SKN | ערכי קרקע נמוכים מקשים על הכדאיות הכלכלית של התחדשות עירונית בדרום תל אביב

תוכנית התחדשות עירונית מוצעת ברחוב צביה לובטקין בשכונת נווה אליעזר מבקשת להרוס ולחזק ארבעה מבני מגורים ישנים, ולהגדיל את מספר הדירות מ-96 ל-240. ייחודה של התוכנית אינו נובע מהגדלה משמעותית של שטחי הדירות, אלא מהאופן שבו ערכי הקרקע הנמוכים יחסית בשכונה מעצבים את מודל הפיתוח ואת היקף הציפוף הנדרש כדי להפוך את ההתחדשות לכדאית. התוכנית ממחישה גם את המתח בין שיפור מלאי הדיור המתיישן לבין יצירת ערך כלכלי מספק למימון הפרויקט.

הציפוף משמש מנגנון למימון ההתחדשות

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה צפויה לדון בהצעה, שמקודמת על ידי Global Landmark ותוכננה על ידי Mia Studio – Michal Yukla Architects. גורמי המקצוע בעירייה המליצו להפקיד את התוכנית להמשך ההליך הסטטוטורי. בכך היא עברה את שלב הבדיקה התכנונית הראשוני, אף שהכדאיות הכלכלית שלה נותרה תלויה במידה רבה בערכי הקרקע הנמוכים יחסית באזור.

תוספת הדירות אינה מייצרת ערך ללא כיסוי לעלויות הפרויקט

ההנחה המקובלת בהתחדשות עירונית היא שהחלפת מבנים ישנים בתוספת משמעותית של יחידות דיור מייצרת באופן אוטומטי ערך כלכלי. בפועל, הדירות הנוספות הן גם האמצעי שבאמצעותו נדרש היזם לכסות את עלויות ההריסה, הבנייה, המימון, התכנון והתשתיות, לצד מתן דירות חלופיות לדיירים הקיימים.

ההבחנה הזו משמעותית במיוחד בנווה אליעזר. ארבעת המבנים הקיימים כוללים 96 דירות, בשטח ממוצע של 80.3 מ”ר. 93 מתוך 96 הדירות כבר הורחבו על ידי בעליהן, שיעור חריג שמצמצם את הפער בין מלאי הדיור הקיים לבין הדירות שיספק הפרויקט לאחר השלמתו.

הכדאיות נקבעת לפי היחס בין צפיפות למימון עלויות הבנייה

התוכנית כוללת הריסה של שלושה מבנים ברחובות לובטקין 32, 36 ו-38, לצד חיזוק והרחבה של המבנה ברחוב 34. במקומם מתוכננים שני מבנים חדשים: בניין בן 10 קומות ומגדל בן 25 קומות. המבנה שיישמר יגיע לשמונה קומות. התוכנית המלאה תכלול 240 דירות, ובהן 24 דירות לדיור בר-השגה, המהוות 10% מכלל הדירות.

המשתנה הכלכלי המרכזי אינו אפוא רק הגידול מ-96 ל-240 דירות, אלא היחס בין היקף זכויות הבנייה הניתנות לשיווק לבין העלות הכרוכה במימושן. בהערכת העירייה מצוין במפורש כי ערכי הקרקע בנווה אליעזר נמוכים בהשוואה לאזורים אחרים בתל אביב. מצב זה מצמצם את הערך הזמין למימון ההתחדשות ומגדיל את החשיבות של יעילות תכנונית ושל תוספת צפיפות לצורך כדאיות הפרויקט.

גם עלות האלטרנטיבה של הקרקע היא גורם משמעותי. קרקע המוקצית למבני ציבור, לתשתיות או לבנייה בצפיפות נמוכה אינה יכולה במקביל לייצר הכנסות ממגורים. לכן, כל שינוי בהקצאת השטח משפיע על האיזון הכלכלי בין צורכי הציבור לבין הכנסות הפרויקט.

יכולת הרכישה של משקי הבית מוסיפה מגבלה רחבה יותר על שוק הדיור. לפי כללי בנק ישראל, הלוואות משכנתה שבהן יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% מסווגות בסיכון גבוה, בעוד שחלק משמעותי מהמשכנתאות נמצא בטווח של 30%–40%. הבנק המרכזי מגביל גם את שיעור המימון ל-75% לרוכשי דירה יחידה, ל-70% לרוכשי דירה חלופית ול-50% לרכישת דירה להשקעה. מגבלות אלה משפיעות על כוח הקנייה הזמין לדירות חדשות, גם כאשר היצע הדירות גדל.

הביטוח ממלא תפקיד מצומצם יותר בכלכלת הפרויקט בהשוואה לשוק הנדל”ן בחופי פלורידה, אך ביטוח הדירה והסיכונים המבניים עדיין מהווים עלויות בעלות. הקרן לפיצויים של מס רכוש בישראל מספקת כיסוי סטטוטורי לנזקי מלחמה לתכולת משקי הבית. ניתן לרכוש כיסוי נוסף עבור ערכים מוצהרים גבוהים יותר, תמורת פרמיה של 0.3% מהערך הנוסף המבוטח.

ערכי הקרקע בדרום תל אביב משנים את מבנה הכדאיות

הכלכלה של נווה אליעזר שונה מזו של שכונות מרכזיות ויקרות יותר בתל אביב, שבהן מחסור בקרקע עשוי לאפשר התחדשות גם בתוספת קטנה יותר של יחידות דיור. התוכנית המוצעת היא בעיקרה פרויקט מגורים במבני מגורים משותפים, ולא פרויקט של בתים צמודי קרקע. לכן, הצפיפות, התשתיות המשותפות וניהול המבנים הם מרכיבים מרכזיים בכדאיותו.

התוכנית כוללת גם רכיב של קרקע ציבורית בתוך המתחם, במקום הקמת מבני ציבור לאורך רחוב לובטקין. מדיניות העירייה מחייבת כל פרויקט בשכונה לתרום באופן יחסי לצורכי הציבור. זאת על רקע העומס התשתיתי שנוצר כאשר צפיפות האוכלוסייה גדלה.

הפער בין תוספת הדירות לגודלן חושף את מגבלת המודל

הנתון המרכזי הוא ששטחי הדירות צפויים להשתנות במידה מתונה בלבד, למרות גידול של 150% במספר יחידות הדיור. בכך מתחדדת מגבלה מרכזית בכלכלת ההתחדשות העירונית: כאשר ערכי הקרקע נמוכים ורוב הדירות הקיימות כבר הורחבו, נדרשת תוספת משמעותית של זכויות בנייה כדי לממן את ההתחדשות, מבלי להכביד יתר על המידה על מחירי הדיור או על תשתיות השכונה.