SKN | תוכנית ההתחדשות במטרו דרום בבת ים מוסיפה 80 דירות — אך הכדאיות תלויה ביישום

התוכנית מתקדמת לסבב התנגדויות נוסף

תוכנית ההתחדשות מטרו דרום–קוממיות בבת ים נכנסת לסבב התנגדויות נוסף, לאחר שהוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב ביצעה שינויים במבנה התוכנית והגדילה את היקף יחידות הדיור. משמעות השינויים אינה מסתכמת בתוספת הדירות. הם משפיעים גם על שלבי היישום, על סדר ביצוע המתחמים ועל הכדאיות הכלכלית של פרויקט הנשען על תשתית תחבורה עתידית ועל התחדשות עירונית בהיקף נרחב.

הגדלת היצע הדירות אינה מבטיחה מימוש מהיר

הפרשנות המקובלת לפרויקט בהיקף כזה פשוטה לכאורה: מבנים ישנים בני ארבע קומות יוחלפו במגדלים חדשים, מספר הדירות יגדל ויתווספו שטחי מסחר ותעסוקה. בהתאם לכך, האזור צפוי להפוך לאטרקטיבי יותר.

אלא שהתהליך התכנוני והכלכלי מורכב יותר. התוכנית טרם הפכה לשכונה בנויה, והיא עדיין כפופה להליכי תכנון, התנגדויות, הכנת תוכניות מפורטות ויישום בפועל. תחנת M3 במטרו היא גם חלק מרכזי מההיגיון התכנוני של הפרויקט. לכן, חלק מהערך הכלכלי המיוחס למיקום תלוי בתשתית תחבורתית שעדיין נמצאת בשלבי פיתוח.

התוכנית המעודכנת ממחישה את הפער בין היקף זכויות הבנייה המתוכנן לבין קצב אספקת הדירות בפועל.

תוספת של 80 דירות משנה את מבנה היישום

הגרסה המופקדת של התוכנית כללה 1,711 יחידות דיור, לאחר שבשלבים קודמים צומצם המספר מהצעה מקורית של 1,952 יחידות. בהחלטה האחרונה נוספו 80 דירות: 20 במתחם 1, 40 במתחם 2 ו-22 במתחם 7.

במקביל, מספר מתחמים יחולקו מחדש. מתחמים 3 עד 7, הממוקמים ממזרח לרחוב האורגים, יידרשו לאיחוד ולחלוקה מחדש באמצעות הוועדה המקומית כתנאי לקבלת היתרי בנייה. מתחמים 1 ו-2 ישמרו על מסגרת האיחוד והחלוקה הקיימת.

לשינויים אלה יש משמעות כלכלית. תוכנית התחדשות עירונית בהיקף גדול אינה מייצרת היצע דיור ברגע שבו מתקבל אישור תכנוני. היזמים נדרשים להסדיר זכויות בקרקע, מימון, היתרים, לוחות זמנים לבנייה ושיווק הדירות. חלוקת מתחמי הביצוע עשויה לאפשר ניהול מדורג של הפרויקט, אך היא גם עלולה ליצור תלות נוספת בין החלטות תכנוניות לבין קצב הבנייה בפועל.

היקף התוכנית נותר משמעותי. כ-250 אלף מ”ר מיועדים לשטחי תעסוקה ומסחר, וכ-4,900 מ”ר נוספים מיועדים לשטחים ציבוריים. כ-600 מהדירות המתוכננות צפויות להיות דירות קטנות.

תשתיות התחבורה קובעות חלק מהערך העתידי

המשתנה הכלכלי המרכזי עשוי להיות היחס בין צפיפות המגורים לבין יכולת התשתיות לתמוך בה.

התוכנית מתוכננת סביב קו המטרו M3 העתידי, הכולל תחנה תת-קרקעית עם חמישה פתחים. אם התשתית התחבורתית תוקם בהתאם לתכנון, האזור עשוי לעבור שינוי משמעותי במבנה הפעילות למגורים, מסחר ותעסוקה ביחס למצב הקיים.

עם זאת, תשתיות יוצרות גם סיכון של פערי זמן. ניתן לאשר ולבנות יחידות דיור לפני שהתחבורה הציבורית המתוכננת תפעל בפועל. מצב כזה עלול ליצור פער ממושך בין הנחות התכנון לבין רמת הנגישות בפועל עבור תושבים ועסקים.

קיימת גם שאלת קצב היצע הדיור. תוספת של 80 יחידות מגדילה את פוטנציאל הבנייה של הפרויקט, אך ההשפעה הכלכלית תלויה במועד שבו הדירות יגיעו לשוק ובשאלה אם התשתיות הציבוריות, המסחר והתעסוקה יתקדמו במקביל.

הסבב השני של ההתנגדויות הוא לפיכך יותר מהליך תכנוני נוסף. הוא ממחיש כי המבנה הסופי של השכונה, אופן מימושה וקצב התפתחותה עדיין נמצאים בתהליך קביעה.

השאלה הכלכלית היא קצב המימוש

השאלה המרכזית אינה רק כמה דירות יתווספו לבת ים בסופו של התהליך, אלא באיזו מהירות ניתן יהיה להפוך את זכויות הבנייה המאושרות לדירות בפועל, לצד תשתיות ופעילות כלכלית שיתמכו בגידול הצפוי באזור.