SKN | בחירת יזמים על ידי תושבי קריית ביאליק מעבירה את סיכון ההתחדשות אל כלכלת הפרויקט

תושבי רחוב בן גוריון בקריית ביאליק בחרו יזמים לקידום פרויקט התחדשות בשכונה, ובכך העבירו את היוזמה לשלב פיתוח מובנה יותר.

התוצאה הכלכלית תהיה תלויה בזכויות הבנייה, בעלויות הבנייה, בתנאי המימון ובשווי הדירות החלופיות שיימסרו בסופו של דבר לבעלי הדירות הקיימים.

בחירת היזם מצמצמת מכשול ארגוני אחד, אך אינה מבטלת את הסיכונים הפיננסיים והרגולטוריים שיכולים לקבוע אם פרויקט ההתחדשות יגיע לשלב הבנייה.

בחירת יזם היא רק ההתחלה

תושבי רחוב בן גוריון בקריית ביאליק בחרו יזמים לקידום פרויקט התחדשות, ובכך סימנו צעד ארגוני חשוב בתהליך ההתחדשות. עם זאת, בשוק ההתחדשות העירונית בישראל, בחירת יזם אינה מעידה כשלעצמה כי הפרויקט כדאי מבחינה כלכלית או כי הוא מובטח לביצוע.

הכלכלה של הפרויקט תלויה בשאלה האם השווי העתידי של הדירות הנוספות יוכל לכסות את עלויות הבנייה, המימון, התכנון והרגולציה, ובמקביל לספק תמורה מספקת לבעלי הנכסים הקיימים.

ההנחה הציבורית: בחירת יזם משמעותה שהבנייה קרובה

ההנחה הציבורית היא לעיתים קרובות שברגע שהתושבים בוחרים יזמים, החלק הקשה בפרויקט ההתחדשות העירונית כבר הושלם. בפועל, נכון יותר לראות בבחירת היזם את תחילתו של תהליך משא ומתן ובחינת כדאיות.

היזם צריך לקבוע מה ניתן לבנות מבחינה חוקית, כמה תעלה הבנייה והאם ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות יוכלו לתמוך בהתחייבויות הפרויקט. התושבים, מצדם, מתמקדים בדירות החלופיות ובהטבות הנוספות שיקבלו בהשוואה לנכסים הקיימים שלהם.

כך נוצרת משוואה כלכלית בסיסית: הפרויקט צריך לייצר מספיק ערך נוסף באמצעות הבנייה החדשה כדי לפצות את הבעלים הקיימים ולכסות את העלויות והסיכונים הכרוכים בהתחדשות.

הניתוח הכלכלי: הצפיפות יוצרת את המנוע הפיננסי

פרויקטים של התחדשות עירונית מסתמכים בדרך כלל על זכויות בנייה נוספות כדי ליצור את המנוע הכלכלי שלהם. המבנים הקיימים מוחלפים או עוברים שדרוג משמעותי, ובמקביל ניתן לבנות דירות נוספות ולמכור אותן לרוכשים חדשים. ההכנסות מיחידות אלה מסייעות לממן את ההריסה, הבנייה ואת הדירות החלופיות המוקצות לתושבים הקיימים.

לכן, מספר הדירות שניתן להוסיף בסופו של דבר הוא קריטי. מגבלות תכנון, גובה הבנייה, יכולת התשתיות ומדיניות הרשות המקומית יכולים להשפיע על פוטנציאל הפיתוח של הפרויקט.

עלויות הבנייה הן משתנה מרכזי נוסף. עלויות העבודה, החומרים, שכר אנשי המקצוע, ההיתרים ודרישות התשתית יכולות להשתנות בין בחינת הכדאיות הראשונית לבין תחילת הבנייה. אם העלויות עולות מהר יותר מהשווי הצפוי של הדירות, המרווח הכלכלי של הפרויקט עלול להצטמצם.

גם תנאי המימון חשובים באותה מידה. יזמים נדרשים בדרך כלל להון משמעותי לפני שהם מקבלים הכנסות ממכירת דירות. ריביות גבוהות יותר מגדילות את עלות החזקת ההון, בעוד שמכירות איטיות יותר עלולות להאריך את התקופה שבה המימון נותר בתוקף.

קיימת גם עלות אלטרנטיבית עבור התושבים. הישארות בדירה קיימת עשויה למנוע את ההפרעה הכרוכה בהתחדשות, אך משמעותה יכולה להיות המשך מגורים בבניין ישן בעל מאפיינים שונים מבחינת תחזוקה, נגישות ומבנה. מעבר לדירה חלופית עשוי לספק יתרונות אחרים, אך יש לבחון יתרונות אלה מול שנות אי-הוודאות וההפרעה הכרוכות בתהליך הבנייה הנדרש כדי להגיע אליהם.

התמונה הנסתרת: עלות ההמתנה

עבור התושבים, ההשפעה הכלכלית חורגת מעבר לגודל הסופי של הדירה החלופית. דיור זמני, הוצאות מעבר ושינויים בעלויות הדיור עשויים להיות רלוונטיים במהלך הבנייה. עיתוי ההוצאות הללו תלוי בהתקדמות הפרויקט ובהסדרים החוזיים שנקבעו מול היזם.

עבור היזמים, עלויות הקרקע והתכנון יכולות להצטבר זמן רב לפני תחילת הבנייה. עבודה משפטית, תכנון אדריכלי, הנדסה והליכים מול הרשות המקומית דורשים הון מבלי לייצר באופן מיידי דירות שניתן למכור.

גם התחזוקה נותרת חלק מהמשוואה כל עוד הבניינים הקיימים ממשיכים לפעול. אם הבנייה מתעכבת במשך מספר שנים, הבעלים והתושבים עלולים להמשיך לשאת בהוצאות הקשורות לבניינים המתיישנים לפני שההתחדשות תצא לפועל.

תנאי השוק יכולים להשתנות במהלך התקופה הזו. מחירי הדירות, שיעורי המשכנתאות, עלויות הבנייה וביקוש הרוכשים עשויים להיראות שונים לחלוטין בשלב המכירות מאשר במועד שבו התושבים בחרו את היזמים.

מה קובע אם הפרויקט אכן יכול להתקדם?

השאלה החדה יותר היא האם היזמים שנבחרו יוכלו להשיג מספיק זכויות בנייה ושווי מכירות עתידי כדי לכסות את מלוא עלות החלפת הבניינים הקיימים, מבלי להעביר סיכון פיננסי מופרז אל התושבים או להפוך את הפרויקט לבלתי כדאי לבנייה.