SKN | חברות הנדל”ן הציבוריות בישראל מוכרות יותר דירות, אך נתוני הרבעון השני עדיין מצביעים על התאוששות סלקטיבית

חברות הנדל”ן הציבוריות בישראל דיווחו על עלייה חדה במכירות הדירות ברבעון השני של 2026, אך השיפור בכותרות מסתיר שוק חלש יותר בתשתית. 17 חברות מרכזיות מכרו 1,571 דירות, עלייה של 36% לעומת הרבעון הראשון, אך המכירות נותרו נמוכות בכ-2% מהממוצע הרבעוני המשולב שלהן בשלוש השנים הקודמות. הרכב העסקאות, הרגישות למחירים והפערים הגדולים בין הפרויקטים מצביעים על חזרת קונים באופן סלקטיבי ולא על התאוששות רחבה.

הנחת היסוד דורשת בחינה מחדש

הפרשנות המתבקשת היא שהעלייה במכירות הרבעוניות מסמנת התאוששות בשוק הדיור, וכי החברות מצליחות שוב לצמצם את המלאי בקצב בריא יותר. מסקנה זו מתקשה לעמוד במבחן כאשר מרחיבים את ההשוואה מעבר לרבעון בודד. רק חמש מתוך 17 החברות עברו את הממוצע הרבעוני האישי שלהן בשלוש השנים האחרונות, בעוד שהחברה החציונית הגיעה לכ-70% בלבד מהקצב ההיסטורי שלה. לכן, השיפור נראה יותר כמו התייצבות מנקודת פתיחה חלשה מאשר חזרה לתנאי השוק הקודמים.

הרכב המכירות משנה את התמונה

הרכב העסקאות הוא גורם מרכזי בניתוח. שיכון ובינוי מכרה 309 דירות ברבעון השני, לעומת 33 בלבד ברבעון הראשון, אך יותר מ-60% מהעסקאות הגיעו מפרויקט דיור מסובסד אחד. גם עמרם אברהם הפיקה יותר מ-60% מהמכירות שלה מפרויקטים מסובסדים. ללא שיכון ובינוי, יתר החברות מכרו 1,262 דירות, עלייה של 12% בלבד לעומת הרבעון הראשון וירידה של 17% מהממוצע המשולב שלהן ב-12 הרבעונים האחרונים.

רגישות למחיר היא מנגנון חשוב נוסף. אאורה מכרה 128 דירות ברבעון השני, לעומת 163 ברבעון הראשון, ולאחר תום הרבעון השיקה מבצע שהציע הנחות של עד 12%. התגובה מצביעה על כך שחלק מהביקוש לא נעלם, אלא הפך מותנה במחיר ובתנאי המימון. עבור חברות הנדל”ן, שנושאות בעלויות קרקע, בנייה וריבית, קצב מכירות איטי יותר עלול להאריך את התקופה שבה ההון נותר קשור למלאי שלא נמכר.

תנאי המימון השתפרו, אך יכולת הרכישה של משקי הבית נותרה מוגבלת. בנק ישראל הוריד את הריבית ל-3.25% בספטמבר, בעוד שהיקף המשכנתאות שנלקחו ביולי הגיע לכ-10 מיליארד שקל במונחים מנוכי עונתיות. עם זאת, הבנק המרכזי ממשיך לסווג משכנתאות שבהן יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% כהלוואות בסיכון גבוה, בעוד שחלק משמעותי מההלוואות כולל החזרים המהווים 30%–40% מהכנסת הלווה. עבור משקי הבית, נתונים אלה מגבילים את המידה שבה ירידת הריבית יכולה להתבטא באופן מיידי בעלייה בכוח הקנייה.

הפער בין פלחי השוק הולך ומתרחב

ההבדל בין שוק הדיור המרכזי לבין פרויקטים עירוניים יוקרתיים הופך בולט יותר. בפרויקטים מסובסדים, תמחור הנתמך על ידי המדינה יכול לאפשר עסקאות גם כאשר הביקוש בשוק הפרטי נותר מוגבל. מנגד, פרויקטי יוקרה במרכז תל אביב מתמודדים עם קצב מכירות איטי משמעותית. קבוצת אביב לא מכרה אף דירה במחצית הראשונה של 2026, כולל בפרויקט הרברט סמואל, שבו מחיר המכירה הממוצע בשנת 2025 עמד על כ-145 אלף שקל למ”ר.

שדה דב מספק דוגמה ברורה אף יותר לפיצול בשוק. חמישה פרויקטים של חברות ציבוריות כוללים יחד 1,903 דירות, אך עד סוף התקופה שווקו 678 בלבד, כך ש-1,225 יחידות עדיין נותרו לשיווק. שיעורי השיווק המצטברים נעו בין 60% בפרויקט Rainbow של ישראל קנדה לבין כ-9% בלבד בפרויקט YAMA של י.ד. מור השקעות. כלומר, גם מיקום דומה ורמות תמחור דומות יחסית לא הובילו לקצב מכירות אחיד.

עלות הדיור רחבה יותר ממחיר הדירה

ביטוח אינו משתנה מרכזי בהערכת יכולת הרכישה בנתונים הישראליים, בניגוד לחלק מהשווקים האמריקאיים באזורי חוף, אך עלות הדיור אינה מסתכמת במחיר הדירה. תשלומי המשכנתה, ביטוח הקשור לנכס, תחזוקה והוצאות העסקה מתחרים כולם על אותה הכנסה פנויה של משק הבית. טווח של 30%–40% ביחס ההחזר להכנסה שמציג בנק ישראל מספק מדד שימושי ללחץ הזה, בעוד שהמלאי הגבוה שטרם נמכר מצביע על כך שחברות הנדל”ן עדיין נושאות בנטל מלאי משמעותי.

השאלה המרכזית היא לכן אם העלייה במכירות ברבעון השני משקפת ביקוש רחב ואמיתי, או שוק שבו קונים חוזרים לעסקאות רק כאשר סבסוד, הנחות, תנאי מימון או מאפיינים ספציפיים של פרויקט הופכים את העסקה לכדאית מבחינתם. בשלב הנוכחי, הנתונים תומכים יותר בתמונה של התאוששות סלקטיבית מאשר בחזרה מלאה של הביקוש לשוק הדיור.