SKN | תוכנית ההתחדשות ביד התשעה בהרצליה בוחנת אם תוספת דיור יכולה לייצר ערך עירוני גבוה יותר

שכונת יד התשעה בהרצליה מתקדמת לעבר אחד המהלכים המשמעותיים יותר של התחדשות עירונית בעיר. התוכנית המוצעת צפויה להגדיל באופן ניכר את היצע הדירות, לצד ניסיון להתמודד עם מגבלות התשתית של שכונה ותיקה. בכך הופך הקשר בין תוספת היצע, נגישות ותשתיות לבין שווי הדיור העתידי למרכיב מרכזי בהערכת כדאיות המהלך.

הגדלת היצע הדירות אינה מבטיחה לבדה עליית ערך

התחדשות עירונית מוצגת לעיתים כמנגנון ישיר: מבנים ישנים נהרסים, במקומם נבנות דירות גדולות וחדשות יותר, ושווי הנכסים עולה. תוכנית יד התשעה ממחישה כי המנגנון מורכב יותר.

בשכונה קיימים כיום מבנים ישנים בני קומה אחת עד חמש קומות, רבים מהם ללא מעליות או חניה. התוכנית מציעה להקים 4,616 דירות חדשות, ובהן יחידות קטנות בשטח של 30–55 מ”ר, דירות המיועדות להשכרה ארוכת טווח וכן שיעור מוגבל של דירות גדולות בשטח של 141 מ”ר לפחות.

היקף הגידול משמעותי. צפיפות המגורים צפויה לעלות מ-5.3 יחידות דיור לדונם ל-16.6 יחידות לדונם, בעוד שהצפיפות בתוך מתחמי המגורים תגיע ל-45.2 יחידות לדונם. מספר התושבים צפוי לגדול ביותר מפי ארבעה.

תוספת ההיצע עשויה לשפר את זמינות הדיור, אך במקביל היא מחייבת הגדלה מקבילה של יכולת התשתיות והשירותים העירוניים.

שווי הנכסים תלוי גם באיכות הסביבה העירונית

לפי הנתונים שבמקור, דירה קיימת בשטח של 60 מ”ר נמכרת כיום בכ-2.2 מיליון שקל ומושכרת בכ-5,000 שקל בחודש. לאחר ההתחדשות, דירה חלופית בשטח של 72 מ”ר מוערכת בכ-2.91 מיליון שקל, עם שכר דירה צפוי של כ-6,800 שקל.

עבור דירת ארבעה חדרים, המקור מציג מחיר התחלתי חזוי של כ-3.64 מיליון שקל ושכר דירה של כ-7,600 שקל.

הנתונים מצביעים על כך שחלק מהעלייה הצפויה בשווי נובע משיפור במאפיינים הפיזיים של הדירות, ובהם שטח גדול יותר, מרפסות, חניה תת-קרקעית ותקני בנייה מודרניים. עם זאת, מדובר בהערכות ולא בתוצאות שוק שכבר הוכחו בפועל.

השאלה הכלכלית הרחבה יותר היא אם השכונה תוכל לקלוט יותר מ-11,000 תושבים נוספים מבלי ליצור עומסי תחבורה או לפגוע בשירותים ובמתקנים שתומכים בשווי הנכסים.

התוכנית מנסה לתת לכך מענה באמצעות 84,000 מ”ר של שטחי תעסוקה ומסחר, 60 דונם למוסדות ציבור, 30 דונם של שטח ציבורי פתוח ו-80 דונם המיועדים לדרכים.

תשתיות התחבורה והחינוך הן תנאי להצלחת הציפוף

לתחבורה יש חשיבות מיוחדת. כיום לשכונה כניסה ראשית אחת, ואילו התוכנית מציעה חיבורים נוספים דרך הרחובות הר סיני, מעפילי מרוקו וז’יסו. בנוסף מתוכננות תשתיות לרכיבה על אופניים ועמדות טעינה לכלי רכב חשמליים.

חיבור עתידי למערכת המטרו המתוכננת והקרבה לתחנת הרכבת רעננה מערב עשויים לשפר את הנגישות, אך היתרונות הללו תלויים במימוש התשתיות בפועל. שיפור תחבורתי מתוכנן אינו שקול לרשת תחבורה פעילה.

גם מערכת החינוך מהווה מגבלת קיבולת. התוכנית כוללת הרחבה של בתי ספר על-יסודיים, שלושה בתי ספר יסודיים חדשים ו-33 כיתות גן. התוספות נדרשות משום שהגידול הצפוי באוכלוסייה גדול מכדי להיספג במסגרת התשתיות הקהילתיות הקיימות.

קיים גם גורם כלכלי שקשה יותר למדוד: הרציפות החברתית. מחצית מאוכלוסיית השכונה מתוארת כבעלי דירות ומחציתה כשוכרים, לצד רשת קיימת של מוסדות דת, מרחבים קהילתיים ומשפחות ותיקות. אם ההתחדשות תשפר את המבנים אך תפגע ברשתות החברתיות הקיימות, חלק מהערך הנוכחי של השכונה עלול להיפגע במקום להתחזק.

לכן, המבחן המרכזי של התוכנית אינו רק היכולת להוסיף 4,616 דירות ליד התשעה, אלא היכולת להרחיב במקביל את מערכות התחבורה, החינוך, השירותים והקהילה. רק התאמה בין הגידול בצפיפות לבין התשתיות העירוניות תאפשר לתוספת הבנייה להתבטא בשכונה איכותית ובעלת ערך גבוה יותר, ולא רק בשכונה גדולה וצפופה יותר.