SKN | האטה בצנרת הפרויקטים החדשים בישראל ממחישה כיצד עלויות המימון משנות את כלכלת פיתוח הנדל״ן

פחות פרויקטים חדשים למגורים יוצאים לדרך, כאשר יזמים בוחנים מחדש את הכדאיות הכלכלית של תחילת בנייה בשוק המאופיין באי־ודאות רבה יותר.

עלויות מימון גבוהות יותר, הוצאות בנייה וביקוש חלש יותר עלולים להפוך דחיית פרויקט לכדאית יותר מבחינה כלכלית מאשר התחייבות מיידית להון.

האטה ממושכת בהשקת פרויקטים עלולה להשפיע בסופו של דבר על היצע הדיור העתידי, גם אם החלטות היזמים נובעות מתנאים פיננסיים נוכחיים.

כאשר יזמים בוחרים להמתין

הערתו של עורך הדין דורון אריאל, שלפיה נפתחים פחות ופחות פרויקטים חדשים וכי יזמים שיכולים לדחות עושים זאת, מצביעה על התאמה רחבה יותר בשוק הנדל״ן בישראל. ההחלטה לדחות פרויקט אינה בהכרח מעידה על כך שהיזמים ויתרו על ציפיות הביקוש; היא יכולה לשקף חישוב שלפיו תנאי המימון, הבנייה והמכירות הנוכחיים הופכים את הפיתוח המיידי לפחות אטרקטיבי.

עבור שוק הדיור, עם זאת, לדחייה רחבה של פרויקטים יש השפעה כלכלית נוספת: פחות פרויקטים שמתחילים היום עלולים להביא לפחות דירות שיושלמו בעוד מספר שנים.

ההנחה הציבורית: יזמים צריכים לבנות כאשר יש צורך בדיור

ההנחה הרווחת היא שמחסור בדיור אמור לעודד באופן אוטומטי יזמים להגדיל את הבנייה. אם משקי בית זקוקים לדירות, כך נטען, ליזמים אמור להיות תמריץ להגדיל את ההיצע.

הנחה זו מתעלמת ממבנה התזמון והמימון של פיתוח למגורים. יזם נדרש להתחייב להון משמעותי עוד לפני שהוא מקבל הכנסות מדירות שהושלמו. רכישת קרקע, תכנון, שירותים מקצועיים, בנייה ומימון יכולים להצטבר במשך שנים לפני שהכנסות המכירה מתממשות במלואן.

לכן, הביקוש לבדו אינו קובע אם פרויקט ייצא לדרך. היזמים צריכים להעריך אם ההכנסות העתידיות הצפויות מצדיקות את הסיכונים ואת העלויות הכרוכים בהתחייבות להון כיום.

הניתוח הכלכלי: עלות ההמתנה מול עלות הבנייה

הריבית נמצאת במרכז החישוב הזה. פרויקטים של בנייה מסתמכים בדרך כלל במידה משמעותית על מימון חיצוני, ולכן עלויות אשראי גבוהות יותר יכולות להגדיל את ההוצאה הכוללת של פרויקט עוד לפני שנמסרת דירה אחת. גם אם מחיר המכירה העתידי נותר ללא שינוי, עלות הון גבוהה יותר יכולה לצמצם את המרווח הכלכלי של הפרויקט.

עלויות הבנייה מוסיפות שכבה נוספת. כוח אדם, חומרי גלם, קבלנים, שירותים מקצועיים ודרישות רגולטוריות משפיעים כולם על כמות ההון הנדרשת. אם היזמים צופים שעלויות הבנייה או הוצאות המימון יישארו גבוהות, דחיית פרויקט יכולה להפוך לתגובה רציונלית בזמן ההמתנה לבהירות רבה יותר.

קיים גם סיכון ביקוש. היזמים צריכים להעריך כמה רוכשים יוכלו לקבל משכנתאות ובאילו מחירים ניתן יהיה למכור את הדירות באופן ריאלי. אם יכולת הרכישה נפגעת בגלל עלויות אשראי גבוהות יותר, הפרויקט עלול להתמודד עם קצב מכירות איטי יותר או עם צורך בהפחתת מחירים.

גם לדחייה יש עלות אלטרנטיבית. דחיית הבנייה יכולה לשמר הון ולהפחית חשיפה מיידית, אך היא גם דוחה הכנסות פוטנציאליות ועלולה להגדיל את עלויות החזקת הקרקע. לכן, ההחלטה כרוכה בהשוואה בין עלות ההמתנה לבין התשואה הצפויה מהתחלת הבנייה באופן מיידי.

התמונה הנסתרת: עלות החזקת הפרויקט

עבור יזמים בישראל, עלויות הקרקע והתכנון יכולות להישאר משמעותיות גם כאשר הבנייה נדחית. פרויקט שכבר השקיע שנים בתכנון ובעבודה מקצועית עשוי להמשיך לייצר הוצאות מימון, ניהול והחזקה אחרות מבלי לייצר דיור שהושלם.

גם מיסים עירוניים, היטלי פיתוח ודרישות רגולטוריות יכולים להשפיע על עיתוי הפרויקטים. שינויים בתנאי התכנון עשויים לחייב עבודה מקצועית נוספת או לשנות את מספר הדירות ואת סוגי הדירות שניתן יהיה לבנות בסופו של דבר.

לכן, עלות הדחייה יכולה להשתנות באופן משמעותי בין פרויקט לפרויקט. ליזם עם עלויות החזקה נמוכות יחסית עשויה להיות גמישות רבה יותר מאשר ליזם עם מימון יקר או הון משמעותי שכבר הושקע בקרקע.

עבור שוק הדיור הרחב, ההשפעה היא מצטברת. אם יזמים רבים דוחים פרויקטים במקביל, המלאי הנוכחי עשוי להישאר מוגבל בעוד שההיצע העתידי הופך לפחות ודאי. הדבר אינו מבטיח עליית מחירים, משום שגם הביקוש יכול להיחלש במקביל, אך הוא משנה את צינור ההיצע שעליו נשענים תנאי השוק העתידיים.

כמה זמן ניתן לדחות את ההיצע?

השאלה החדה יותר היא האם היזמים דוחים פרויקטים משום שתנאי השוק הזמניים הופכים את ההמתנה להחלטה כלכלית רציונלית, או שמא עלויות המימון והבנייה שינו את הכלכלה הבסיסית של פיתוח דיור חדש לתקופה ארוכה בהרבה.