SKN | הרחבת דיזנגוף סנטר בוחנת את הכלכלה של פיתוח מעורב שימושים בלב תל אביב

תוכנית ההתחדשות המוצעת לדיזנגוף סנטר כוללת תוספת של שלוש קומות למתחם המסחרי הקיים, שבמסגרתן ייבנו 85 דירות קטנות להשכרה, 40 עד 50 חדרי אכסניה וכן שימושים ציבוריים, תרבותיים ופנאי נוספים. התוכנית כוללת גם פארק ציבורי על הגג, חקלאות עירונית, מתקנים לייצור אנרגיה מתחדשת והרחבת השטחים התת-קרקעיים. מעבר להיבט התכנוני, ההצעה ממחישה כיצד נכס מסחרי מבוסס במרכז תל אביב יכול לשנות את תמהיל הפעילות שלו באמצעות הגדלת הצפיפות והוספת מקורות הכנסה, במקום להסתמך באופן בלעדי על פעילות קמעונאית.

ממרכז קניות לנכס בעל שימושים מעורבים

התוכנית, המוצגת כתוכנית להתחדשות עירונית, תגדיל את המבנה המסחרי מארבע לשבע קומות מעל מפלס הכניסה, תוך שילוב דיור להשכרה לטווח ארוך ושימושי אירוח. הצוות המקצועי בעירייה המליץ לקדם את התוכנית להפקדה בפני הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, ולכן מדובר בשלב זה בהצעה תכנונית ולא בפרויקט שהשלמתו מובטחת.

ההנחה הציבורית אינה בהכרח מתיישבת עם הכלכלה

הגישה המקובלת גורסת כי הוספת יחידות דיור למרכז מסחרי קיים מגדילה באופן אוטומטי את היצע הדירות ומשפרת את הנגישות לדיור. בפועל, הכלכלה מורכבת יותר. שטחן של הדירות המוצעות הוא 27 עד 35 מ”ר ברוטו בלבד, כך שהתוכנית מוסיפה יחידות דיור מבלי ליצור היקף גדול של שטח מגורים. במקביל, המיקום מספק שילוב חריג של נגישות למוקדי תעסוקה, מסחר, תחבורה ציבורית ושירותים עירוניים, ולכן יחידות קטנות במיוחד עשויות להשיג שכר דירה שאינו זמין לדירות גדולות יותר באזורים אחרים.

מבנה ההכנסות משלב שכירות ומנגנון מוגבל של דיור בר-השגה

התוכנית כוללת 85 יחידות דיור להשכרה, כאשר 15% מהן מיועדות לדיור בר-השגה בהנחה של 40% למשך 25 שנים. המשמעות היא כ-13 יחידות דיור בר-השגה, בעוד שרוב היחידות יפעלו בהתאם לכלכלת שוק השכירות הפרטי. המבנה משלב לפיכך מנגנון מוגבל להנגשת דיור עם אסטרטגיה רחבה יותר של יצירת הכנסה שוטפת משכירות באמצעות הגדלת הצפיפות.

הנגישות לדיור נותרת מגבלה משמעותית בתל אביב. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראים כי שכר הדירה החודשי הממוצע בישראל הגיע ל-5,027 שקל ברבעון הראשון של 2026, בעוד שבתל אביב-יפו נרשם ממוצע של כ-7,351 שקל על פני כלל גדלי הדירות. בנק ישראל מסווג גם משכנתאות שבהן יחס ההחזר להכנסה עולה על 40% כהלוואות בסיכון גבוה, בעוד ששיעורי המימון המרביים נותרו 75% לרוכשי דירה יחידה, 70% למשפרי דיור ו-50% לרכישת דירה להשקעה. נתונים אלה ממחישים מדוע תוספת היצע בשוק השכירות עשויה להיות משמעותית גם כאשר משקי בית אינם יכולים להיכנס בנוחות לשוק הבעלות על דירות.

גם כלכלת הבנייה היא גורם מרכזי. הלמ”ס ממשיכה לפרסם מדד ייעודי לתשומות הבנייה למגורים, המשקף שינויים בעלויות חומרי הגלם, העבודה ותשומות בנייה אחרות. בפרויקט הכולל הוספת קומות מעל מתחם מסחרי פעיל, העלויות הרלוונטיות חורגות מבנייה רגילה של דירות וכוללות שילוב קונסטרוקטיבי, גישה, הנדסה, תזמון הבנייה ועלות ההזדמנות הנובעת מהפרעה אפשרית לפעילות המסחרית הקיימת.

שוק מפוצל: דירות שכירות קטנות מול מגורים קונבנציונליים

הפרויקט שונה מהותית מפיתוח מגורים קונבנציונלי בשולי תל אביב. במקום להקים דירות משפחתיות גדולות על מגרש מגורים נפרד, הוא מוסיף יחידות שכירות קומפקטיות לנכס מסחרי מרכזי וקיים. בכך הוא פונה לשוק שונה: עובדים, סטודנטים, משקי בית של אדם יחיד ותושבים שמעדיפים מיקום על פני שטח מגורים. רכיב האכסניה מוסיף מקור הכנסה נוסף, אך גם חשיפה לביקוש מצד תיירים ולעלויות תפעול שאינן קיימות בחוזי שכירות למגורים לטווח ארוך.

הערך הכלכלי של השטחים הציבוריים אינו אפס

גם לפארק הגג ולמתקנים הציבוריים יש ממד כלכלי. נגישות ציבורית, שימושים קהילתיים, גינות, מרחבי תרבות ומתקני קיימות עשויים לשפר את התפקוד העירוני של הנכס, אך הם דורשים הון, תחזוקה וניהול. באותה מידה, הרחבת השטחים התת-קרקעיים עשויה ליצור זכויות פיתוח נוספות, אך גם להגדיל את מורכבות הבנייה. לכן, השאלה המרכזית היא אם הערך הכלכלי של תוספת יחידות הדיור, השימושים המלונאיים והשטחים המסחריים יהיה גבוה מספיק כדי להצדיק את העלויות הכרוכות בכך, תוך שמירה על התפקוד השוטף של המתחם הקיים.

אם התוכנית תגדיל את הצפיפות מבלי להפחית באופן מהותי את יוקר המחיה במרכז תל אביב, מדד ההצלחה שלה לא יהיה רק מספר יחידות הדיור שנוספו, אלא גם היקף הערך הדיורי שהעיר מקבלת בפועל בתמורה לזכויות הבנייה שהוענקו.