי עומד בדרך כלל על 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חלופית ו-50% לדירה להשקעה.

מודלי ההתחדשות משתנים בין שכונות ובין מתחמים

הפרויקטים מציגים גם מודלים שונים של התחדשות. ברסקו משולבים בנייה בינונית וגבוהה, ובהם מגדל מתוכנן בן 40 קומות. בקטמונים מתוכננים שלושה מגדלים בני 19 קומות. תוכנית רחוב נורית בעיר גנים כוללת 278 דירות, ובהן מגדל בן 38 קומות, תוך ניסיון לשמור על כדאיות הפרויקט ללא הקרקע המשלימה שנלקחה בחשבון בעבר מאזור פיתוח אחר.

לשינוי הזה יש משמעות כלכלית. ביטול סבסוד קרקע או הקצאת קרקע נוספת עשוי לשנות באופן מהותי את כדאיות הפרויקט, גם כאשר מספר יחידות הדיור המתוכננות נותר גבוה.

עלויות הפרויקט חורגות ממספר הדירות המתוכננות

מבחינת הדיירים, המשוואה הכלכלית אינה מסתכמת בדירה החלופית. תקופת הפינוי, השיבוש במהלך הבנייה והוצאות הניהול העתידיות של הבניין עשויים להשפיע על עלות המגורים הכוללת. בניינים חדשים ורבי-קומות עשויים לשאת גם בהוצאות תחזוקה ובניהול שטחים משותפים גבוהות יותר בהשוואה למבנים ישנים ונמוכים. הביטוח הוא עלות שוטפת נוספת, אך המקור אינו מספק אומדנים ספציפיים לפרויקטים ולכן אין בסיס לייחס להם עלות כללית.

בירושלים קיימת כיום צנרת משמעותית של פרויקטים להתחדשות עירונית. המינהלת להתחדשות עירונית בעיר מדווחת על 267 פרויקטים ועל יותר מ-89,000 יחידות דיור המקודמות במסלולי פינוי-בינוי. לכן, המבחן הכלכלי אינו רק מספר הדירות שניתן לתכנן, אלא מספר הפרויקטים שיוכלו לשמור על כדאיותם כאשר עלויות הבנייה, המימון והדיור של משקי הבית ייבחנו מול תנאי השוק בפועל.