SKN | טעות שומה של 861 אלף שקל ממחישה כיצד שקיפות יכולה לשנות את עלויות ההתחדשות העירונית

החלטה חריגה של ועדת הערר המחוזית בתל אביב ממחישה כיצד טעות חישוב אחת יכולה לשנות באופן מהותי את הכלכלה של פרויקט התחדשות עירונית. עמוט השקעות ואפריקה ישראל מגורים הודו בטעות חישוב שהגדילה את חבותן בהיטל השבחה ב-861,120 שקל, במקום להתעקש על טעות שפעלה לטובתן. במקביל, הוועדה מתחה ביקורת על הוועדה המקומית בשל אי-גילוי מלא של פער מהותי בשיטת הערכת השווי שלה לחניות, והדגישה כי מחלוקות שמאיות מושפעות לא רק מנכס הבסיס אלא גם מאיכות המידע ומהשקיפות שבהצגתו.

המקרה עוסק בפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף במתחם אופיס ברחוב משה שרת באזורים. אף שההחלטה עוסקת בשאלות טכניות הנוגעות לחניות, לשווי דירות ולקרבה לכביש 1, משמעותה הרחבה יותר נוגעת לאופן שבו הנחות שמאיות יכולות לשנות את חלוקת העלויות בין יזמים לבין הרשויות הציבוריות.

מחלוקות שמאיות אינן מסתכמות רק בוויכוח על שווי הנכס

ההנחה המקובלת היא שמחלוקות סביב היטלי השבחה מתמקדות בעיקר בשאלה כמה שווים הקרקע או זכויות הבנייה. בפועל, התוצאה הכספית עשויה להיות תלויה בהנחות טכניות הנוגעות לתקני חניה, להשוואת גדלי דירות, לעלויות בנייה ולהתאמות הנובעות ממיקום הנכס.

במקרה זה, טעות החישוב המרכזית נגעה למספר מקומות החניה העודפים שנדרשו בפרויקט. השמאי המכריע חישב את הדרישה על בסיס שטחי השירות והשטחים העיקריים יחד והגיע ל-173 מקומות חניה. החישוב הנכון, לעומת זאת, התבסס על השטחים העיקריים בלבד והעמיד את הנתון על 133 מקומות.

הפער של 40 מקומות חניה צמצם את עודף עלויות הבנייה שנוכו קודם לכן לטובת היזמים. כתוצאה מכך עלה שווי הקרקע המחושב, ונוצרה חבות נוספת בהיטל השבחה בסך 861,120 שקל.

הנחות שמאיות קטנות עשויות לייצר שינוי מהותי בחבות המס

המקרה מדגים את המינוף הכלכלי הטמון בהנחות שמאיות בפרויקטי פיתוח. חישוב מספר מקומות החניה אינו משפיע רק על תקציב הבנייה, אלא עשוי לשנות את השווי השיורי המיוחס לקרקע ובהתאם גם את היטל ההשבחה המשולם לרשות התכנון.

עבור יזמים, מדובר בסוגיה רחבה יותר של מימון וכלכלת פרויקט. היטלי השבחה הם חלק מבסיס העלויות הכולל, לצד רכישת קרקע, עלויות בנייה, מימון, תשתיות ומסים. תיקון מהותי בשלב מאוחר של ההליך השמאי עלול להשפיע על התשואה הצפויה ועל הקצאת ההון, במיוחד בפרויקטי התחדשות עירונית גדולים שכבר חשופים לעלייה בעלויות הבנייה ולעלויות מימון גבוהות.

אופן הטיפול במחלוקת סביב שווי החניה הוסיף שכבה נוספת למקרה. בשלב מאוחר יותר טענה הוועדה המקומית כי יש להעמיד את שוויו של מקום חניה באזור על כ-200 אלף שקל. ואולם, בשומה המקורית שלה היא השתמשה באופן עקבי בשווי של 130 אלף שקל למקום חניה בעת התאמת עסקאות השוואה במשרדים ובמסחר — נתון הקרוב להערכתו של השמאי המכריע, שהעמיד את השווי על 129,600 שקל.

ועדת הערר קבעה כי הרשות לא סיפקה הסבר מספק לפער של יותר מ-50% בין שתי העמדות. למרות שהוועדה המקומית התקבלה בחלק מטענותיה בנושא החניה, היא חויבה לשלם ליזמים הוצאות משפט בסך 12 אלף שקל.

כלכלת ההתחדשות העירונית שונה מהותית מבנייה חדשה על קרקע פנויה

פרויקטי התחדשות עירונית פועלים במבנה כלכלי שונה מזה של יזמות קונבנציונלית על קרקע פנויה. היזמים נדרשים להביא בחשבון בעלי דירות קיימים, הריסה, דיור חלופי, זכויות בנייה נוספות והליכי תכנון ממושכים. לכן, חישוב הכדאיות הסופי רגיש במיוחד לשינויים במיסוי, בהנחות הבנייה ובשווי זכויות הבנייה.

גם בתוך ישראל, לחצים אלה אינם אחידים מבחינה גיאוגרפית. אזורי ביקוש במרכז הארץ יכולים לתמוך בשוויי קרקע ובמחירי דירות גבוהים יותר, בעוד שבפרויקטים בפריפריה עשוי להיות מרווח קטן יותר לספיגת עלויות בלתי צפויות. גם גודל הדירות הוא משתנה משמעותי, כפי שעלה במקרה זה: השמאי המכריע הסתמך על עסקאות השוואה של דירות בשטח ממוצע של 104 ו-115 מ”ר, בעוד שהשטח הממוצע של הדירות בפרויקט עמד על קרוב ל-90 מ”ר.

דיוק שמאי יכול להפוך בעצמו לרכיב עלות בפרויקט

ועדת הערר החזירה את השומה להבהרות בנוגע להערכת שווי הדירות ולמרחק הפרויקט מכביש 1. פער בין מרחק שצוין כ-35 מטר לבין מדידה שעשויה להיות קרובה יותר ל-75 מטר עשוי להשפיע על שיעור ההפחתה שניתן בגין הקרבה לכביש המהיר.

סוגיות אלה חושפות את הכלכלה הסמויה של מחלוקות שמאיות: מדידות לא מדויקות, עסקאות השוואה שאינן מתאימות ושינויים מתודולוגיים ללא הסבר מספק יכולים כולם לשנות את עלויות הפרויקט עוד לפני שהושלמה בנייתה של דירה אחת.

האתגר המרכזי כעת הוא יכולתה של מערכת ההתחדשות העירונית בישראל לייצר שומות שקופות, עקביות ומבוססות מספיק כדי לצמצם את אי-הוודאות הכלכלית בפרויקטים, במקום לאפשר למחלוקות טכניות בהערכות שווי להפוך לשכבת עלות בלתי צפויה נוספת בפרויקטים שכבר מתמודדים עם כלכלת פיתוח מורכבת.