SKN | אסטרטגיית התכנון בירושלים עוברת לצפיפות גבוהה יותר תוך שימור האופי ההיסטורי של העיר

ירושלים נכנסת לשלב מורכב יותר של פיתוח עירוני, כאשר מתכנני העיר מבקשים להגדיל את הצפיפות, להרחיב את תשתיות התחבורה ולהאיץ את ההתחדשות העירונית, תוך שמירה על המרכיבים האדריכליים המגדירים את בירת ישראל. אדריכלית העיר ענבר וייס עברי מציינת כי הגישה תאפשר בנייה לגובה בשכונות חדשות יותר, לצד פיקוח מחמיר יותר באזורים היסטוריים. השאלה הכלכלית היא האם ציפוף סלקטיבי יוכל לייצר היצע דיור וקיבולת עירונית נוספים בהיקף שיקל את הלחץ על העיר, מבלי להוביל במקביל לעלייה בעלויות הפיתוח ובערכי הקרקע.

תכנון עיר הנמצאת תחת לחץ

וייס עברי, המכהנת גם כסגנית מהנדס העיר, מתארת את ירושלים כעיר העוברת מכמה שנים של תכנון אינטנסיבי לתקופה של יישום. ההתחדשות העירונית מתקדמת באזורים ובהם קריית מנחם, קריית יובל ודרך חברון, בעוד שפרויקטים בגילה וברמת אשכול צפויים להתקדם. במקביל, הרחבת הרכבת הקלה, תשתיות האופניים ופרויקטים מרכזיים סביב מרכז העיר יוצרים אתגר תיאום שיכול להשפיע באופן מהותי על לוחות הזמנים ועל עלויות הבנייה.

ההנחה המקובלת אינה בהכרח מתממשת

ההנחה המקובלת היא שצפיפות גבוהה יותר הופכת עיר באופן אוטומטי לנגישה יותר מבחינת מחירי הדיור. בפועל, זכויות בנייה נוספות עשויות להגדיל את היצע הדירות ובמקביל להעלות את ערכי הקרקע ואת עלויות הבנייה. ירושלים מתמודדת גם עם מגבלות אדריכליות חריגות בעוצמתן, ולכן העיר אינה יכולה פשוט לאמץ את מודל הבנייה לגובה המאפיין אזורים בעלי רגישות היסטורית נמוכה יותר. אסטרטגיית התכנון תלויה אפוא במיקום שבו מתווספת הצפיפות, בסוג הדיור שנבנה ובקצב שבו התשתיות מתרחבות כדי לתמוך בגידול.

מגבלות המימון מצמצמות את השפעת הגדלת ההיצע

ירושלים היוותה 12.8% ממשקל מדד מחירי הדירות הארצי בנתונים עדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומיצבה אותה כאחד משוקי הדיור המרכזיים בישראל. מסגרת המשכנתאות של בנק ישראל ממחישה את מגבלת המימון העומדת בפני משקי הבית: שיעור המימון המרבי עומד על 75% עבור דירה יחידה, 70% עבור דירה חלופית ו-50% עבור דירת השקעה. משכנתה שבה ההחזר עולה על 40% מהכנסת משק הבית מוגדרת בסיכון גבוה, בעוד שחלק משמעותי מהמשכנתאות החדשות נמצא בטווח של 30% עד 40% מההכנסה. מגבלות אלה משמעותן היא שהגדלת היצע הדירות הפיזי אינה מתורגמת בהכרח באופן מיידי ליכולת רכישה גבוהה יותר.

עלויות הבנייה הן מגבלה נוספת. מדד תשומות הבנייה למגורים של הלמ”ס עוקב אחר שינויים במחירי חומרים, עבודה ותשומות נוספות, אך אינו כולל קרקע, אגרות ועלויות מסוימות של פיתוח מטעם הרשויות המקומיות. להבחנה זו חשיבות מיוחדת בירושלים, משום שפרויקטים הכוללים הריסה, תיאום תשתיות, דרישות שימור ואתרים עירוניים מורכבים עשויים להתמודד עם עלויות החורגות מהמדד הכללי של תשומות הבנייה.

כלכלת הפיתוח משתנה בין אזורים היסטוריים לשכונות חדשות

ההבחנה התכנונית המוצעת משמעותית במיוחד. שכונות היסטוריות כגון ימין משה ורחביה אינן צפויות לאפשר את אותם גבהי בנייה שיאפיינו אזורים שהתפתחו בשנות ה-70 וה-80. בשכונות חדשות יותר, הגדלת הצפיפות באמצעות בנייה לגובה עשויה להוסיף יחידות דיור מבלי לשנות באופן מהותי את קו הרקיע ההיסטורי. כך נוצרת למעשה כלכלת פיתוח כפולה בתוך אותה עיר: קרקע מוגבלת ועלויות שימור באזורים מבוססים, לעומת יכולת פיתוח גבוהה יותר באזורים שבהם בנייה לגובה נחשבת מתאימה.

העלויות הנסתרות של התחדשות עירונית

האתגר של ירושלים אינו מסתכם בבניית דירות. העיר משקיעה במקביל בתחבורה, במרחבים ציבוריים, בתשתיות אופניים, בנטיעת עצים ובתחנות תחבורה ציבורית מרכזיות. כאשר פרויקטי תשתית חופפים לפיתוח פרטי, שיבושים זמניים עלולים להגדיל את עלויות הבנייה והמימון, בעוד שעיכובים עלולים לדחות את המועד שבו דירות חדשות מגיעות לשוק. הדגש של אדריכלית העיר על תיאום בין פרויקטים מקבל לכן משמעות כלכלית ישירה.

אם ירושלים תצליח להוסיף מגדלים, לחדש שכונות ותיקות ולהרחיב את התחבורה מבלי לפגוע בזהותה ההיסטורית, השאלה המורכבת יותר תהיה האם יכולת הפיתוח הנוספת אכן תשפר את נגישות הדיור, או רק תאפשר לעיר לספוג עלויות קרקע ובנייה גבוהות יותר באמצעות צפיפות גבוהה יותר.