SKN | התחדשות עירונית בירושלים: פרויקט בקריית מנחם מתקדם עם תוספת של 34 מ”ר לדירות הקיימות

פרויקט התחדשות עירונית בשכונת קריית מנחם בירושלים עבר את רף ההסכמה הנדרש מצד בעלי הדירות, ומאפשר ליזמיות אורון נדל”ן ומידר לקדם תוכנית להריסה ובנייה מחדש במתחם איסלנד 1–7. במסגרת התוכנית צפויות להיבנות כ-400 דירות חדשות, בעוד בעלי הדירות הקיימות יקבלו תוספת של 34 מ”ר לשטח הדירה. היקף הבנייה המתוכנן מעלה שאלה רחבה יותר בנוגע ליכולתה של תוספת יחידות הדיור לתמוך בכלכליות הפרויקט, מבלי להעביר עלויות משמעותיות לרוכשים העתידיים או למגזר הציבורי.

התרומה האפשרית להיצע הדיור בירושלים

הפרויקט הוא חלק מתהליך רחב יותר של התחדשות עירונית בירושלים, שבמסגרתו נבחנת החלפתם של בנייני מגורים ישנים במקום המשך אחזקתם. ההיגיון הכלכלי פשוט: בנייה בצפיפות גבוהה יותר יכולה לייצר מספיק יחידות דיור חדשות למכירה כדי לממן את ההריסה, הבנייה, הפיצוי לדיירים ועלויות היזם, ובמקביל להגדיל את היצע הדירות בעיר.

עם זאת, בקריית מנחם מספר הדירות המתוכנן אינו המדד היחיד. השאלה המרכזית היא היחס בין שווי הנכסים הקיימים, עלויות הבנייה והמחירים שניתן להשיג עבור הדירות החדשות. כאשר הפער בין המשתנים מצטמצם, פרויקטים עלולים להתעכב או לדרוש התאמות בצפיפות ובתמורה הניתנת לבעלי הדירות.

תוספת השטח אינה מבטיחה בהכרח עלייה מקבילה בערך

ההנחה הרווחת היא שתוספת של 34 מ”ר לדירה הקיימת מייצגת באופן אוטומטי שיפור משמעותי בערך הנכס. מבחינה כלכלית, התמונה מורכבת יותר. דירה גדולה וחדשה עשויה להיות בעלת שווי שוק גבוה יותר, אך המעבר מבניין ישן לבניין חדש עשוי להביא גם לעלייה בדמי הניהול, באגרות העירוניות ובהוצאות התחזוקה של הרכוש המשותף.

הפרויקט מעלה גם שאלת עלות אלטרנטיבית. קרקע ויכולת בנייה שמוקצות לדירות חלופיות גדולות עבור בעלי הדירות הקיימים אינן יכולות לשמש במקביל לבניית דירות קטנות או זולות יותר. לכן, תמהיל הדירות הסופי חשוב לא פחות מהמספר הכולל של כ-400 יחידות דיור.

הכלכלה שמאחורי 400 יחידות הדיור החדשות

פרויקטים של התחדשות עירונית נשענים בדרך כלל על מכירת הדירות החדשות כדי לממן את החלפת הבניינים הקיימים. עלויות הפרויקט כוללות הריסה, מימון, עבודה, חומרי גלם, תשתיות ועמידה בתקני בנייה מעודכנים. עלויות המימון הופכות משמעותיות במיוחד כאשר הליכי התכנון והרישוי נמשכים מספר שנים, משום שהיזם נדרש לשאת בהוצאות הריבית עוד לפני שהחל לייצר הכנסות ממכירת הדירות.

גם יכולת הרכישה של משקי הבית נותרת מגבלה מרכזית בשוק הדיור בישראל. ה-OECD הצביע שוב ושוב על נושא נגישות הדיור כאתגר משמעותי בישראל, שבה היחס בין מחירי הדירות להכנסות נותר גבוה בהשוואה למדינות מפותחות רבות. גם הביטוח הופך לרכיב משמעותי יותר בעלויות הדיור, ככל שסיכוני אקלים ובנייה משפיעים על מחירי הפוליסות, אף שהחשיפה של ירושלים שונה מזו של שווקים חופיים כמו פלורידה.

פילוח שוק הדיור בירושלים משפיע על כדאיות הפרויקט

את כלכלת הפרויקט יש לבחון גם על רקע הפיצול בשוק הדיור הירושלמי. בשכונות מרכזיות ובאזורים שבהם מחירי הדירות גבוהים יותר, התחדשות עירונית יכולה לתמוך במחירי מכירה גבוהים ובצפיפות בנייה משמעותית. בשכונות פריפריאליות יותר או בעלות הכנסה נמוכה יחסית, כמו קריית מנחם, התמונה שונה, משום שכוח הקנייה של משקי הבית עשוי להגביל את המחירים שניתן להשיג.

גם תמהיל הנכסים חשוב. בנייני מגורים הם הבסיס למודל ההתחדשות העירונית, בעוד שבנייה צמודת קרקע כפופה למבנה שונה של ערכי קרקע וכלכלת התחדשות. מעבר מקרקע בעלת צפיפות נמוכה למאות דירות יכול להגדיל משמעותית את ההיצע, אך במקביל להפעיל לחץ על כבישים, בתי ספר, תחבורה ציבורית ותשתיות עירוניות אחרות.

צפיפות הבנייה יוצרת גם עלויות נלוות

תוספת של 34 מ”ר היא רק רכיב אחד במשוואה הכלכלית. דירות חדשות עשויות להיות כרוכות בתשלומים גבוהים יותר לניהול הבניין, במערכות מעליות, בחניונים ובהקצאות לתחזוקה ארוכת טווח. במהלך הבנייה נדרשים בעלי הדירות להתמודד גם עם מעבר זמני ואי-ודאות, בעוד היזמים נושאים בסיכוני תכנון ומימון עוד לפני קבלת ההכנסות ממכירת הדירות שהושלמו.

השאלה המרכזית היא אם הצפיפות המתוכננת מייצרת עודף כלכלי מספיק כדי לממן את התמורה לבעלי הדירות הקיימים, ובמקביל לספק דיור שנשאר נגיש מבחינה כלכלית לדור הבא של הרוכשים. אם יתווספו 400 דירות, אך מרבית ההיצע החדש יתומחר מעבר ליכולת הרכישה של משקי הבית המקומיים, התרומה לפתרון בעיית נגישות הדיור עשויה להיות מוגבלת.